Traditionskodex

Das Grundbuch ist ein amtliches öffentliches Verzeichnis von Grundstücken, in dem die Eigentumsverhältnisse sowie etwaige mit dem Grundstück verbundene Rechte und auf ihm liegende Lasten erfasst werden.

Geschichte

Antike und Mittelalter

Die Aufzeichnung von Rechten an Grundstücken hat eine lange Tradition. Aus der Antike sind Steuerkataster geläufig. Im Mittelalter wurden Grundstückserwerbungen oder Übereignungen einer Grundherrschaft in so genannten Traditionscodices, Besitzungen in Urbaren aufgezeichnet. Ein berühmtes Urbar ist das 1086 geschaffene Domesday Book, das zu den ältesten heute überlieferten Verzeichnissen dieser Art gehört, in dem Wilhelm dem Eroberer allen Grundbesitz seines Königreichs zusammenstellen ließ.

Neben den Urbaren als Verzeichnisse der Grundstücke einer Grundherrschaft, kann man insbesondere die im Hochmittelalter in den Städten entstandenen Stadtbücher als einen Vorläufer des heutigen Grundbuchs betrachten.^[1] Diese Amtsbücher enthalten unterschiedlichste Rechtsakte (von städtischen Privilegien über städtische Satzungen bis zu Rechtsgeschäften zwischen Bürgern).

Rezeption des römischen Rechts

Die Rezeption des römischen Rechts hemmte die Entwicklung und Verbreitung von Eintragungen von Immobiliareigentum, da überall dort, wo das lokale Recht keine eindeutigen Regelungen enthielt, fortan das gemeine Recht galt, das zur Formlosigkeit der Grundstücksübereignung neigte^[2]. Allerdings konnte insbesondere in einigen Städten, in denen das Stadtrecht bereits ausdifferenziert war, das römische Recht nicht Fuß fassen, so dass dort der deutschrechtliche Grundsatz der Auflassung mit nachfolgendem Bucheintrag – teilweise in Gestalt von Mischformen – erhalten blieb^[3].

Neuzeit

Spätestens seit den mit dem Dreißigjährigen Krieg verstärkten Unklarheiten in den Eigentumsverhältnissen über Grund und Boden wuchs das Bedürfnis nach Aufzeichnungen über das Eigentum von Grund und Boden. Der frühmoderne Staat befriedigte dieses Bedürfnis mit einem systematischen Amtsbuchwesen, die neben Grundstücksgeschäften (Verkäufen, Hypotheken) auch erbrechtliche Verfügungen sicherten (Inventarbücher, Testamtsbücher)^[4].

Hypotheken- und Pfandbuchsystem

Historische Grundbucheintragungsmaschine

In verschiedenen Teilen Deutschlands tauchten als Teil der Bücher der freiwilligen Gerichtsbarkeit Hypotheken- oder Pfandbücher auf, in die jedoch meist lediglich die Belastung mit Grundschulden einzutragen war. Nicht immer war dabei die Eintragung auch notwendig, um das Recht zu begründen. Auch für Eigentumsübertragungen war noch nicht immer eine Eintragung erforderlich. Nur zum Teil wurde hier bereits nach dem Realfoliensystem gearbeitet (pro Grundstück also ein Grundbuchblatt), häufig wurde jedoch z. B. auch ein Blatt pro Eigentümer (sog. Personalfolium) angelegt oder nach anderen Systemen geordnet.

In Preußen war dabei der Erlass der Allgemeinen Hypotheken-Ordnung für die gesamten Königlichen Staaten in der Fassung von 1783 ein wichtiger Meilenstein in der Geschichte des Grundbuchs: Hier wurde bereits eine Eintragung nach dem Realfoliensystem festgelegt, es wurden Eigentumsverhältnisse, Grundschulden und die meisten dinglichen Belastungen niedergelegt, für die eine Eintragung zur Begründung bereits erforderlich war.

Auch in Bayern und Württemberg gab es in dieser Zeit ähnliche Entwicklungen. 1872 wurde die preußische Grundbuchordnung erlassen, die das Eintragungssystem schon weitgehend gemäß dem heutigen Grundbuch regelte.

