Mietvertrag (Österreich)

Der Mietvertrag ist ein Rechtsgeschäft, das den Vermieter verpflichtet, dem Mieter die vermietete Sache zu überlassen. Im Gegenzug schuldet der Mieter dem Vermieter Zahlung der Miete. Das Mietrecht gilt in Österreich für die Miete von Wohnungen, Wohnungsteilen und Geschäftsräumlichkeiten aller Art.

Geschichte

Das Mieterschutzgesetz hat ihren Ursprung unter Anderem in einer kaiserlichen Notverordnung des Jahres 1917. Schon vor Kriegsbeginn herrschte vor allem in Wien eine große Wohnungsnot. Die Inflation während der Kriegsjahre führte zu enormen Mietzinssteigerungen und massenhaften Kündigungen und in der Folge zu Unruhen. Die "Verordnung über den Schutz der Mieter" vom 26. Januar 1917 schränkte das Kündigungsrecht der Vermieter weitgehend ein und fror den Mietzins dahingehend ein, als Mietzinsanpassungen nur mehr hinsichtlich veränderter Betriebs- und Instandhaltungskosten und der seit Kriegsbeginn gestiegenen Steuern möglich waren.

Am 1. Mai 1922 wurde mit den Stimmen der Sozialdemokraten, der Christlichsozialen und der großdeutschen Fraktion das Mietengesetz beschlossen. Das Mietengesetz ist nach Struktur und Inhalt - trotz aller Unterschiede - für das heute geltende Mietrechtsgesetz (MRG) von 1982 erkennbare Vorlage.

Kündigungsschutz

Im § 30 Mietrechtsgesetz sind die Kündigungsbeschränkungen geregelt. Der Absatz (1) lautet Der Vermieter kann nur aus wichtigen Gründen den Mietvertrag kündigen. Im Absatz (2)sind hinter dem Text Als ein wichtiger Grund ist es insbesondere anzusehen, wenn alle denkbaren Kündigungsgründe Taxativ aufgezählt. Eine Kündigung eines Mietvertrages außerhalb dieser Kündigungsgründe ist nicht möglich. Die Auslegung dieser Gesetzesbestimmung erfolgt durch die Gerichte sehr restriktiv. Kündigungsgründe sind z.B.

1. Mietzins und oder Bewirtschaftungskosten mindestens aber acht Tage im Rückstand;
2. Im Mietvertrag bedungene Dienste vertragswidrig verweigert;
3. der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht;
4. der Mieter den Mietgegenstand ganz weitergegeben hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht für sich oder die eintrittsberechtigten Personen dringend benötigt;
5. die vermieteten Wohnräume nach dem Tod des bisherigen Mieters nicht mehr einem dringenden Wohnbedürfnis eintrittsberechtigter Personen;
6. die vermietete Wohnung nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen regelmäßig verwendet wird;
7. die vermieteten Räumlichkeiten nicht zu der im Vertrag bedungenen oder einer gleichwertigen geschäftlichen Betätigung regelmäßig verwendet werden;
8. Eigenbedarf bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen;
9. Eigenbedarf und Ersatzbeschaffung;
10. Betriebswohnung wenn bedarf für Mitarbeiter;
11. Wohnungen von Bund, Land und Gemeinden wenn für die Verwaltung benötigt und dem Mieter Ersatz beschafft wird;
12. bei Untermietverhältnissen durch die Fortsetzung der Untermiete wichtige Interessen des Untervermieters verletzt würden;
13. ein im Mietvertrag schriftlich als Kündigungsgrund vereinbarter Umstand eintritt, der in bezug auf die Kündigung oder die Auflösung des Mietverhältnisses für den Vermieter als wichtig und bedeutsam anzusehen ist; (Achtung: sehr restriktive Auslegung)
14. die ordnungsgemäße Erhaltung des Miethauses unmöglich ist, eine Abbruchbewilligung erteilt wurde und dem Mieter Ersatz beschafft wird;
15. ein Miethaus ganz oder in dem Teil, in dem sich der Mietgegenstand befindet, abgetragen oder umgebaut werden soll, mit dem Abbruch (Umbau) die Errichtung eines neuen (geänderten) Baues sichergestellt ist, die Bezirksverwaltungsbehörde auf Antrag des Bauwerbers mit Bescheid erkannt hat, dass selbst unter Berücksichtigung schutzwürdiger Interessen der bisherigen Mieter der geplante Neubau (Umbau) aus Verkehrsrücksichten, zu Assanierungszwecken, zur Vermehrung der Wohnungen, die zur Beseitigung oder Milderung eines im Ortsgebiet bestehenden quantitativen Wohnungsbedarfes oder eines qualitativen Wohnfehlbestandes geeignet sind, oder aus anderen Gründen im öffentlichen Interesse liegt und dem Mieter Ersatz beschafft wird;
16. der Hauptmieter einer Wohnung der Ausstattungskategorie "D" weder bereit ist, eine vom Vermieter im Sinn des § 4 Abs. 4 angebotene Standardverbesserung zuzulassen, noch die angebotene Standardverbesserung selbst durchzuführen, und dem Mieter Ersatz beschafft wird.

