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Werbung eines Hypothekenmaklers für Kreditnehmer mit geringer BonitätAls Subprime-Markt wird ein Teil des privaten (also nicht für gewerbliche Zwecke dienenden) Hypothekendarlehenmarkts bezeichnet, der überwiegend aus Kreditnehmern mit geringer Bonität besteht. Übersetzt bedeutet subprime „zweitklassig“. Dieser Markt für private Baufinanzierungen, erst ab 1993 unter diesem Begriff in den USA, dann aber auch in anderen englisch-sprachigen Staaten entstanden, war zunächst auf diese Regionen beschränkt.
In die Messung der Bonität fallen neben persönlichen Aspekten auch immobilienbezogene Kriterien. Von entscheidender Bedeutung sind dabei das debt-to-income-ratio, also die Relation zwischen dem Brutto-Einkommen und dem gesamten Schuldendienst, der 45% des Brutto-Einkommens nicht überschreiten soll. Die loan-to-value-ratio wiederum gibt Auskunft über den Eigenkapitaleinsatz, der mindestens 10% betragen soll. Alle Faktoren werden schließlich zu einem Rating (oder credit score) zusammengefasst, das mindestens 620 Punkte erreichen muss auf einer Skala von 350 bis 850. Wird ein credit score von 620 hingegen nicht erreicht, liegt technisch ein subprime loan vor.
Die extrem steigende Kreditgewährung solcher riskanter Immobilienfinanzierungen hat ab 2006 die US-amerikanischen Banken dazu bewogen, große Teile dieser Kreditforderungen – teilweise kombiniert mit prime-loans – in wertpapierähnliche, leicht übertragbare sog. CDOs (collateralized debt obligations) oder ähnliche strukturierte Finanzierungsformen zu bündeln und, mit einem attraktiven Rating von externen Ratingagenturen versehen, an europäische oder asiatische Banken zu verkaufen. Damit wurde ein eigentlich rein amerikanisches Risiko internationalisiert.
Das Subprime-Risiko war jedenfalls solange vertretbar, wie die betroffenen Kreditnehmer ihre Hypothekendarlehen vertragsgemäß bedienten (Subprime-Kredite im engeren Sinne). Als jedoch die Kreditzinsen stiegen und sich auch andere kreditrelevante Faktoren verschlechterten (Einkommen), sank gleichzeitig die im Rating gemessene Bonität. Die Kreditnehmer gerieten schließlich in Zahlungsverzug, und die anschließende Zwangsversteigerung brachte den Banken Verluste ein, weil der Trend ständig steigender Immobilienpreise zum Erliegen kam.
Meistens wird unter dem Begriff Subprime-Markt fälschlicherweise auch der Ausdruck Non-conforming-(Hypotheken)-Markt verstanden. In den USA und Großbritannien werden diese beiden Märkte allerdings deutlich unterschieden. Kreditnehmer mit geringer Bonität, die ihr Hypothekendarlehen vertragsgemäß bedienen, fallen in das Subprime-Segment. Hypothekendarlehen, welche nicht den marktüblichen Standards insbesondere im Bereich Beleihungsauslauf (loan-to-value-ratio), Laufzeit oder Darlehensbetrag genügen, fallen in das Non-conforming-Segment.
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