Einkaufscenter

Ventura Plaza Einkaufszentrum in Cúcuta, Kolumbien.

Veranstaltungen in Einkaufszentren werden oft von den Händlern getragen.

Ein Einkaufszentrum ist eine bewusst konzipierte räumliche Konzentration von Einzelhandelsgeschäften und Dienstleistungsbetrieben unterschiedlicher Branchen und gegebenenfalls anderen Angeboten wie Fitnesszentren oder Kinos. In Anlehnung an die US-amerikanische Definition des shopping centers ist ein Einkaufszentrum eine „als Einheit geplante, errichtete und verwaltete Agglomeration von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben“. Hiervon zu unterscheiden sind die „gewachsenen“ Agglomerationen (gelegentlich auch Einkaufparks) ohne einheitliche Konzeption und ohne eigenes Center-Management.

Gegenüber dem Kaufhaus bzw. Warenhaus grenzen sich Einkaufszentren dadurch ab, dass die Betreiber dort nicht auf eigene Rechnung Handel treiben, sondern nur als Vermieter und Center-Management auftreten. Beim Warenhaus verbindet dagegen sein Betreiber in der Regel das Warengeschäft auf eigene Rechnung mit der Verwaltung des Immobilienbesitzes.

Oft wird der englische Ausdruck Shopping-Mall mit Shopping Center gleichgesetzt. Eine Mall bezeichnet eigentlich nur die Hauptlaufwege mit angrenzender Verkaufsfläche (zur Wortherkunft siehe Pall Mall). Einkaufszentren über 100.000 m² werden auch Megamall genannt.

Geschichte

Einfache Einkaufszentren wurden in den USA bereits seit den 1930er Jahren entwickelt und errichtet. Sie sollten dort ein innerstädtisches, europäisches Ambiente simulieren, da in den USA – anders als in Europa – sich die Geschäfte nicht zentral im Ortsmittelpunkt, sondern verstreut entlang der Ausfallstraßen (Strips) befanden. Erst 1956 entstand mit dem Southdale Center bei Minneapolis das weltweit erste, in einem einzigen Gebäude integrierte, Einkaufszentrum. Geplant wurde es von dem in die USA emigrierten österreichischen Architekten Victor Gruen, der als Vorreiter heutiger moderner und komplexer Einkaufszentren gilt. Das in den USA bis dahin neue Konzept, zahlreiche Händler verschiedenster Produkte an einem Ort, in einem Einkaufszentrum, zu finden, verbreitete sich aufgrund großer Beliebtheit sehr rasch. Mit heute rund 43.000 Einkaufszentren, die einen Anteil von 55 % am gesamten Einzelhandelsumsatz besitzen, sind die USA das Land mit den meisten und größten Einkaufszentren der Welt. Trotz geringerer Suburbanisierungseffekte in Europa hat sich jedoch auch hier diese Form des Einzelhandels durchgesetzt. Diese bietet dem Verbraucher neben integrierten PKW-Stellplätzen den Vorteil einer hohen Bandbreite von oft aufeinander abgestimmten Läden (Branchenmix). Das erste Einkaufszentrum Deutschlands war das 1964 eröffnete Main-Taunus-Zentrum in Sulzbach bei Frankfurt am Main, als erstes vollklimatisiertes, zweigeschossiges Einkaufszentrum Europas folgte 1967 das Donau-Einkaufszentrum in Regensburg. In Wien wurde das erste Ausstellungs- und Einkaufszentrum (AEZ) 1957 im Zentrum der Stadt errichtet, wo mehrere Geschäfte auf der Überdachung des Bahnhofes Wien-Landstraße, dem heutigen Wien-Mitte, gebaut wurden. Ab den achtziger Jahren gelangten erste Shopping Center in die Innenstädte. Zudem wurde eine mehrdimensionale Nutzung ermöglicht, d.h. es wurden Wohnungen oder Arztpraxen integriert.

Typisierung und Lage

In der Fachliteratur werden verschiedene Typisierungsmerkmale von Einkaufszentren angegeben (vgl. Falk 1998):

Haupteinzugsgebiet / Größe und Versorgungsgrad der Bevölkerung

• Nachbarschaftszentrum: kleinräumiges Einzugsgebiet mit ca. 10.000–15.000 Einwohnern, Güter und Dienstleistungen des täglichen bzw. kurzfristigen Bedarfs, Verkaufsfläche 2.500–5.000 m²
• Gemeinde- bzw. Stadtteilzentrum: Einzugsgebiet mit 40.000–150.000 Einwohnern, Güter und Dienstleistungen des kurz- und mittelfristigen Bedarfs, Verkaufsfläche 8.000–12.000 m²
• Regionales Center: Einzugsgebiet über eine gesamte Stadt inkl. Umland, Güter und Dienstleistungen des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs, Verkaufsfläche 30.000–70.000 m²
• Super-Regionales Center: Verkaufsfläche über 75.000 m², überregionales Einzugsgebiet

Lage zum Stadt- bzw. Siedlungskern

Als ein integriertes Center wird ein Einkaufszentrum bezeichnet, welches in gewachsene Siedlungsstrukturen eingebunden ist. Es liegt im dicht bebauten Stadtgebiet bzw. in einer Geschäftsstraße. Ein nicht-integriertes Center wurde hingegen auf der sprichwörtlichen „grünen Wiese“ an der Peripherie oder im Stadt-Umland am hochrangigen Straßennetz errichtet.

