Gewerberaummiete

Als Geschäftsraummiete bezeichnet man den Teil des gewerblichen Mietrechts, der sich auf das Mieten oder Vermieten von geschäftlich genutzten Räumen bezieht. Dies können bspw. Büros, Praxen, Ladenlokale, Lagerhallen oder Gaststätten sein.

Mietarten

Das Gesetz differenziert zwischen folgenden Mietarten:

• Grundstücksmiete
• Raummiete (vgl. § 580a BGB)
• Geschäftsraummiete (vgl. § 580a Abs. 2 BGB)
• Wohnraummiete (vgl. §§ 549 ff. BGB)

Daneben stehen Pachtverhältnisse, die in den §§ 581 ff. BGB geregelt sind.

Nach § 581 Abs. 2 BGB sind die Regelungen des Mietrechts auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b BGB etwas anderes ergibt (Ausnahme: Landpachtvertrag).

Häufig ist der Vertragstyp nicht eindeutig identifizierbar. Während ein Wohnraummietvertrag in der Regel sofort als solcher erkennbar ist, können sich hinter einem Vertragsschluss über Geschäftsräume unterschiedliche Vertragsarten verbergen: Pacht, Wohnraummiete (z. B. bei Mischmietverhältnissen), gestufte Mietverhältnisse, gewerbliche Zwischenvermietung und Leasing. Außer beim Leasing sind die Rechtsfolgen durch den vorgegebenen Rahmen des Miet- und Pachtrechts zwar größtenteils identisch, trotzdem steckt auch hier der Teufel im Detail, was im Mandatsalltag bedeuten kann, dass eine falsche Bewertung des Vertrags zu einer fehlerhaften Beratung des Mandanten führen kann.

Abgrenzung Wohnraum – Geschäftsraum – sonstige Räume

Der Begriff Wohnraum umfasst Räume, die zum Wohnen, also vor allem zum Schlafen, Essen, dauernder privater Nutzung, bestimmt und Innenteil eines Gebäudes sind. Eine Wohnung bildet die Summe der Räume, die die Führung eines Haushalts ermöglichen. Deshalb gehört dazu eine Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Abfluss und WC. Eine Wohnung dient dem Menschen dazu, seinen Lebensmittelpunkt zu gestalten^[1].

Geschäftsräume sind dagegen alle Räume, die zu Zwecken des Erwerbs angemietet werden, also für gewerbliche oder andere selbständige Tätigkeiten. Daneben existieren noch sonstige Räume, die weder Wohn- noch Gewerberaum sind, wie z. B. private Garagen, Hobbyräume und von Vereinen selbst genutzte Sporthallen.

Der Begriff des Geschäftsraums ist also enger als der des Raums und darf nicht mit diesem verwechselt werden. Abgrenzungskriterium ist die private oder geschäftliche Nutzung: Was privat angemietet wird, sind Räume, alles andere sind Geschäftsräume.

Abgrenzung Miete – Pacht

In der Praxis finden sich nicht selten Abgrenzungsprobleme zwischen den Vertragstypen Miete und Pacht. „Betroffene“ Objekte sind häufig Gaststätten, Imbissbetriebe, eingerichtete Büros u. Ä. Obwohl nach § 581 Abs. 2 BGB das Mietrecht entsprechend für die Pacht gilt, kann es wegen z. T. unterschiedlicher Rechtsfolgen große Bedeutung haben, um welche Art von Vertrag es sich tatsächlich handelt.

Wichtige Unterschiede zwischen Miete und Pacht sind:

• Die gesetzliche Kündigungsfrist für Geschäftsraummiete und Pacht beträgt ein halbes Jahr (§ 584 Abs. 1 BGB). Pachtverträge sind aber nur zum Ende des Pachtjahres kündbar, Geschäftsraummietverträge hingegen zum Ende eines jeden Vierteljahres.
• Der Pächter hat kein besonderes Kündigungsrecht, wenn der Verpächter die Unterverpachtung verweigert (§ 584a Abs. 1 BGB), der Mieter schon (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB).
• Nach § 584a Abs. 2 BGB dürfen nur die Erben des Pächters bei dessen Tod, nicht aber der Verpächter außerordentlich kündigen.

Für die Unterscheidung der Pacht von der Geschäftsraummiete ist die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs praxisrelevant. Danach spricht für die Annahme eines Pachtvertrages, wenn nicht nur Räume zur Verfügung gestellt, sondern daneben andere Leistungen erbracht werden, die geeignet sind, das Gewerbe dauerhaft zu fördern^[2]. Das liegt natürlich dann vor, wenn Räume mit Einrichtung oder ein komplett betriebsbereites Objekt (z. B. eine Gaststätte) zur Verfügung gestellt werden. Der BGH legt dies weit aus und lässt bereits den Nachweis einer günstigen Bezugsquelle für Inventar oder die Bereitstellung eines Kredits zur Anschaffung genügen.