Im März 1897 trat im Deutschen Reich die erste gesamtdeutsche Grundbuchordnung in Kraft, die mit Änderungen noch heute gültig ist. Sie überließ jedoch noch viele Fragen der Regelung der einzelnen Länder. Erst 1935 erhielt die Grundbuchordnung eine einheitliche und der heutigen Fassung im wesentlichen entsprechende Gestalt. Dabei wurde vor allem das preußische System, das dort seit 1872 galt, für Gesamtdeutschland übernommen.

Siehe auch: Urbar, Amtsbücherkunde

Deutschland

Der Begriff des Grundbuchs wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in der Grundbuchordnung (GBO) nicht einheitlich verwendet. Nach § 3 GBO erhält jedes Grundstück im Grundbuch eine besondere Stelle (Grundbuchblatt). Das Grundbuchblatt ist für das Grundstück als das Grundbuch im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs anzusehen. Es gelten die Grundbuchprinzipien.

Grundbuchamt

Die Amtsgerichte sind als Grundbuchämter für die in ihrem Bezirk liegenden Grundstücke zuständig. In Baden-Württemberg übernehmen an Stelle der Amtsgerichte die Aufgabe der Grundbuchführung jedoch staatliche Grundbuchämter. Im badischen Rechtsgebiet befinden sich diese staatlichen Grundbuchämter bei den Gemeinden. Grundbuchbeamter ist der zuständige Badische Amtsnotar im Landesdienst (Richter-Notar) oder falls dem Notariat ein solcher zugewiesen ist, neben dem Notar ein Rechtspfleger. In elf größeren Gemeinden (Mannheim, Karlsruhe, Karlsruhe-Durlach, Freiburg i. Br., Heidelberg, Baden-Baden, Pforzheim, Konstanz, Offenburg, Lahr und Weinheim) befinden sich die staatlichen Grundbuchämter direkt bei den Notariaten. Im württembergischen Rechtsgebiet werden die Grundbücher von den Bezirksnotaren geführt. Baden-Württemberg hat jedoch eine Strukturreform beschlossen. Ab dem 1. Januar 2018 sollen auch in Baden-Württemberg die Grundbücher wie im übrigen Bundesgebiet bei den Amtsgerichten geführt werden.

Elektronisches Grundbuch

Ein elektronisch geführtes Grundbuch kann auch über das Internet eingesehen werden (§ 12 GBO findet auch hier Anwendung).

Gliederung des Registers

Das Grundbuch enthält neben der Aufschrift (Bezeichnung des als Grundbuchamt zuständigen Amtsgerichtes, Angabe von Band und Blatt) ein Bestandsverzeichnis (Register), in dem Lage und Größe des Grundstücks entsprechend der Bezeichnung im Kataster (nach Gemarkung, Flur und Flurstück) vermerkt sind. Ferner werden in dem Register grundstücksgleiche Rechte wie z. B. das Wohnungseigentum oder das Erbbaurecht verzeichnet. Auch Gemeinderechte (z. B. ein Weiderecht auf einer Gemeindewiese) werden hier eingetragen. Ist das im Bestandsverzeichnis vorgetragene Grundstück in Bezug auf eine Grunddienstbarkeit das „herrschende Grundstück“, also das begünstigte, kann dies ebenfalls im Bestandverzeichnis vermerkt werden.

Dem Bestandsverzeichnis folgen drei Abteilungen.

Erste Abteilung

Die Erste Abteilung enthält die Eigentümer oder Erbbauberechtigten, ggf. unter Angabe der jeweiligen Anteile oder des Gemeinschaftsverhältnisses (beispielsweise „in Erbengemeinschaft“ oder „als Gesellschafter bürgerlichen Rechtes“), und die Grundlagen der Eintragung.