Bauliche Gestaltung des Centers / der Handelsagglomeration

Geschlossenes Center, überdachte Mall

In geschlossenen Centern befinden sich die Geschäftslokale in einem Gebäude. Sie werden durch eine gemeinsame Fläche, die Mall, erschlossen. Das Center ist nach innen gerichtet, die Geschäfte haben ihre Auslagen zur Mall gerichtet. Die ersten dieser Einkaufszentren waren nach außen deutlich abgeschlossen, zumeist gab/gibt es keinen Tageslichteinfall. Seit den 1990er Jahren werden geschlossene Malls mit Glasüberdachungen vermehrt nach außen „geöffnet“.

Ladenzeile, Fachmarktzentrum

Bei der Ladenzeile sind mehrere Geschäfte in einer gemeinsamen baulichen Einheit vorhanden. Die Erschließung und die Orientierung der Auslagen erfolgt Richtung Parkplatz bzw. Richtung Straße.

Fachmarktzone

Bei Fachmarktzonen handelt es sich um eine Ansammlung von mehreren Fachmärkten auf dicht nebeneinander liegenden Grundstücken. Die Gebäude bilden baulich keine Einheit. Die Grundstücke / Parkplätze der Fachmärkte sind häufig voneinander getrennt. Funktional bilden sie jedoch eine Handelsagglomeration aus.

Magnetmieter / Mietermix

„klassisches“ Einkaufszentrum

Das „klassische“ Einkaufszentrum verfolgt das Betriebskonzept von einigen wenigen Magnetbetrieben und zahlreichen anderen Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben, die von der Attraktivität der Magnetbetriebe indirekt profitieren. Die Magnetbetriebe in Form von Verbraucher- oder Hypermärkten, Warenhäusern und großen Fachmärkten dienen als Frequenzbringer. Sie ziehen die Kunden in das Center. Die anderen Betriebe profitieren von den Kundenfrequenzen. Die Magnetbetriebe werden im Center so angeordnet, dass die Kunden auf dem Weg zu oder zwischen ihnen an den „Frequenznutzern“ vorbeikommen.

Factory Outlet Center

Bei Factory Outlet Centern mieten die Hersteller von Markenartikeln Ladenflächen an, um die eigenen Produkte preisreduziert direkt an die Konsumenten zu verkaufen. Factory Outlet ist daher kein Handel, sondern ein Direktverkauf von Herstellern an Kunden. Die angebotenen Waren sind deutlich billiger als im Einzelhandel. Meist handelt es sich um Waren aus Produktionsüberschüssen, Waren der „letzten Saison“, Auslaufmodelle oder (leicht) fehlerhafte Ware. Die Markennamen dienen als Kundenmagnet, die Bekleidungsbranche ist in der Regel dominierend vertreten.

Power–Center

Power Center ist ein Betriebstypus, der zurzeit noch auf die USA beschränkt ist. In diesem Typus nehmen die Magnetmieter den überwiegenden Anteil (60 – 90%) ein. In der Regel sind es discountorientierte Fachmärkte, die auf großer Fläche ein breites Sortiment zu geringen Preisen anbieten. Auf Grund ihrer Marktposition werden diese Betriebe auch als „category killers“ bezeichnet. In den USA sind derartige Center mit einem peripheren Standort am hochrangigen Straßennetz bereits zu bedrohlichen Konkurrenten für regionale Shopping Center geworden.

Themen–Center

Themen Center umfassen Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe, die entweder einer speziellen Warengruppe (z.B. Designermöbel) angehören oder die Güter und Dienstleistungen mit Bezug zu einem spezifischen Thema anbieten. Die Magnetwirkung geht von der Spezialisierung auf ein Thema aus.

Urban Entertainment Center

In Urban Entertainment Centern tritt der Einzelhandel in den Hintergrund. Diese Center sind auf Unterhaltung, Freizeit und Erlebnis in Kombination mit Handelsangeboten, die hier als Frequenznutzer auftreten, ausgerichtet. Der Begriff „Urban“ ist insofern irreführend als das diese Center sowohl in Innenstadtlagen als auch an peripheren Standorten zu finden sind. „Urban“ bezieht sich eher auf den konzeptionellen Entwurf einer urbanen Atmosphäre. Typische Komponenten eines UEC sind Multiplexkino, Musical – Theater, Diskothek oder Theater in Kombination mit Fast Food und Erlebnis- und Themengastronomie und thematisiertem Handel. Zusätzliche Angebote können Bowling, Fitness, Spielhalle, Casino oder auch Galerien und Museen sein. Das Urban Entertainment Center kann als Einzelstandort bestehen, ist aber meist an ein Shopping Center angegliedert oder in ein Center baulich integriert, wobei dann im Center eine „Entertainment Zone“ vorhanden ist.

Gesundbrunnen-Center in Berlin-Gesundbrunnen

Klassischerweise werden Einkaufszentren von einem Betreiber, oder auch einem Konsortium, am Rand von Ballungsräumen oder überhaupt auf der grünen Wiese errichtet. Seit den Achtzigerjahren werden zunehmend Einkaufszentren in den Innenstädten geplant und errichtet. Diese Entwicklung hat sich spätestens seit den späten Neunzigerjahren rapide beschleunigt. Seit einigen Jahren ist durch eine immer größer werdende Dichte von räumlich nahe beieinander gelegenen Einkaufszentren bei gleichzeitigem Kaufkraftverlust der Konsumenten ein Verdrängungswettbewerb zu beobachten. Die möglichen Folgen für den Einzelhandel sind noch nicht abzusehen.

