Baufläche

Basisdaten
Titel:	Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke
Kurztitel:	Baunutzungsverordnung
Abkürzung:	BauNVO
Art:	Bundesrechtsverordnung
Geltungsbereich:	Bundesrepublik Deutschland
Rechtsmaterie:	Öffentliches Baurecht
FNA:	213-1-2
Datum des Gesetzes:	26. Juni 1962 (BGBl. I S. 429)
Inkrafttreten am:
Letzte Änderung durch:	Art. 3 Gesetz vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466)
Inkrafttreten der letzten Änderung:	1. Mai 1993 (Art. 16 Gesetz vom 22. April 1993)
Bitte beachten Sie den Hinweis zur geltenden Gesetzesfassung.

Die Baunutzungsverordnung (kurz BauNVO) bestimmt in Deutschland Art und Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks (Abschnitt 1 und 2), die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche (Abschnitt 3). Die Baunutzungsverordnung ist eine aufgrund § 9a des Baugesetzbuches erlassene Rechtsverordnung. Die ursprüngliche Baunutzungsverordnung war am 1. August 1962 in Kraft getreten.

Die Baunutzungsverordnung gilt für bebaute Gebiete, für die sie gemäß § 9 BauGB beschlossen wurde. Nach § 34 Abs. 2 BauGB sind § 1 bis § 15 BauNVO auch auf unbeplante Innenbereiche anwendbar. Grundsätzlich konkretisiert sie die Inhalte der Bauleitplanung.

Art der baulichen Nutzung

Der erste Abschnitt der BauNVO beschreibt die Art der baulichen Nutzung für zur Bebauung vorgesehene Flächen. Dabei wird unterschieden zwischen Bauflächen im Flächennutzungsplan und Baugebieten im Bebauungsplan.

Bauliche Nutzung von Bauflächen

Die Einteilung der Bauflächen im Flächennutzungsplan wird nach § 1 Abs. 1 BauNVO wie folgt vorgenommen:

Wohnbauflächen	W
Gemischte Bauflächen	M
Gewerbliche Bauflächen	G
Sonderbauflächen	S

Bauliche Nutzung von Baugebieten

Die Einteilung der Baugebiete im Bebauungsplan wird nach § 1 Abs. 2 BauNVO wie folgt vorgenommen:

Kleinsiedlungsgebiete	WS	§ 2 BauNVO
reine Wohngebiete	WR	§ 3 BauNVO
allgemeine Wohngebiete	WA	§ 4 BauNVO
besondere Wohngebiete	WB	§ 4a BauNVO
Dorfgebiete	MD	§ 5 BauNVO
Mischgebiete	MI	§ 6 BauNVO
Kerngebiete	MK	§ 7 BauNVO
Gewerbegebiete	GE	§ 8 BauNVO
Industriegebiete	GI	§ 9 BauNVO
Sondergebiete	SO	§ 10, § 11 BauNVO

Die jeweiligen Paragrafen beinhalten, welche Nutzungen im Gebietstyp allgemein und welche ausnahmsweise zulässig sind. Nach § 13 BauNVO sind in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 4 Räume, in den Baugebieten nach den §§ 4a bis 9 auch Gebäude für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, zulässig. Ein wichtiger Aspekt bei der Festsetzung der Nutzungen ist, kleinräumige Mischungen von Nutzungen zu ermöglichen, weil die Nutzungsmischung ein Kernbestandteil lebendiger Städte ist. Nutzungsmischungen lassen die folgenden Gebiete zu: Dorfgebiete, Mischgebiete, Kerngebiete und - abgeschwächt - auch besondere und allgemeine Wohngebiete.

Übersicht über zulässige Nutzungskombinationen

Gebäudearten	WS	WR	WA	WB	MD	MI	MK	GE	GI
Wohngebäude
Nutzgärten, Gartenbaubetriebe
Läden, Gaststätten
kulturelle, soziale, Sportanlagen
Tankstellen
Nicht störende Handwerksbetriebe
Nicht störendes Gewerbe
Sonstiges Gewerbe
Hotels, Pensionen
Verwaltungsgebäude
Geschäfts- und Bürogebäude
Vergnügungsstätten
Parkhäuser
Lagerhäuser und -plätze
Industriebetriebe

	zulässig
	ausnahmsweise zulässig

Maß der baulichen Nutzung

Der zweite Abschnitt der BauNVO beschäftigt sich mit dem Maß der baulichen Nutzung. Es bestimmt sich gemäß § 16 bis § 21a BauNVO grundsätzlich nach den im Bebauungsplan vorgesehenen Richtwerten. Diese sind im Einzelnen:

• Höhe baulicher Anlagen - § 18 BauNVO - , die angibt, wie hoch eine bauliche Anlage in Relation zu einem Bezugspunkt sein darf (zum Beispiel Oberkante der Straße).
• Grundflächenzahl (GRZ) - § 19 BauNVO - , die angibt, wie viel Grundfläche in Relation zur Grundstücksfläche bebaut werden darf. Beispiel: Die GRZ beträgt bei einer Grundstücksgröße von 300 m² 0,6, das heißt es dürfen maximal 180 m² überbaut werden.
• Geschossflächenzahl (GFZ) - § 20 BauNVO - , die angibt, wie viel Geschossfläche (die Grundfläche aller Vollgeschosse) in Relation zur Grundstücksfläche zulässig ist. Beispiel: Die GFZ beträgt bei einer Grundstücksgröße von 300 m² 1,2, das heißt es dürfen 360 m² Geschossfläche maximal errichtet werden. Zudem kann die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse als Maximalwert oder zwingender Wert festgesetzt werden. Die Festlegung, ab wann ein Vollgeschoss vorliegt, wird von der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes geregelt.
• Baumassenzahl (BMZ) - § 21 BauNVO - , die in Gewerbe-, Industrie- und sonstigen Sondergebieten angibt, wie viel Baumasse (Rauminhalt) in Relation zur Grundstücksfläche zulässig sind.

Die letzten drei Regelungen können auch optional als absolute Werte, also in konkreten Quadrat- oder Kubikmeterwerten, angegeben werden. § 21a regelt zudem die Zulässigkeiten von Stellplätzen, Garagen und Gemeinschaftsanlagen.

Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche

Im dritten Abschnitt werden Festlegungen bezüglich der Bauweise und den überbaubaren Grundstücksflächen getroffen. Die Bauweise (§ 22 BauNVO) kann im Bebauungsplan festgesetzt werden. Differenziert wird zwischen offener und geschlossener Bauweise. Bei offener Bauweise sind die Bauwerke mit beiderseitigem seitlichem Grenzabstand und einer Maximallänge von 50 m zu errichten. Bei der geschlossenen Bauweise werden die Bauwerke ohne seitlichen Grenzabstand errichtet. Außerdem gibt es die Möglichkeit, eine von § 22 Abs. 1 abweichende Bauweise mit weitergehenden Regelungen festzusetzen.

Im Bebauungsplan können nach § 23 BauNVO Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefen festgesetzt werden. Die Festsetzung von Bauflächen mittels Baulinien und -grenzen, genannt „Baufenster”, ist bei den meisten Bebauungsplänen die Regel. Dadurch werden die überbaubare Grundstücksfläche und der Abstand zur Straße als auch die maximale Bebauungstiefe bestimmt. Das Hauptgebäude oder die Hauptnutzung muss sich innerhalb des Baufensters bewegen. Dafür gibt es meistens einen gewissen Spielraum; es kann aber auch sein, dass beispielsweise auf eine strenge Bauflucht Wert gelegt wird und die Baufenster enger ausfallen. Je nach Festsetzung sind Nebengebäude und Garagen außerhalb des Baufensters zulässig.

Es besteht kein Anspruch darauf, die gesamte Fläche des Baufensters auszunutzen. Die Obergrenze der Überbauung wird nach wie vor von der GRZ bestimmt.

Im Unterschied zur Baugrenze, von der zurückgewichen werden darf, muss auf einer Baulinie direkt gebaut werden. Solche Baulinien werden häufig in Bereichen mit Blockrandbebauungen angewandt, wo die Einhaltung einer strengen bzw. einheitlichen Bauflucht erforderlich ist.

Allein die Angabe von Bebauungstiefen, beispielsweise von einer Straße aus bemessen, findet selten Anwendung. Da sie im Prinzip einer parallel nach hinten verschobenen Baugrenze entspricht, wird sie nur selten festgesetzt.

Literatur

• Gerhard Boeddinghaus: BauNVO. Baunutzungsverordnung, Rehm-Verlag, 2005, ISBN 3807321292
• Wilhelm Söfker (Hrsg.): Baugesetzbuch (BauGB). BauNVO, PlanzV, WertVu. -Richtlinien, Raumordnungsgesetz. Dt. Taschenbuch-Verl., München 2005, ISBN 3423050187

Weblinks

• Text der Baunutzungsverordnung Bundesministerium der Justiz, juris GmbH

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