Factory Outlet-Center

Am 29. September 2005 bei Ingolstadt (Bayern) eröffnet: Factory-Outlet-Center „Ingolstadt Village“

Factory-Outlet-Center (FOC), auch Fabrikverkaufszentrum (FVZ), Herstellerdirektverkaufszentren (HDVZ) oder Fabrikabsatzzentrum bezeichnet eine Betriebs- und Vertriebsform des Einzelhandels, bei der mehrere Hersteller ihre Markenartikel an einer gemeinsamen Verkaufsstätte verbilligt anbieten. Fabrikverkaufszentren werden von einem Betreiber zentral geplant, realisiert und verwaltet. Sie stellen eine besondere Form des großflächigen Einzelhandels dar. Die FOCs umfassen mehrere tausend Quadratmeter Verkaufsfläche mit 60 bis 100 Läden und einem Angebot von Textilien, Sportartikeln, Schuhen und weiteren Branchen, die üblicherweise sonst in Innenstädten vorzufinden sind. Bei einem reinen Fabrikverkauf bietet hingegen nur ein Hersteller seine Waren an.

Entstehung des FOC-Konzepts

Das erste FOC wurde im Jahre 1971 in Pennsylvania (USA) getestet, zunächst als einfache Bündelung mehrerer Factory-Outlets ohne besondere Aufmerksamkeit auf den Standort. Das Konzept wurde in den Folgejahren optimiert, und bis zum Jahre 1995 wurden in den USA rund 324 FOC errichtet, womit der US-amerikanische Markt abgedeckt war. Im Jahr 1984 wurde der europäische Markt mit der ersten Gründung in Frankreich erschlossen. Der eigentliche Aufschwung der FOC in Europa setzte ein, als amerikanische Betreiberfirmen ab 1988 in Großbritannien zu investierten begannen. Dieses Land verfügt derzeit (Mai 2006) mit 36 Ansiedlungen (Quelle: Homepage von McArthur Glen UK Ltd., London – nach eigenen Angaben Marktführer im FOC-Markt in Europa) über die meisten FOC in Europa. Die europäischen Länder weisen sehr unterschiedliche Betriebsdichten auf. So gab es im März 2005 in Großbritannien 32 (Mai 2006: 36), in Italien 14, in Frankreich 10, in Spanien 9, in der Schweiz und in Schweden je 5 und in Deutschland lediglich 3 Factory-Outlet-Center. Die unterschiedliche Ausstattung ist zum einen vom Marktpotenzial, also von Bevölkerung und Kaufkraft, aber auch von der unterschiedlich restriktiven planungsrechtlichen Handhabung der Länder abhängig.

Auswirkungen auf den Raum

Der Standort für ein FOC-Projekt wird in der Regel so gewählt, dass ca. 3 Mio Einwohner innerhalb einer PKW-Fahrzeit von einer Stunde wohnen. Entsprechend groß ist das Einzugsgebiet der Kunden und der Wirkungskreis der FOC. Die Besucher kommen meist mit dem PKW und nur selten mit öffentlichen Verkehrsmitteln, weshalb ein solches Center hohe Verkehrsströme induziert. Abweichend vom üblichen Konzept für höherwertige Warenangebote liegt das typische FOC außerhalb von städtischen Zentren auf der grünen Wiese. Seitens der Raum- und Regionalplaner wird oftmals kritisiert, dass die Center mit ihren peripheren Standorten das System der zentralen Orte beeinträchtigen, welches in Deutschland eine maßgebliche Grundlage der Raumordnung bildet. Mit dieser Begründung wurden bislang die meisten Ansiedlungswünsche von FOC-Betreibern negativ beschieden.