Mischmietverhältnisse

Ein in der Praxis nicht seltenes Mischmietverhältnis liegt vor, wenn die Parteien (nur) einen einzigen Vertrag über Wohn- und Geschäftsraum geschlossen haben, das Objekt aber abweichend davon zusätzlich auch zu Wohn- bzw. Geschäftszwecken genutzt wird. Anders als man zunächst vermuten könnte, handelt es sich nicht um mehrere Mietverhältnisse mit womöglich unterschiedlichen Rechtsfolgen, sondern es bleibt bei einem einheitlichen Mietverhältnis, und es ist zu klären, wie dieses rechtlich einzuordnen ist:

• Der Gaststättenpächter bewohnt auf Basis eines einheitlichen Vertrags auch eine Wohnung im gleichen Haus („Wirtewohnung“).
• Ein Freiberufler (Architekt, Anwalt) hat in der Privatwohnung sein Büro.
• Eine Mutter betreibt gewerblich die Betreuung von Kindern in der Mietwohnung (Tagesmutter).

Besonders aus folgenden Gründen ist es wichtig, die Frage, ob es sich um Wohn- oder Geschäftsraum handelt, eindeutig zu klären:

• Wegen des unterschiedlichen Gerichtsstands der Wohn- und Geschäftsraummiete ist eine genaue Klassifizierung unumgänglich, damit nicht das falsche Gericht angerufen wird.
• Es gelten unterschiedliche Kündigungsfristen.
• Es gelten z. T. deutlich schärfere gesetzliche Bestimmungen bei Wohnraum, vgl. etwa § 556 Abs. 3 S. 2 BGB (Ausschlussfrist für Betriebskostennachforderungen, wenn Abrechnungsfrist von einem Jahr überschritten).
• Unterschiedliche bzw. fehlende gesetzliche Regelungen zur Mieterhöhung, Vollstreckungsschutz etc.

Dass der Mieter Wohnraum zu gewerblichen Zwecken (mit)benutzt, lässt für sich allein nicht den Schluss auf eine gewerbliche Vermietung zu. Ein Wohnraummietverhältnis bleibt auch dann ein solches, wenn der Mieter in der vermieteten Wohnung – vertragswidrig – eine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Dies gilt auch im umgekehrten Fall. Entscheidend ist vielmehr der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck, d. h. das, was dem tatsächlichen und übereinstimmenden Willen der Parteien entspricht^[3]. Der Wille der Parteien ist notfalls nach allgemeinen Auslegungsregeln gem. §§ 133, 157 BGB zu ermitteln^[4]. Dabei ist immer auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen. Zu fragen ist: Wollten die Parteien einen Wohn- oder einen Geschäftsraummietvertrag schließen?

Auslegungs- und -abgrenzungskriterien dafür ist vor allem der „Vertragsschwerpunkt“, was sich wiederum primär nach der überwiegenden Nutzungsart bestimmt (sog. „Übergewichtstheorie“^[5]); Unterpunkte dieser Prüfung sind: der Vertragszweck, Flächenanteile wie im Mietvertrag oder der Nebenkostenabrechnung ausgewiesen, tatsächlich genutzte Flächen, Aufteilung der Miete oder Pacht.

Quelle

1. ↑ BayObLG, Beschl. v. 10. November 2004 – 2 Z BR 169/04, FGPrax 2005, 11 = LNR 2004, 35873; BayObLG, Beschl. v. 2. Juni 2004, 2Z BR 029/04, OLGR 2004, 390
2. ↑ BGH, Urt. v. 27. März 1991 – XII ZR 136/90, WuM 1991, 1480 = ZMR 1991, 257 = NJW-RR 1991, 906 = MDR 1991, 1063
3. ↑ OLG Düsseldorf, Urt. v. 16. April 2002 – 24 U 199/01, NZM 2002, 739 = GuT 2002, 104 = WuM 2002, 481
4. ↑ OLG Düsseldorf, Urt. v. 16. April 2002 a.a.O.
5. ↑ BGH, Urt. v. 15. November 1978 – VIII ZR 14/78, NJW 1979, 307 = WuM 1979, 14; BGH, Urt. v. 30. März 1977 – VIII ZR 153/75, NJW 1977, 1394; OLG Düsseldorf, Urt. v. 28. September 2006 - 10 U 61/06, NZM 2007, 923; OLG Düsseldorf, Urt. v. 2. März 2006 – I-10 U 120/05, GuT 2006, 154 Ls. = IMR 2006, 79; OLG München, Urt. v. 2. Juli 1993 – 21 U 6514/90, ZMR 1995, 295

Literatur

• Neuhaus, Kai-Jochen, Handbuch der Geschäftsraummiete, 3. Aufl., Münster 2008 ISBN 978-3-89655-321-8
• Lindner-Figura/Opree/Stellmann, Geschäftsraummiete, München 2005
• Schultz, Michael, Gewerberaummiete, München 2007

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