Zweite Abteilung

Die Zweite Abteilung verzeichnet alle Lasten und Beschränkungen, die nicht in der Dritten Abteilung einzutragen sind: Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen (für die Zeit zwischen Abschluss eines Kaufvertrages und dessen endgültigem Vollzug) und Verfügungsbeschränkungen (Insolvenz- und Testamentsvollstreckervermerke, Vorkaufsrecht, Wohnrecht usw.)

Dritte Abteilung

Die Dritte Abteilung enthält die Grundpfandrechte: Hypotheken (auch Zwangssicherungshypotheken, die beispielsweise die Finanzämter für Steuerschulden in einem verkürzten Verfahren eintragen lassen können), Grundschulden und (sehr selten) Rentenschulden.

Wenn im Text einer Grundbucheintragung auf Urkunden Bezug genommen wird, gehört auch die zugehörige Grundbuchakte, die Ausfertigungen der im Grundbuch genannten Urkunden enthält (z. B. Grundschuldbestellungsurkunde), zum Grundbuchinhalt.

Änderungen im Grundbuch

Löschungen im Grundbuch bedeuten nicht, dass ein Eintrag entfernt wird, da jede Maßnahme, auch die erledigte, im Grundbuch lesbar bleiben muss. Er wird vielmehr gerötet, also rot unterstrichen und die Löschung als Vermerk eingetragen. Inzwischen sind sehr viele Grundbücher bereits auf ein elektronisches Verfahren umgestellt worden.

Eintragungen und sonstige Veränderungen im Grundbuch setzen grundsätzlich einen Antrag und die Bewilligung des voreingetragenen Betroffenen voraus; Ausnahmen von diesem Grundsatz finden sich in §§ 22, 84 GBO. So bedarf im Vollzug des Kaufs einer Immobilie die Eigentumsübertragung (vergleiche Auflassung) der Eintragung im Grundbuch. Hierzu ist neben der notariellen Urkunde, die die Auflassung bezeugt, zusätzlich eine Steuerunbedenklichkeitserklärung des Finanzamtes erforderlich.

Öffentlicher Glaube

Besondere Bedeutung für den Grundstückskauf hat der öffentliche Glaube des Grundbuchs gem. § 892 BGB. Danach wird die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs zu Gunsten des gutgläubigen Erwerbers fingiert. Geschützt ist allerdings nur der rechtsgeschäftliche Erwerb von Rechten durch Verkehrsgeschäft. Im Bestandsverzeichnis beschränkt sich der öffentliche Glaube auf die Informationen zu den Flurstücksbezeichnungen; die Angaben über Größe, Lage und Wirtschaftsart gehören nicht dazu. Diese Informationen werden dem amtlichen Verzeichnis, in der Regel dem Liegenschaftskataster, entnommen.

Fehlerhafte Eintragungen

Gegen falsche Eintragungen gibt es keinen Rechtsbehelf. Mit der Beschwerde kann nur die Eintragung eines Amtswiderspruches oder in Ausnahmefällen einer Amtslöschung erreicht werden. Ansonsten ist die Berichtigung nur mit dem Willen des Eingetragenen beziehungsweise durch Verpflichtungsklage gegen den Eingetragenen zu erreichen. Der dingliche Berichtigungsanspruch verjährt nicht. Vgl. aber auch § 22 GBO.

Vormerkung und Widerspruch

Um eine Einräumung oder eine Aufhebung in Bezug auf Grundstücke abzusichern, kann eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen werden (Abs. 1 Satz 1 des § 883 BGB). So kann beispielsweise der Eigentumsverschaffungsanspruch eines Käufers schon vor der tatsächlichen Eigentumsumschreibung durch die Eintragung einer Eigentumsvormerkung (Auflassungsvormerkung) abgesichert werden. Verfügungen, die nach der Eintragung der Vormerkung über das betroffene Grundstück oder Recht getroffen werden sind dem Berechtigten gegenüber insoweit unwirksam, als sie dessen Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden („relative Unwirksamkeit“). Die Vormerkung ist zu dem durch sie gesicherten Anspruch akzessorisch.