In den neuen Bundesländern Deutschlands gab es vor der Wiedervereinigung faktisch keine Einkaufszentren. Diese entstanden nach 1990 in großer Anzahl auf der grünen Wiese, was zu einem erheblichen Kaufkraftabfluss aus den Innenstädten führte. Hintergrund für diesen Bauboom vor den Toren der Städte war zum einen eine rasche Verfügbarkeit von Bauland (Grundstücke in den Innenstädten waren oft durch langwierige Restitutionsverfahren und andere Eigentumsschwierigkeiten blockiert) und die schnelle Schaffung eines entsprechenden Baurechts: Oberhalb einer Verkaufsfläche von ca. 700 m² ist eine schnelle Schaffung von Baurecht nur bei Ausweisung von Kerngebieten (MK) oder Sondergebieten (SO) im Bebauungsplan möglich. Während in den alten Bundesländern ein abgestimmtes System von Regional- und Flächennutzungsplänen festlegt, wo neue Einzelhandelsagglomerationen ausgewiesen werden dürfen, mussten diese in den neuen Bundesländern erst aufgestellt werden. Bis dahin haben viele Kommunen entsprechende Ausweisungen unabgestimmt vorgenommen, auch wenn dieses für die Raumordnung kontraproduktiv war. Seit ca. 2000 jedoch geht der Trend zurück in die Innenstädte, deren Einzelhandel wieder erstarkt.

Zusammensetzung

Wesentlich für die Akzeptanz beim Kunden ist die Abstimmung der Geschäfte aufeinander, auch Branchenmix genannt. Dabei werden in Centern üblicher Größe (rd. 30.000–40.000 m²) meist zwei sogenannte Magnete oder auch Ankermieter eingesetzt, die alleine schon zahlreiche Kunden anziehen, so dass das Center gut besucht ist. Diese Magnete werden gezielt meist an den gegenüberliegenden Enden oder in der Mitte des Einkaufszentrums platziert, um so die Kundschaft in das Einkaufszentrum „hineinzusaugen“. Es hat sich inzwischen etabliert, dass diese Magnete großflächige Lebensmittelgeschäfte, Modegeschäfte und Fachmärkte für Unterhaltungselektronik sind. Dazwischen gruppieren sich kleinere Geschäfte, die anteilig deutlich höhere Mieten auf den Quadratmeter zahlen als die Ankermieter selbst. Dabei werden alle vom Konsumenten abgefragten Branchen abgedeckt. Dieser Branchenmix ist über Jahrzehnte so weit optimiert und standardisiert worden, dass er sich in verschiedenen Centern kaum voneinander unterscheidet und das Angebot der Center oftmals austauschbar ist. Der Mix wird meist lediglich im Preisniveau an die Kaufkraft der Zielkundschaft angepasst. Wichtig ist auch die Lage der Geschäfte und gastronomischen Einrichtungen zueinander im Center, die vom Centermanagement gezielt gesteuert wird.

Die Bedeutung der Magnete für den Erfolg eines Einkaufszentrums ist so grundlegend, dass in der Regel die Unterschrift der entsprechenden Handelskette unter dem Mietvertrag die Voraussetzung dafür ist, dass der Investor überhaupt einen Bauantrag stellt. Gelingt es nicht, einen entsprechenden Mieter zu finden, droht dem Projekt meist das Aus. Aber auch seit Jahren etablieren Centern droht bei Wegfall eines Ankermieters (z. B. durch Konkurs der Handelskette, Fusion mit einer anderen Handelskette, die in der Nähe ein anderes Haus betreibt oder sonstige unternehmerische Entscheidungen) der oftmals schleichende Niedergang, der es dann wiederum erschwert, für die freigewordenen Flächen (insbesondere des Ankers) neue Mieter zu finden.

Einkaufszentrum Breuningerland in Ludwigsburg in unmittelbarer Nähe der A81

Die einzelnen Geschäfte sind eingemietet, wobei die Miete oft aus einer Umsatzbeteiligung in Verbindung mit einer Mindestmiete besteht. Die Geschäfte können eine gemeinsame Infrastruktur benutzen. Auch die Werbung wird oft gemeinsam, z. B. in Form einer Werbegemeinschaft durchgeführt. Dafür müssen sich die Geschäfte an die Regeln der Betreiber, z. B. bezüglich der Öffnungszeiten oder gemeinsamer Rabattaktionen, halten.

Ein großer Vorteil aus Sicht der Kunden sind meist die einfache Erreichbarkeit und die großzügig dimensionierten Parkflächen. Es wird von Seiten der Betreiber deswegen auch besonders darauf geachtet, dass die Center über übersichtliche und einfach zu benutzende Tiefgaragen verfügen. Es gibt Untersuchungen, die belegen, dass der größte Teil der Kunden viele Einkaufszentren nicht von der Straße, sondern über die Tiefgarage betreten. Der Typus des Einkaufszentrums ist in den letzten Jahrzehnten so weit optimiert worden, dass spezialisierte Entwickler den Grundriss und die Gestaltung des Gebäudes weitgehend vorgeben, während externe Architekten – falls überhaupt – nur noch für die Gestaltung der Fassaden und die von den Kommunen geforderte städtebauliche Einbindung herangezogen werden.