Im Absatz (3) Eine Vereinbarung, wonach dem Vermieter das Kündigungsrecht unbeschränkt oder in einem weiteren als dem vorstehend bestimmten Maß zustehen soll, ist rechtsunwirksam.

Mietrechtliches Außerstreitverfahren

Bestimmte im Mietrechtsgesetz (MRG) festgelegte mietrechtliche Verfahren werden seit 1922 im Außerstreitverfahren und nicht im streitigen Verfahren geführt. Obwohl sich in den mietrechtlichen Verfahren die Parteien an das Gericht wenden, um Interessenkonflikte zu klären,also alle Kennzeichen eines streitigen Verfahrens vorhanden sind, gelten die Regeln des Außerstreitsverfahrens. Dies bedeutet vor allem für die Mieter einen erleichterten Rechtzugang.

In der ersten oder zweiten Instanz können sich die Parteien selbst vertreten oder durch eigenberechtigte Personen vertreten lassen. Berechtigte, d.h. überregional tätige Interessensvertretungen können eine oder mehrere Parteien bis in die letzte Instanz vertreten, ohne dass Rechtanwaltspflicht besteht. Diese Regelung wird vor allem von den Mietern genutzt. Mieterorganisationen finanzieren sich aus Mitgliedsbeiträgen und vertreten ihre Mitglieder auf eigene Kosten. Dadurch ist es auch Mietern ohne Rechtschutzversicherung möglich ohne Kostenrisiko ihre Interessen bei Gericht geltend zu machen.

In einigen größeren Gemeinden existiert eine vorgerichtliche, behördliche Entscheidungsinstanz, die Schlichtungsstellen. Entscheidungen der Schlichtungsstelle sind rechtsverbindlich, wenn keine der Parteien nach der Entscheidung das Verfahren zu Gericht abzieht. Eine im streitigen Verfahren geführte Räumungsklage aufgrund von Mietschulden wurde bis zum 1. Jänner 2005 nach einem Antrag auf Mietzinsüberprüfung erst entschieden, wenn geklärt war, ob die behaupteten Mietschulden nicht aufgrund einer rechtlich unzulässigen Forderung bestanden.

Kostenpflicht der Außerstreitverfahren

Ursprünglich waren streitige Außerstreitverfahren nicht kostenpflichtig. Die Parteien trugen in jedem Fall nur ihre eigenen Vertretungskosten, auch wenn der gegnerischen Partei durch das Gericht Recht gegeben wurde. Erst die ÖVP/FPÖ-Regierung führte im Jahr 2005 die Kostenpflicht ein, um nach eigenen Aussagen, "die Verfahren abzukürzen und mutwillig geführte Verfahren zu verhindern". Erwartungsgemäß wurde dies von Vertretern der Vermieterseite begrüßt, während Mietervertreter, allen voran die betroffenen Mieterorganisation heftig protestierten.