Sollte das Grundbuch nicht allen Gegebenheiten entsprechen, also keine volle Richtigkeit besitzen, muss ein Berechtigter unverzüglich einen Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuches eintragen lassen (Abs. 1 des § 899 BGB). Der Widerspruch ist ebenfalls ein vorläufiger Eintrag, soll im Gegensatz zur Vormerkung jedoch ein bestehendes dingliches Recht sichern.

Einsichtsrecht

Im Vergleich zum Vereins- und Handelsregister wird in Deutschland die Öffentlichkeit des Grundbuchs (welches ebenfalls ein Register ist) von § 12 GBO eingeschränkt. Das Recht zur Einsichtnahme in das Grundbuch hat nur derjenige, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Ohne ein besonderes Interesse ist berechtigt das Grundbuch einzusehen:

• der dinglich Berechtigte (z. B. Eigentümer, Hypothekengläubiger), soweit Gegenstand der Einsicht das betreffende Grundstück ist;
• jeder der eine für den Einzelfall erteilte Zustimmung des eingetragenen Eigentümers hat;
• Behörden gemäß Art. 35 GG, Notare und Rechtsanwälte, die im Auftrag von Notaren handeln;
• öffentlich bestellte Vermessungsingenieure.

Bloßes Kaufinteresse an Grundstücken allein wird seitens der Amtsgerichte oftmals nicht als berechtigtes Interesse betrachtet.

Österreich

Mit der Anlegung des Grundbuchs wurde in Österreich unter Maria Theresia im Jahr 1770 begonnen; die Vermessungs- und Eintragungsarbeiten waren im ersten Viertel des 19. Jahrhunderts beendet. Seitdem haben sich Grenzen der Katastralgemeinden kaum verändert (diese orientieren sich an den Grenzen der Grundherrschaften). Rechtsquellen sind hauptsächlich die Bestimmungen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) sowie das Allgemeine Grundbuchsgesetz (GBG) von 1955, daneben gibt es das Grundbuchumstellungsgesetz (GUG), das die Umstellung des bis 1980 händisch geführten Grundbuchs auf EDV regelt (die Umstellung war 1992 abgeschlossen), das Liegenschaftsteilungsgesetz (LiegTG), das allgemeine Grundbuchsanlegungsgesetz (AllGAG) u.a.

In Österreich wird das Grundbuch von den Bezirksgerichten verwaltet. In der Regel sind Rechtspfleger für die Führung des Grundbuchs beziehungsweise für die Durchführung der dazu erforderlichen gerichtlichen Beschlüsse (Einverleibungen) zuständig.

Hauptbuch

Für jede Katastralgemeinde gibt es ein Hauptbuch genanntes öffentliches Verzeichnis, in dem für alle Liegenschaften (Grundbuchseinlagen, ugs. „Einlagezahlen“ = EZ) enthalten ist:

• Gutsbestandsblatt (A-Blatt), das seinerseits wieder aus zwei Abschnitten (A1- und A2-Blatt) besteht:
  • Im A1-Blatt werden jene Grundstücke mit ihren Nummern, ihren Flächen und Benützungsarten (etwa LN [=landwirtschaftliche Nutzfläche] oder Baufläche) eingetragen, die dem/den im B-Blatt eingetragenen Eigentümer(n) gehören. (Flächen und Benützungsarten sind allerdings hier nicht verbindlich; diese Angaben stammen aus dem – mit dem Grundbuch vernetzten – Kataster.)
  • Aus dem A2-Blatt ist – neben anderen Eintragungen – hauptsächlich ersichtlich, welche Rechte mit den eingetragenen Grundstücken verbunden sind. Das können z. B. Dienstbarkeiten (Servitute) sein, die einzelne oder alle Grundstücke dieser Grundbuchseinlage zu Lasten anderer (fremder) Grundstücke haben.
• Eigentumsblatt (B-Blatt): Hier sind die Eigentümer ersichtlich, ebenso die Anteile (ausgedrückt in Bruchzahlen), falls Miteigentum besteht. Allfällige Rangordnungen werden hier angemerkt, eventuelle Veräußerungsverbote (die im C-Blatt eingetragen sind) hier zur zusätzlichen Orientierung ersichtlich gemacht.
• Lastenblatt (C-Blatt): Hier sind hauptsächlich eingetragen:
  • Servitute (Dienstbarkeiten) zu Lasten von Grundstücken, die in dieser Einlage eingetragen sind, einschließlich der
    • jeweils berechtigten Grundstücke in anderen Einlagen oder
    • Leitungsunternehmen (z. B. Strom, Gas, Wasser)
  • Pfandrechte für Schulden, die grundbücherlich gesichert, also verbüchert sind
  • Reallasten wie Ausgedingsrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote, Vor- oder Wiederkaufsrechte