Größe

Größtes Einkaufszentrum Ostasiens (Super Brand Mall, Shanghai, China)

Einkaufszentrum in Dalian (China)

Ein Einkaufszentrum in Jakarta (Indonesien)

Cevahir Mall (Türkei)

Das „Mühltor-Center“ ist ein kleineres Einkaufszentrum in Ilmenau

Die Größe der Einkaufszentren richtet sich nach den Einzugsgebieten der Käufer und kann von einigen Geschäften bis zu hunderten reichen. Bei größeren Zentren ist oft noch ein Unterhaltungsangebot integriert, wie Kinos oder Gastronomiebetriebe. Als Regelwert gilt als Einkaufszentrum eine Anlage mit vermieteten Verkaufsflächen ab 10.000 m². Unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten sind Einkaufszentren um 20.000 m² Verkaufsfläche tragfähig, kleinere Center können in Abhängigkeit von der spezifischen Lage erfolgreich sein. Für die Größenentscheidung wichtig ist, im jeweiligen Marktumfeld eine kritische Masse zu überschreiten, um als Anlaufpunkt attraktiv zu werden. Die örtliche Größe sollte eine Vorrangstellung im Markt garantieren, um den Konsumentenstrom in genügender Dichte ins Center zu lenken. Die örtlich hierfür erforderliche Größe kann je nach Umfeld variieren.

Kriterium für die Größe ist ebenfalls die Integration möglichst vieler verschiedener Angebote, um den Konsumenten an das Center zu binden. Es muss ein ausreichend breiter und differenzierter Branchenmix vorhanden sein, um den Eintritt in das Center für eine ausreichende Zahl von Kunden verlockend zu machen. Alles unter einem Dach und Witterungsunabhängigkeit kombiniert mit optischen Anreizen und Aktionsprogrammen für das ganze Center sollen ein besonderes Einkaufserlebnis vermitteln. Siehe auch detaillierter unter Urban Entertainment Center.

Probleme

Kritik kommt von der gewachsenen Geschäftswelt in den Innenstädten bzw. von den Nachbarstädten, da die Einkaufszentren Kaufkraft, Beschäftigung und Gewerbesteuereinnahmen aus umliegenden Städten abziehen. Beispielsweise versuchten mehrere Städte (u. a. Essen) mit juristischen Mitteln eine von der Stadt Oberhausen erteilte Baugenehmigung für eine Erweiterung des in Oberhausen befindlichen Einkaufszentrums CentrO zu verhindern. Die Klage wurde letztinstanzlich vom Bundesverwaltungsgericht abgewiesen.

Der Grundkonflikt zwischen Einkaufszentren und gewachsenen Innenstädten besteht in der großmaßstäblichen Planbarkeit aller Vorgänge, Strukturen, Atmosphären innerhalb der Einkaufszentren, wohingegen die Innenstädte als freies Konglomerat unverbundener Immobilienbesitzer und Einzelhändler ungeplant dem Strukturwandel unterworfen sind. Innerhalb der Center kann durch Mietanreiz, psychologisch geschickte Lage bestimmter Flächen, Angebote und Marken alles komplett gesteuert werden. Dagegen gibt es für den öffentlichen Bereich der Fußgängerzonen keine Regelungsmechanismen außer das gegenseitige Marktverhalten ohne Koordination und Integration. Damit sind die Innenstädte, die schon keinen Schutz gegen Wetter und unerwünschte Personen bieten können, der perfekt organisierten Konkurrenz der Konsumwelten in den privatisierten Zentren ausgeliefert. Dieser Prozess selbst ist zugleich zweischneidig, da gerade neue Einkaufszentren in den Innenstädten Ersatz für alternde Kaufhäuser darstellen und neue Kunden in die Innenstädte locken. Zahlreiche Kommunen sehen gerade in neuen Einkaufszentren gelegentlich die Rettung für ihre strukturschwachen Stadtzentren.

Neben der Bequemlichkeit der unter einem Dach angebotenen diversen Geschäfte zieht auch das bessere Parkplatzangebot viele Käufer in die Einkaufszentren. Bei manch größerem Einkaufszentrum ist die Einfahrt zur Tiefgarage der eigentliche „Haupteingang“ des Centers, da bis zu 70% der Kundschaft mit dem eigenen PKW kommen und so die unmittelbare Umgebung des Einkaufszentrums nicht einmal mehr betreten. Letztendlich kann dies zur Verödung bisheriger Stadtzentren führen, wenn Stadt und Einzelhandel nicht gemeinsame Wege finden, um die Attraktivität der Innenstädte zu erhöhen (z. B. durch Verkehrs- und Parkraumkonzepte, attraktive Gestaltung von Straßen und Fußgängerzonen, gemeinsame Werbung, etc.). Neuere Konzepte gegen die Desintegration der Innenstädte sind sogenannte Business-Improvement-Districts, wie sie zuerst in Amerika aufkamen zur Rettung überkommener „Main-Street-Strukturen“ gegenüber den Großcentern. Hier werden auf gesetzlich unterfütterter Grundlage rechtliche und wirtschaftliche Gemeinschaften mit verbindlichen Regularien gebildet, die eine teilweise Planbarkeit von Maßnahmen im öffentlichen Raum bis hin zum Mietmanagement bzw. Leerstandsvermeidung ermöglichen. Die umliegenden Kommunen leiden zudem oftmals unter der Verkehrslast und dem Flächenverbrauch durch Stellplätze, wenn ein Center ohne Rücksicht auf die Kapazität vorhandener Verkehrswege errichtet wurde. Die Einnahmen bleiben meist nur in einer der Gemeinden. Der Wettbewerbsdruck ist auch in den Centern sehr hoch, so dass in den Einkaufszentren nicht selten Geschäfte in die Insolvenz gehen. Ähnlich wie in den Innenstädten begünstigt dieser Wettbewerbsdruck die Filialisierung des Einzelhandels.