Kritik am FOC-Konzept in Deutschland

Mit den ersten Ansiedlungsvorhaben formierte sich in Deutschland Widerstand gegen die FOC, insbesondere wegen der ausschließlich dezentralen Standortwahl der Betreiber. Akteure des Widerstandes sind vor allem Einzelhandelsverbände, Industrie- und Handelskammern, Gewerkschaften, kommunale Verbände und Umweltorganisationen. Sie befürchten einen ungleichen Wettbewerb, durch Umsatzrückgänge verursachte Geschäftsaufgaben und Arbeitsplatzrückgänge, ökologische Probleme durch hohen Flächenverbrauch, hohes Verkehrsaufkommen und Emissionen. Eine weitere Gruppe der Gegner können die Hersteller als potenzielle Mieter in den FOC sein. Ihnen wird vielerorts vom Einzelhandel mit einer Auslistung gedroht, falls sie sich in ein geplantes FOC einmieten. Wichtige Argumente gegen die Ansiedlung von Factory-Outlet-Center betreffen zudem städtebauliche und raumordnerische Aspekte. Viele Kommunen befürchten eine verstärkte „Verödung der Innenstädte“, da sich das Sortiment der FOC mit dem der traditionellen Geschäftszentren überschneidet. Zudem widerspricht die Standortwahl dem in der Raumordnung verankerten System der zentralen Orte. Aus diesem Grund kam es auf der Ministerkonferenz für Raumordnung (MKRO) im Jahr 1997 zu folgendem Beschluss: „FOC sind entsprechend den Leitvorstellungen einer nachhaltigen Raumentwicklung nur in Oberzentren/Großstädten an integrierten Standorten in stadtverträglicher Größenordnung zulässig.“ (MKRO 1997) Vor diesem Hintergrund ist der Ausgang eines Raumordnungsverfahrens für ein FOC-Projekt sehr ungewiss, was für die Betreiber ein hohes finanzielles Risiko darstellt. Zudem stoßen sie bei einem positiven Ausgang des Raumordnungsverfahrens meist auf den vehementen Widerstand der Nachbarkommunen, die auf gerichtlichem Wege eine Ansiedlung verhindern wollen. Sehr früh ließ daher in Deutschland der Ansiedlungsdruck durch die Projektträger nach. Die Standorte, bei denen das vorhandene Baurecht eine Baugenehmigung ermöglichen würde, sind für eine Ansiedlung oft nicht interessant.

Factory-Outlet-Center im deutschsprachigen Raum

Stand: März 2007

Deutschland

In Deutschland engagieren sich internationale Unternehmer verstärkt seit 1996, die meisten Projekte scheiterten aber am Widerstand der Regionalplanung.

FOC Name / Planung	Stadt	Bundesland	Fläche in m²	Betreiber
EOC Euregio Outlet Center	Ochtrup	Nordrhein Westfalen	3.500, ab 2009: 11.500	Hütten Holding Ochtrup
Ingolstadt Village	Ingolstadt	Bayern	9.400	Value Retail PLC, London
Wertheim Village	Wertheim	Baden-Württemberg	13.500	Value Retail PLC, London
Designer Outlets	Zweibrücken	Rheinland-Pfalz	21.000	Outlet Centres International (OCI) Ltd.
Designer Outlet B5	Wustermark	Brandenburg	10.300	McArthur Glen Ltd.
designer outlets Wolfsburg	Wolfsburg	Niedersachsen	10.000	Outlet Centres International (OCI) Ltd.

Außerdem gibt es die Outlets in Metzingen (Baden-Württemberg). Metzingen ist aber kein klassisches FOC, es gibt es keinen einheitlichen Betreiber der über 70 verschiedenen Outlets. Insgesamt verfügen diese über 60.000 m² Verkaufsfläche. Auch das Seemaxx Factory Outlet Center in Radolfzell und der Ochtum Park mit 6.700 m² im niedersächsischen Stuhr, Ortsteil Brinkum-Nord, zählen in der Definition nicht zu einem klassischen FOC.

Auch in Kornwestheim gibt es ein Outlet-Center im Salamander-Areal mit Outlets für Schuhe, Bekleidung und Taschen.

Das FOC „Ingolstadt Village“ des Betreibers Value Retail PLC ist die jüngste Gründung in Deutschland und wie die meisten FOC ähnlich einem Dorf angelegt. Die Läden bieten ausschließlich Marken- und Designerware an, zumeist Restposten oder Kollektionen aus der Vorsaison. Der Betreiber kalkuliert mit jährlich 1,5 Millionen Besuchern.

Das Designer Outlet Center in Wolfsburg von OCI wurde am 15. Dezember 2007 eröffnet. Einzugsgebiet der Kunden ist das nördliche Bundesgebiet. Das FOC wurde zwischen Autostadt und Innenstadt in der Nähe des Bahnhofes errichtet.

Auf deutsche Käufer, insbesondere aus dem nahe gelegenen Rhein-Ruhr-Raum, zielt ferner das 2005 erweiterte Designer-Outlet in Roermond/Niederlande mit 26.400 m² Verkaufsfläche (Betreiber: McArthurGlen), welches nur 10 Autominuten von der deutsch-niederländischen Grenze entfernt liegt.