Nicht mehr aktuelle Eintragungen befinden sich im Verzeichnis der gelöschten Eintragungen.

Urkundensammlung

Die Urkunden, welche die Grundlage für die Eintragungen bildeten, werden in der Urkundensammlung aufbewahrt. Die Urkundensammlung wurde schrittweise seit 2005 auf das elektronische Urkundenarchiv umgestellt.^[5] Mittlerweile sind alle Urkunden im elektronischen Archiv gespeichert und können online abgefragt werden. Zu große Urkunden (zB Skizzen, Pläne, usw) werden oftmals nicht eingescannt und wird stattdessen ein Verweisungsblatt online abgelegt, deren Abrufung keine Kosten verursacht. Um diese Urkunden einzusehen muss weiterhin das zuständige Bezirksgericht aufgesucht werden.
Seit einiger Zeit können die Urkunden wahlweise mit oder ohne Amtssignatur abgerufen werden. Signaturfähig sind jedoch nur Dateien im pdf-Format bis zu einer Dateigröße von höchstens 1 MB.

Sondergrundbücher

Außerdem gibt es noch das Eisenbahnbuch als Sondergrundbuch.

Folgende ehemalige Sondergrundbücher wurden inzwischen aufgelassen:

• Landtafel für ehemalige adelige Güter Die Landtafel wurde nach § 24 Grundbuchumstellungsgesetz (GUG), BGBl. Nr. 550/1980, nach deren Erfassung mittels EDV in das allgemeine Grundbuch übergeführt. Mit Umstellung des gesamten österreichischen Grundbuches wurde die Landtafel somit aufgelassen.

• Das Bergbuch besteht zwar heute noch, jedoch sind Liegenschaften nach dem Berggesetz 1975 (BGBl. Nr. 259/1975) nicht mehr Gegenstand der Eintragung in das Bergbuch. In das Bergbuch werden nur mehr Bergwerksberechtigungen eingetragen (gem. §§ 40 bis 43 Mineralrohstoffgesetz BGBl. I Nr. 38/1999, idF BGBl. I Nr. 84/2006 [Stand 14. Oktober 2006]), ähnlich wie von jeher in das Wasserbuch.

Alle Grundstücke in Österreich (mit Ausnahme des öffentlichen Gutes – siehe unten) sind somit inzwischen entweder im Grundbuch oder im Eisenbahnbuch eingetragen. In einigen Bundesländern (z. B. Steiermark) wurde das öffentliche Gut nicht eingebüchert und ist somit nicht im Grundbuch zu finden. Es werden jedoch diese Grundstücke in so genannten Hilfsverzeichnissen geführt. Diese wurden auch in die ADV eingegeben („EZl.“ 50000 etc.) Da das Eisenbahnbuch und auch die Hilfsverzeichnisse mit der Grundstücksdatenbank (= Grundbuch und Kataster in einer gemeinsamen Datenbank) verknüpft sind, können alle Grundstücke und deren Eigentümer über die EDV-Grundstücksdatenbank ermittelt werden.

Grundbuchführung

Das Hauptbuch des österreichischen Grundbuches (einschließlich Urkundensammlung) wird flächendeckend in digitaler Form geführt. Seit 1. Juli 1999 sind Abfragen auch über Internet möglich. Für die Abwicklung dieser Abfragen ist das Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen zuständig. Im Jahr 2009 wird diese Kompetenz auf das Bundesministerium für Justiz über gehen.