Um den geschilderten negativen Entwicklungen entgegen zu wirken, gibt es Bestrebungen, Einkaufszentren auf der grünen Wiese durch entsprechend aufeinander abgestimmte Planungen (Raumordnung, Regionalpläne, Flächennutzungspläne und Bebauungspläne) zu verhindern oder zumindest in Größe und/oder Sortiment zu beschränken. Hierzu haben die Gesetzgeber oft spezielle Regelungen (großflächiger Einzelhandel) erlassen (in Deutschland beispielsweise § 11 BauNVO; Einzelhandelserlass NRW oder in Österreich die Bebauungspläne der einzelnen Bundesländer). Auch die Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte hat sich in den letzten 20 Jahren intensiv mit der Problematik auseinandergesetzt.

Es gibt auch Einkaufszentren im Niemandsland zwischen zwei Ländern, die umsatzsteuerfrei oder taxfree verkaufen können. Eines der größten Einkaufszentren dieser Art ist die Excalibur-City bei Kleinhaugsdorf zwischen Österreich und Tschechien.

Sonderformen

Als Megamall (engl. für Mega-Einkaufszentrum) bezeichnet man ein sehr großes Einkaufszentrum. Meist haben Megamalls mehr als 100.000 m² Verkaufsfläche bzw. mehr als 150 Geschäfte.

Eine weitere Sonderform von Einkaufszentren sind die zuerst in Großbritannien aufgetretenen Factory-Outlet-Center. In diesen Zentren haben vor allem die Hersteller der Modebranche Geschäfte, die verbilligt Lagerware der letzten Saison verkaufen.

Als Weiterentwicklung des klassischen Einkaufszentrums gelten die Urban Entertainment Center, welche Einzelhandel mit Entertainment zu verknüpfen versuchen, um dem Kunden neue Anreize zum Aufsuchen eines Centers zu geben.

Eine unechte Form von Einkaufszentren sind die mittlerweile häufig vorkommenden Shopping-Portale, in denen man virtuell viele Waren unter einem Dach erwerben kann.

Praktisch als Vorläufer der Einkaufszentren sind feste Markthallen mit festen, ladenähnlichen Marktständen anzusehen, wie sie in machen Großstädten noch anzutreffen sind und vielerorts mittlerweile geschlossen und in Veranstaltungshallen umgewandelt wurden. Allerdings findet das Markthallen-Konzept bei Neugründungen von zumeist kleineren Einkaufszentren in letzter Zeit häufiger Verwendung. Viele osteuropäische Warenhäuser liegen in ihrem Erscheinungsbild irgendwo zwischen Markthalle und Einkaufszentrum. Das bekannte Warenhaus GUM in Moskau ist genau genommen eines der ältesten Einkaufszentren und entspricht mit seiner überdachten, mehrgeschossigen Passage recht genau dem typischen Bild eines modernen Einkaufszentrums.

Verkehr

Mittlerweile haben sich viele europäische Einkaufszentren in neue Ortszentren für den suburbanen Raum (auch Speckgürtel genannt) der Städte gewandelt. Bedingt durch die Eigenheiten dieser Randbereiche (Flächenverbrauch, vorwiegend MIV) heizen diese neuen Zentren den Verkehrsfluss in den Vorstädten an. Tangentialverkehre um die Stadt gewinnen so gegenüber Verkehrsflüssen ins Zentrum an Bedeutung. Dieser Trend setzte bereits um 1970 ein – wurde jedoch erst jetzt durch das stetige Aneinanderreihen von Einkaufszentren und Fachmarktzentren in diesen Gebieten spürbar. Die Folge davon ist die Notwendigkeit zu essentiellen Umbauten in den Verkehrssystemen der Städte.

Lange führte dabei der öffentliche Nahverkehr ein Dornröschendasein, während die Individualverkehrsströme sich signifikant verlagerten. Diese Situation wird noch durch die MIV-Orientierung der Einkaufszentren verstärkt. Stadtgemeinden beginnen nun in Zusammenarbeit mit ihrem Umland entsprechende Anpassungen durchzuführen, da der Prozess bereits eine solche Eigendynamik erreicht hat, dass mit einer Wiederaufwertung der alten Stadtkerne als Einkaufszentrum schon keine Trendumkehr mehr erreicht werden kann.

Um notwendige Verkehrsverlagerungen zu erzielen und die Dimension der Verkehrsflüsse zu reduzieren, versucht man den Modal-Split zugunsten des ÖPNV zu verschieben. Von der Einhebung von Verkehrserregerabgaben erwarten sich manche Planer und Politiker zusätzlich eine erneute Attraktivierung der Innenstädte. Von den Einkaufszentrenbetreibern werden solche Maßnahmen als dem Gleichheitsgrundsatz widersprechend angesehen. Ein Beispiel für so ein Einkaufszentrum ist die 2007 eröffnete Sihl City in Zürich, die sowohl über eine eigene Bushaltestelle im Untergeschoss als auch eine S-Bahnhaltestelle verfügt und nur ein kleines Parkhaus besitzt.