Auch Maasmechelen Village, ein weiteres FOC des Betreibers Value Retail, liegt im Einzugsgebiet für Kunden aus Deutschland. Hier werden vor allem Kunden aus Brüssel und Düsseldorf angesprochen.

In Geislingen an der Steige wurde im August 2008 ein FOC auf 3.000 Quadratmetern eröffnet.

Im Februar 2009 gab das niedersächsische Landschaftsministerium bekannt, dass in Soltau ein 10.000m² großes FOC gebaut werden darf. Nach jahrelangem Rechtsstreit setzte sich Soltau damit gegen die Mitbewerber Bispingen und Bad Fallingbostel durch. Die Eröffnung ist für 2010 geplant.

Österreich

In Österreich finden sich derzeit zwei Factory-Outlet-Center:

• Designer Outlet Parndorf (Burgenland) mit 37.700 m² Verkaufsfläche (inkl. dem unmittelbar benachbarten FOC Bigg Outlet Shopping); Betreiber: McArthurGlen
• Leoville bei Leobersdorf (Niederösterreich) mit 14.000 m² Verkaufsfläche; Betreiber: EuropeanOutletAG wurde 2008 geschlossen.

In Vösendorf (Niederösterreich) hat im Jahr 2006 unmittelbar neben dem Einkaufszentrum SCS das FOC "Sale City Süd" eröffnet; obwohl dieses Objekt als Factory Outlet Center beworben wird, handelt es sich konzeptionell hier aber eher um ein Off-Price-Center. Bei Wals-Siezenheim (Salzburg) befindet sich ein FOC des Betreibers McArthurGlen mit 25.000 m² in Bau. An der österreich-tschechischen Grenze liegt zudem das „Freeport at Excalibur City“ mit 22.400 m² Verkaufsfläche. Auf der tschechischen Seite gelegen profitiert dieses FOC von lockeren Steuer- und Arbeitszeitregelungen, bezieht aber seine Kundschaft vorwiegend aus Österreich. In Jöß, einem Ort der Gemeinde Lang in der Steiermark wird von dem Investor Bertrand Conrad Eybesfeld ein 10.000 m² großes FOC geplant, das im Frühjahr 2009 in Betrieb gehen soll und ebenfalls umstritten ist. Derzeit findet das Anhörungsverfahren, der letzte Verfahrensschritt vor der Genehmigung statt. Die Genehmigung sollte im Herbst 2007 vorliegen. Baubeginn ist im April 2008 geplant.

In Graz Webling/Center West plant der ehemalige Möbelhändler Werner Gröbl ein Factory Outlet. Im Gegensatz zum Konkurrenten in Jöß verfügt das Grundstück von Gröbl bereits jetzt über die erforderlichen Widmungen.

Italien

Das Designer Outlet Serravalle im Piemont ist das größte Outlet-Center Europas und bietet auf einer Gesamtfläche von ca. 45.000 m² in 180 Shops eine enorme Auswahl an Marken (von Nike, Puma und Co bis hin zu Prada, Versace, Dolce & Gabbana...) und Artikeln an. Es liegt über den malerischen Küstenstädtchen Portofino und Rapallo. Ein weiteres Outlet-Village gibt es in Mondovì mit dem Namen Mondovicino (deutsch: nahe Welt). Es ist Teil eines großen Gewerbegebietes mit normalem Einkaufszentrum und anderen Einrichtungen. Es liegt direkt an der Autobahnausfahrt der A6.

Literatur

• ecostra (2007): Factory Outlet Center in Europa. Internetquelle
• Institut für Gewerbezentren (2005): 3. European Factory Outlet Center Report 2005.[1]
• Gesellschaft für Mark- und Absatzforschung (2005): Factory Outlet Center in Europa. Internetquelle
• Fürst, D., H. Kujath, (2004): Raumplanerische Herausforderungen durch Veränderung in Handel, Logistik und Tourismus, Hannover: ARL ISBN 3-88838-051-0
• H. Maier (2001): Factory Outlet Center – eine für Deutschland neue Vertriebsform, Verlag Dr. Kovac ISBN 3-8300-0423-0
• P.-H. Vogels, J. Will (1999): Raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen von Factory-Outlet-Center, Vs-Verlag ISBN 3-8100-2782-0