Neueste Judikatur des Obersten Gerichtshofs

in einer hohe Wellen schlagenden Entscheidung vom 11. Oktober 2006 (7Ob78/06f) hat der OGH erstmals häufig verwendete Vertragsklauseln eines großen Wiener Hausverwalters (IMV, Tochter der Constantia Privatbank) durchleuchtet. Grund dafür war eine Verbandsklage der Arbeiterkammer. Vor dem Hintergrund des Konsumentenschutzgesetzes wurden viele der Vertragsklauseln als ungültig erkannt, was dazu führt, dass nicht nur die betreffende Klausel sondern gleich die ganze Bestimmung, die die beanstandete Klausel enthält ungültig wird. Einige der Klauseln wurden aber auch aufgrund Verstoßes gegen § 879/3 ABGB gerügt, der Vorschrift über die gröbliche Benachteiligung eines Vertragspartners. Im Unterschied zu konsumentenrechtlichen Bestimmungen gilt dieser Paragraf auch bei gewerblichen Mietern. Dieses Urteil gilt als richtungsweisend im österreichischen Mietrecht und hebt die Rolle des Wohnungsmieters als Konsument hervor.

Neue Kategoriebeträge ab September 2006

"Durch den Wert des Verbraucherpreisindex 2000 für den Monat Mai 2006 (112,4) hat sich der VPI 2000 gegenüber dem Monat Februar 2004 (107,0) um mehr als 5 % erhöht. Damit ist der in § 16 Abs. 6 MRG vorgesehene 5%ige Schwellwert für die Valorisierung der mietrechtlichen Kategoriebeträge und der „angehobenen Hauptmietzinse“ überschritten. Die neuen Kategoriebeträge werden nach der tatsächlichen prozentuellen Veränderung des Index zwischen Februar 2001 (= 101,8) und Mai 2006 (= 112,4) berechnet.

Die neuen Kategoriebeträge sind seit dem 1. September 2006 "mietrechtlich wirksam", d.h. sie sind für neue Mietzinsvereinbarung ab 1. September 2006 gültig.

Wird bei einer Wohnung der Ausstattungskategorie D ein Mietzins von mehr als EUR 0,73 pro m² und Monat vereinbart (bei Neuvermietung von Kat. D brauchbar wäre ab 1. September 2006 ein Mietzins von EUR 1,46/m²/Monat zulässig), so kann der Vermieter für diese Wohnung keine Erhöhung des Mietzinses in einem Verfahren nach MRG geltend machen!

Bei bestehenden Kategorieverträgen mit Wertsicherungsvereinbarungen können Erhöhungen des Kategoriemietzinses ab 1. Oktober 2006 begehrt werden.

Bei der Wertanpassung müsse die Formerfordernisse des § 16 Abs. 9 MRG beachtet werden. Das Begehren auf Erhöhung des Kategoriemietzinses aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung ist dem Hauptmieter in einem nach dem 1. September eingehenden Schreiben, jedoch spätestens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin bekannt zu geben.

Verwaltungskosten-Pauschale für die Jahre 2006-2010

Durch den Indexsprung für die Kategoriebeträge erhöht sich ab 1. September 2006 das der Kat. A entsprechende mietrechtliche Verwaltungskosten-Pauschale von derzeit € 2,77 auf € 2,91 per m² Nutzfläche und Jahr. Für das Jahr 2006 ergibt sich somit ein Mischsatz von € 2,82 pro m² Nutzfläche und Jahr." Für die Jahre 2009 und 2010 beträgt das Verwaltungskosten-Pauschale € 3,08/m² (ab 1. September 2008).

Literatur

• Christian Prader (Hrsg.): Mietrechtsgesetz : MRG und ABGB-Mietrecht. 2 Auflage. Manz'Sche Verlags- u. Universitätsbuchhandlung, Wien September 2006, ISBN 3-214-13557-0.
• Wolfgang Dirnbacher: MRG : das Mietrechtsgesetz. ÖVI Immobilienakademie, Wien 2006, ISBN 3-902266-06-6.

Weblinks

• Mietrechtsgesetz

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