In den vergangenen Jahren scheiterten solche Ansinnen oftmals am Widerstand der Kaufleute in den Stadtzentren, die wohl zu Recht befürchteten, dass durch die bessere ÖPNV-Anbindung die Einkaufszentren noch attraktiver werden könnten. Um der Abwertung der Stadtkerne entgegenzuwirken versucht man die Innenstädte für den MIV attraktiver zu gestalten (Tiefgaragen) und reduzierte so (Verkehrsstaus) leider auch die Attraktivität des ÖPNV und damit deren wichtigste Verkehrsanbindung. Es begann ein Teufelskreis, der bis heute nicht abgeschlossen ist.

Aktuelle Einkaufszentrum-Situation

Europa

Deutschland

Große deutsche Einkaufszentren (Auswahl)

Einkaufszentrum	Stadt	Mietfläche in m²	Eröffnung
Ruhr-Park Einkaufszentrum	Bochum	126.000	1964
Paunsdorf Center	Leipzig	111.500	1994
Chemnitz Center	Chemnitz	107.492	1992
Elbepark Dresden	Dresden	102.000	1995 (Erweiterung um 18.500 m² auf 102.000 m² 2009)
NordWestZentrum	Frankfurt am Main	90.000	1968
Gropius Passagen	Berlin	85.000	1997
Donau-Einkaufszentrum	Regensburg	82.000	1967
Flora-Park	Magdeburg	79.000	1993
Main-Taunus-Zentrum	Sulzbach (Taunus)	79.000	1963
Nova Eventis	Günthersdorf (zw. Halle & Leipzig)	76.000	2006
RheinRuhrZentrum	Mülheim an der Ruhr	70.000	1973
Limbecker Platz	Essen	70.000	13. März 2008/Herbst 2009 (abschnittsweise)
CentrO	Oberhausen	70.000	1996 (Erweiterung um 23000m² bis 2010)
Spitzkrug Multi Center	Frankfurt (Oder)	66.000	29. September 1993[1]
Weserpark	Bremen	66.000	1990
Rhein-Neckar-Zentrum	Viernheim	60.000	1972
Ihme-Zentrum	Hannover	60.000	1975
Alstertal-Einkaufszentrum (AEZ)	Hamburg	59.000	1970
Forum Duisburg	Duisburg	57.000	18. September 2008
Alexa	Berlin	56.200	2007
Olympia-Einkaufszentrum	München	56.000	1972
City-Galerie	Aschaffenburg	55.900	1974
Ostseepark Sievershagen	Rostock	55.000	1996
Centrum-Galerie	Dresden	52.000	September 2009
EKZ Hamburger Straße	Hamburg	50.000	1970
pep	München	50.000	5. Februar 1981
My Zeil	Frankfurt am Main	50.000	2009
Lausitz Park	Cottbus-Groß Gaglow	47.000
Riem Arcaden	München	46.500	2004
Waterfront Bremen	Bremen	44.000	2008
HUMA Einkaufspark Sankt Augustin	Sankt Augustin	42.000[2]	1977
HUMA Einkaufspark Neuss	Neuss	42.000[3]	1977
Riesapark	Riesa	42.000
Bördepark	Magdeburg	41.000	1994
City-Galerie	Augsburg	40.400	2001
City Carré Magdeburg	Magdeburg	40.000	1996
Franken-Center	Nürnberg	40.000	1969 (Erweiterung 1979)
Rhein Center	Köln	40.000	2008 [4]
Blautal-Center	Ulm	37.500	Oktober 1997
EKZ Ettlinger Tor	Karlsruhe	37.000	2005
Hessen-Center	Frankfurt am Main	36.000	1971 (Erweiterung 1981/82)
Breuningerland	Ludwigsburg	36.000	1973
Allee-Center	Magdeburg	35.000	1998 (Erweiterung 2006)
Breuningerland	Stuttgart	35.000	1881
Saarpark-Center	Neunkirchen (Saar)	34.000	1989
Eastgate	Berlin	32.000[5]	2005
Löhr-Center	Koblenz	32.000	1984
Werre-Park	Bad Oeynhausen	30.000	1998
Europa Passage	Hamburg	30.000	2006
Seerhein-Center	Konstanz		1983
Ernst-August-Galerie	Hannover	30.000	Herbst 2008
Schlossarkaden	Braunschweig	30.000	2007
Stern-Center	Lüdenscheid	29.700	ca. 1990 (Umbau 2007/8)
Leine-Center	Laatzen bei Hannover	29.000	1973 (Umbau 1996)
NordseePassage	Wilhelmshaven	28.000[6]	1997
Königsbau Passagen	Stuttgart	26.800[7]	2006
Altmarkt-Galerie	Dresden	26.000[8]	2002
Shopping Arkaden	Bocholt	26.000	2000
Forum Wetzlar	Wetzlar	24.000	2005
City-Galerie	Siegen	23.500	1998

Eine besondere Entwicklung weist bei der Entwicklung der Einkaufszentrum-Dichte in Deutschland der Osten auf. Hier befindet sich ein erheblich größerer Teil der Einzelhandelsfläche im Umland in Einkaufszentrum-Lagen. Die hier entwickelten Projekte gehören zu den neuesten und größten in Deutschland, da sie direkt auf der „Grünen Wiese“ nach der politischen Wende in besonders großzügiger Weise errichtet wurden. Zu dieser Zeit standen den Anlagen keine vergleichbaren Innenstadtlagen gegenüber. Insbesondere im dichter besiedelten Mitteldeutschland findet sich im Großraum Leipzig/Halle und in den Regionen Chemnitz und Erfurt eine sehr hohe Dichte von Einkaufszentren.

