Grund und Boden

Das Grundstück ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der Grund, der zu einer Liegenschaft gehört.

Rechtsbegriff

Deutschland

In Deutschland ist der Ausdruck nur in der Umgangssprache zu verwenden. Der juristische Begriff weicht hiervon ab: Der Begriff des Grundstücks wird im deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nicht näher definiert, sondern vorausgesetzt. Sein inhaltliche Bestimmung erhält er aus der Grundbuchordnung: Grundstück bezeichnet danach im deutschen Sachenrecht einen räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch auf einem gesonderten Grundbuchblatt oder unter einer eigenen Nummer im Bestandsverzeichnis auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt verzeichnet ist. Das Grundbuch kann als „Personalfolium“ oder als „Realfolium“ aufgestellt sein. Beim Realfolium ist das Ordnungskriterium das Grundstück, während es beim Personalfolium der Eigentümer ist.

Vom Begriff des Grundstücks ist der des Flurstücks zu unterscheiden. Ein Grundstück besteht aus einem oder mehreren, in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang stehenden Flurstücken. Flurstück ist die kleinste Flächeneinheit des Liegenschaftskatasters. Es gibt auch Flurstücke, die im Grundbuch nicht gebucht sind. Ein Grundstück, das gemäß den öffentlich-rechtlichen Vorschriften mit Gebäuden bebaut ist oder bebaut werden darf, wird auch als Baugrundstück bezeichnet.

Mehrere Grundstücke (im Rechtssinne) können im Grundbuch durch Erklärung des Eigentümers zu einem Grundstück vereinigt werden. Auch ist möglich, ein Nebengrundstück (etwa nur mit der Garage bebaut) einem Hauptgrundstück (beispielsweise bebaut mit dem Haus) als Bestandteil im Grundbuch zuzuschreiben. Letztlich ist es auch möglich, von einem bestehenden Grundstück nach Vermessung und Erfassung im Kataster eine Teilfläche abzuschreiben und ein neues, eigenes Grundstück in das Grundbuch einzutragen.

Zum Grundstück gehören nach den deutschen gesetzlichen Bestimmungen als wesentliche Bestandteile (§ 93 & § 94 BGB) insbesondere die fest mit dem Grund und Boden verbundenen Gebäude und sonstigen baulichen Anlagen sowie der Aufwuchs. Grund und Boden sowie die damit fest verbundenen Gebäude und bauliche Anlagen bilden also eine sachliche und rechtliche Einheit, so dass diese grundsätzlich (Ausnahmen: Wohnungseigentum, Erbbaurecht) keinen unterschiedlichen Eigentümer haben können.

Als Grenzmarkierung (auch Abmarkung) zwischen landwirtschaftlichen Grundstücken dienten unter anderem über Jahrhunderte und partiell noch heute Lesesteinhaufen. Diese Steine mussten zur Kultivierung mühsam per Hand von den Feldern geräumt werden und wurden – bisweilen über Generationen hinweg – platzsparend an den Rändern von Äckern zu Haufen aufgetürmt.

Schweiz

In der Schweiz regelt Art. 655 ZGB, was alles als Grundstück im Rechtssinne zu betrachten ist.

Die betreibungs- und konkursrechtliche Zwangsverwertung von Grundstücken richtet sich nach der VZG.

Österreich

In Österreich ist der Begriff in zweierlei Hinsicht geregelt:

• Vermessungsgesetz: Ein Grundstück ist in Österreich jener Teil einer Katastralgemeinde, der im Grenzkataster als solcher mit einer eigenen Nummer (Grundstücksnummer) bezeichnet ist. Grundstücke werden durch Beschluss des Bezirksgerichts, welches das Grundbuch führt, neu gebildet oder gelöscht. Sie können auch durch Teilung, Zusammenlegung, landwirtschaftliche Regulierungsverfahren (Kommassierung) entstehen. Grundstücke sind Teile eines Grundstückskörpers (Liegenschaft) und können aus Parzellen (geschlossenen Einheiten ein und derselben Nutzungsart, bezeichnet durch die Katasternummer) bestehen.
• Grunderwerbsteuergesetz: Die Definition erfolgt analog, jedoch gelten auch Grundanteile als Grundstück im Sinne des Gesetzes. Außerdem gelten wirtschaftliche Einheiten aus mehreren Grundstücken, wenn Gegenstand eines Erwerbsvorganges, ebenfalls als ein Grundstück. Diese Definition ist für die Bemessung der Grunderwerbsteuer wichtig.

Zum Grundstück gehören:

1. Grund und Boden
2. der natürliche Zuwachs (§§ 295, 405 ABGB);
3. die auf Grund und Boden errichteten Gebäude,
4. Bestandteile, die erd-, niet- und nagelfest mit dem Grundstück verbunden sind,
5. Zubehör (bewegliches Gut, das beim Grundstück verbleiben soll).

Nicht zum Grundstück zählen:

1. Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören.
2. Gewinnbeteiligungen nach dem Berggesetz 1975
3. Apothekengerechtigkeiten,
4. Inventar (sonstiges bewegliches Gut).

Dem Grundstück stehen gleich:

1. Baurechte,
2. Gebäude auf fremden Grund und Boden (Überbauten, Superädifikate).

Wert eines Grundstückes

Der Wert eines Grundstückes hängt wesentlich von seiner Lage ab: Eine zentrale Lage mit einer guten Infrastruktur führt zu einem hohen Wert. Die Höhe des Quadratmeterpreises für ein Baugrundstück ist zudem vom Zuschnitt des Grundstücks abhängig. Grundstücke mit übergroßer Tiefe haben oft einen geringeren Wert. Als Grundstückstiefe wird dabei die, ausgehend von der Straße, rückwärtige Länge eines Grundstücks bezeichnet.

Siehe auch

Boden (Produktionsfaktor), Flurstücksgrenze, Eigentumsgrenze, Flurstück, Immobilie, Herstellungskosten, Baufenster, Grundsteuer (Deutschland).

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