Eine Abschrift oder ein Ausdruck, der eine bestimmte Liegenschaft betrifft, wird als Grundbuchsauszug bezeichnet. Das Grundbuch ist öffentlich, das heißt, dass jedermann in das Grundbuch Einsicht nehmen und sich Auszüge auch von fremden Grundstücken erstellen lassen kann. Der Nachweis eines besonderen (rechtlichen) Interesses (wie in Deutschland) ist nicht notwendig.

Bücherlicher Vertrauensgrundsatz

Jedermann darf darauf vertrauen, dass die Eintragungen im Grundbuch richtig sind (materielles Publizitätsprinzip).

Bücherliche Rechte können (mit geringen Ausnahmen) nur erworben, übertragen, beschränkt oder aufgehoben werden, wenn dies im Grundbuch eingetragen wird (Eintragungsgrundsatz, Intabulationsprinzip).

Literatur und Quellen

Deutschland:

• Clemens Stewing, Geschichte des Grundbuchs, in: Rpfleger (Der Rechtspfleger) 1989, S. 445–447
• zur Geschichte und zum internationalen Vergleich: Walter Böhringer, in: Georg Meikel/Horst Bestelmeyer: Grundbuchrecht, Bd. I, 9. Aufl., München 2004, S. 1 ff. ISBN 3-472-04533-7
• Josef Rieder, Stefan Rieder: Vormerkung und Widerspruch im Grundstücksverkehr. Deutscher Sparkassen Verlag, Stuttgart ⁵ 2005, ISBN 3-09-305337-4

Österreich:

• Grundbuchsgesetz 1955, BGBl. Nr. 39/1955, in der Fassung BGBl. I Nr. 112/2003, verfügbar im RIS unter http://www.ris2.bka.gv.at/
• Feil/Marent/Preisl: Grundbuchsrecht. Linde Verlag 2005, ISBN 3-7073-0674-7
• Feil: Grundbuchsgesetz. Linde Verlag 1998
• Kodek, Kommentar zum Grundbuchsgesetz, Manz 2007

Schweiz:

• Schweizerische Verordnung vom 22. Februar 1910 betreffend das Grundbuch (GBV)
• Daniel Steudler: Die Evaluation des nationalen Landadministrationssystems der Schweiz. In: INFO V+D 3/2004, Eidgenössische Vermessungsdirektion, S. 14ff (Webdokument, pdf, auf cadastre.ch)

Einzelnachweise

1. ↑ Walter Böhringer, in: Georg Meikel/Horst Bestelmeyer: Grundbuchrecht, Bd. I, 9. Aufl., München 2004, Rn A19., Lexikon des Mittelalters, Bd. 5, Sp. 1061
2. ↑ Walter Böhringer, in: Georg Meikel/Horst Bestelmeyer: Grundbuchrecht, Bd. I, 9. Aufl., München 2004, Rn A23.
3. ↑ Walter Böhringer, in: Georg Meikel/Horst Bestelmeyer: Grundbuchrecht, Bd. I, 9. Aufl., München 2004, Rn A24.
4. ↑ Walter Böhringer, in: Georg Meikel/Horst Bestelmeyer: Grundbuchrecht, Bd. I, 9. Aufl., München 2004, Rn A26; Karl Shippel: Die Währschafts- und Hypothekenbücher Kurhessens. Zugleich ein Beitrag zur Rechtsgeschichte des Katasters, Marburg 1914; Reinhard Heydenreuter, Gerichts- und Amtsprotokolle in Altbayern. Zur Entwicklung des gerichts- und grundherrlichen Amtswesens, in: Mitteilungen für die Archivpflege in Oberbayern 25/26 (1979/80), S. 11–46.
5. ↑ Umstellung der Urkundensammlung der Grundbuchgerichte

Weblinks

• Übersicht der deutschen Bundesnotarkammer zur Einführung des Elektronischen Grundbuchs
• Grundlegende Informationen des österreichischen Bundesministeriums für Justiz
• Übersicht der behördlich ermächtigten Abfragestellen in Österreich

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