Im Shopping-Center-Report des EHI und des German Council of Shopping Centers stellt sich im Sommer 2006 die Situation als solche dar, dass die Betreiber von Einkaufszentren Deutschlands Innenstädte als bevorzugte Standorte wiederentdeckt haben. Nachdem jahrelang die grüne Wiese forciert wurde, werden nun deutlich mehr Center in den Innenstädten eröffnet. Für den Zeitraum 1964 bis 2000 betrug der Anteil der Standortlage Innenstadt 45,7 Prozent; bei den Neueröffnungen der Jahre 2004/2005 beträgt dieser Wert inzwischen 65,0 Prozent, während der Anteil innerstädtischer Lagen noch vor zehn Jahren bei 24,4 Prozent lag. Dieser Trend gilt gleichermaßen für Großstädte, Mittelstädte und Speckgürtellagen. Gerade letztere erkennen mehr und mehr, dass City-Center häufig ein geeignetes Mittel sind, abfließende Kaufkraft zu binden. Darüber hinaus können moderne Center Impulse auch in etablierte Einzelhandelsszenen bringen.

Gleichzeitig nimmt die durchschnittliche Größe der Neueröffnungen von Einkaufszentren ab. Im Durchschnitt beträgt die vermietbare Fläche heute 23.368 m² pro Objekt, sie ist seit dem Jahre 2000 um 4,3 Prozent gesunken.

Die Zahl der Einkaufszentren (wobei nach gängiger EHI-Definition eine Größe ab 10.000 m² berücksichtigt wird) in Deutschland stieg zwischen 1990 und 2006 von 93 auf 372, die Gesamtfläche stieg von 2,8 Mio. m² auf 11,7 Mio. m². Allein in den letzten beiden Jahren sind 20 Center mit einer Gesamtfläche von 590.460 m² eröffnet worden. Der Boom der Einkaufszentren wird anhalten. Bis zum Jahr 2009 werden nach heutigem Planungsstand mindestens 61 neue Center entstehen.

Nach einer Studie des Instituts für Gewerbezentren, Starnberg, gab es in Deutschland im Januar 2007 bereits 563 Einkaufszentren ab einer Geschäftsfläche von 8.000 m². Die durchschnittliche Größe der Center lag in Deutschland bei 24.266 m². Nach einem Center-Boom in den neuen Bundesländern in den ersten Jahren nach der Wiedervereinigung, zeigt sich seit Mitte der 90er Jahre eine Marktberuhigung. In den alten Bundesländern zeigt sich diesem gegenüber in den letzten Jahren eine deutliche Belebung des Marktes. Differenziert nach Bundesländern hält Nordrhein-Westfalen mit 94 Centern und einer Geschäftsfläche von rund 2,21 Mio. m² den Spitzenplatz. Das Bundesland Bayern steht mit rund 1,46 Mio. m² und 66 Centern an zweiter Stelle. An dritter Stelle folgt Sachsen mit 1,44 Mio. m².

360 der 563 deutschen Shopping-Center zählen zu den sogenannten Regionalen Centern (ab einer Geschäftsfläche von 15.000 m²). Bis zum Ende des Jahres 2010 wird sich die Zahl, nach den Prognosen des Instituts für Gewerbezentren, auf 429 Center erhöhen. In den letzten Jahren hat sich die Vielfalt der Center-Typen in Deutschland erhöht. Hinzugekommen sind beispielsweise Factory-Outlet-Center, Themencenter und Center in Bahnhöfen und Flughäfen (Airport-Retailing).

Übriges Europa

Der Centro Comercial Colombo in Lissabon ist mit 450.000 m² Verkaufsfläche das größte Einkaufszentrum bzw. die größte Megamall Europas. Das in Istanbul, Türkei gelegene Cevahir Shopping Mallist die zweitgrößte Megamall in Europa. Die meisten Megamalls in Europa befinden sich in der Türkei (Kanyon, Profilo, Metrocity, Capitol, Maxi City, Olivium, Akmerkez, Tepe Nautilus, Galleria u.a.), In Großbritannien liegen das Bluewater und das MetroCenter Newcastle). Auch in Vösendorf bei Wien (Bezirk Mödling, Österreich) befindet sich mit der Shopping City Süd eines der größten Einkaufszentren in Europa. Ein neuer Boom von sogenannten Megamalls kann in Osteuropa beobachtet werden, so z. B. in Polen (Arkadia), Russland (Mega) oder in der Ukraine (Olympic Plaza).

Weltweit

Große Einkaufszentren weltweit (Auswahl)

Einkaufszentrum	Stadt/Staat	Verkaufsfläche/Gesamtfläche (in m²)	Eröffnung	Besonderheit
Arkadia	Warschau/Polen	103.000 / 287.000	2004	Größtes Einkaufszentrum in Polen
Akropolis	Vilnius/Litauen	108.000	2002	Größtes Einkaufszentrum in Litauen und im Baltikum
Ala Moana Center	Honolulu/USA	245.000	1986	Mega-Open-Air-Einkaufszentrum auf Hawaii
Aricanduva Mall	Sao Paulo/Brasilien	342.000	1991	größtes Einkaufszentrum Brasiliens
Beijing Mall	Peking/Volksrepublik China	440.000	2005	viertgrößtes Einkaufszentrum der Welt; zweitgrößtes Einkaufszentrum Pekings
Berjaya Times Square	Kuala Lumpur/Malaysia	700.000		größtes Einkaufszentrum Asiens; inoffiziell auch größtes Einkaufszentrum der Welt (Urban Entertainment Center)
Bluewater	Kent/UK	312.000		Größtes Einkaufszentrum in UK und Westeuropa
Central World	Bangkok/Thailand	550.000 / 1.024.000	2006 (nach Umbau)	Größtes Einkaufszentrum in Thailand
Centro Comercial Colombo	Lissabon/Portugal	450.000	2000	größtes Einkaufszentrum Europas
Cevahir Shopping Mall	Istanbul/Türkei	412.000	2005	zweitgrößtes Einkaufszentrum Europas
Donauzentrum	Wien/Österreich	76.000 / 225.000	1975	drittgrößtes Einkaufszentrum Österreichs
Dubai Mall	Dubai/Vereinigte Arabische Emirate	1.120.000	2008	am Fuß des Burj Dubai (Eröffnung: 4. November 2008[9])
Galleria Vittorio Emanuele II	Mailand/Italien		1867	sehr zentrale integrierte Innenstadtlage, anspruchsvolle Architektur
Golden Resources Shopping Mall	Peking/Volksrepublik China	680.000		zweitgrößtes Einkaufszentrum Chinas
Grandview Mall	Guangzhou/Volksrepublik China	420.000	2005
King of Prussia Mall	Philadelphia/USA	250.000		zweitgrößtes Einkaufszentrum der USA
Mall of America	Bloomington/USA	390.000		Größtes Einkaufszentrum der USA
Mall of Arabia	Dubai/Vereinigte Arabische Emirate	1.000.000 / 2.000.000	2008	wird größtes Einkaufszentrum der Welt
Mall of the Emirates	Dubai/Vereinigte Arabische Emirate	225.000	2005	derzeit größtes Einkaufszentrum Dubais
MetroCentre	Gateshead/UK			zweitgrößtes Einkaufszentrum in Großbritannien
Nordstan	Göteborg/Schweden	320.000	1972	größtes Einkaufszentrum Nordeuropas
Shopping City Seiersberg	Graz/Österreich	85.000	2003	zweitgrößtes Einkaufszentrum Österreichs
Shopping City Süd	Vösendorf bei Wien/Österreich	160.000 / 270.000	1976	größtes Einkaufszentrum Österreichs
Siam Paragon	Bangkok/Thailand	500.000	2005	Luxusmall in Thailand
Sihlcity	Zürich Wiedikon/Schweiz	41.000	2007	zweitgrößtes Einkaufszentrum der Schweiz
Shoppi & Tivoli	Spreitenbach/Schweiz	78.000	1970	größtes Einkaufszentrum der Schweiz
South China Mall	Dongguan/Volksrepublik China	900.000	2005	größtes Einkaufszentrum der Welt (2006)
West Edmonton Mall	Edmonton/Kanada	500.000		lange Zeit größtes Einkaufszentrum der Welt in Kanada

Nordamerika

In Kanada und in den USA gibt es viele Megamalls. Manche Malls haben eine Verkaufsfläche von mehr als 300.000 m². Die bekanntesten Megamalls in Nordamerika sind die West Edmonton Mall in Edmonton, die Mall of America in Bloomington bei Minneapolis und die Roosevelt Field Mall auf Long Island.

Asien

Auch in Asien werden immer mehr Megamalls gebaut, so zum Beispiel in der Volksrepublik China (Nextage) oder auf den Philippinen (SM Megamall). In Japan erreichen einige Kaufhäuser bereits diese Größe. Als Beispiel für eine Megamall in Japan sei Sunshine 60 (oder auch Sunshine City) in Tokio / Ikebukuro genannt. Dort befindet sich auch ein Kaufhaus mit ca. 86.000 m².

Asien/Naher Osten

In Dubai werden derzeit die größten Megamalls der Welt aus dem Boden gestampft, darunter die Dubai Mall, Mall of Arabia, Mall of the Emirates oder das Dubai Design Center. Mit der Mall of Arabia und der Dubai Mall werden sogar Verkaufsflächen jenseits der 1.000.000 m² gebaut. Aber auch bereits bestehende Einkaufszentren in Dubai gehören zu den größten Einkaufszentren der Welt.

Verweise

Einzelnachweise

1. ↑ Karin Sandow: Auf Gewächshäuser folgte die gläserne Pyramide in „Märkische Oderzeitung“ 29. September 2008, Frankfurter Stadtbote, Seite 15
2. ↑ HUMA Sankt Augustin - Infos zum Center
3. ↑ HUMA Neuss - Infos zum Center
4. ↑ [1]
5. ↑ berlin.de Die Marzahner Promenade [2]
6. ↑ Informationen zur NordseePassage in Wilhelmshaven
7. ↑ Informationen zu den Königsbau Passagen in Stuttgart
8. ↑ Informationen zur Altmarkt-Galerie auf der Betreiberseite
9. ↑ The Dubai Mall opens with largest number of retailers in the world’s largest-ever mall opening. Emaar Malls, 3. November 2008. Abgerufen am 4. November 2008.

Literatur

• Walter Brune et al.: Angriff auf die City. Kritische Texte zur Konzeption, Planung und Wirkung von integrierten und nicht integrierten Shopping-Centern in zentraler Lage. Korrigierte Ausgabe. Droste, Düsseldorf 2006, ISBN 978-3-7700-1264-0.

Weblinks