Neubaugebiet

Neubaugebiet

Als Neubau bezeichnet man ein Gebäude, das vor kurzem neu errichtet oder rekonstruiert wurde. Allgemein kann der Begriff wohl solange auf ein Gebäude angewendet werden, bis dieses aufgrund von Standardanpassungen und alterungsbedingter Bauwerksmängeln zum ersten Mal durchgreifend saniert werden muss. Die Bezeichnung wird häufig auch für als modern und zeitgemäß empfundene Bauwerke verwendet.

Der Beginn der Bauausführung von Betonwänden und -decken wird im Wohnungsbau in Deutschland als der Beginn der Neubauära gesehen und meist auf das Jahr 1950 datiert.

Der Begriff steht im Gegensatz zu dem des Altbaus.

Baurechtliche Abgrenzung zum Bestandsschutz

In Bezug auf die Sanierung vorhandener Gebäude und deren baurechtlich garantiertem Bestandsschutz ist die Begriffsdefinition für einen „Neubau“ von nicht unerheblicher Bedeutung.

Von Seiten der Vertreter des öffentlichen Baurechts wird der Begriff meistens recht eng in der Weise ausgelegt, dass es sich dann um einen Neubau handelt, wenn bei einem Umbauvorhaben oder einer Gebäudesanierung wesentliche Teile der Bausubstanz insbesondere tragende Bauglieder in veränderter Form neu errichtet werden. Als untere Grenze für den Schutz des Bestandes wird ein Anteil von mindestens 50 % der vorhandenen Bausubstanz angenommen, oftmals darf der Neubauanteil aber nicht mehr als 40 % betragen. Hierbei ist von zentraler Bedeutung, worauf sich diese prozentualen Anteile beziehen.

Wird beispielsweise der vorhandene Dachraum eines fünfgeschossigen Altbaus zu Wohnzwecken umgebaut und zu diesem Zweck der gesamte Dachstuhl mit veränderter Kubatur 25 cm höher neu errichtet, so bedeutet das für den umzubauenden Gebäudeteil „Dachstuhl“ einen Neubauanteil von 70 %; bezieht man den Umbau aber auf das gesamte Gebäude, liegt der Neubauanteil bei höchstens 20 %.

Betroffen von der Auslegung dieser Anteile und der Art einer Baumaßnahme im Bestand sind wesentliche baurechtliche Bestimmungen, wie die zulässige Abstandsfläche, und die bautechnische Ausbildung raumbegrenzender Bauteile, wie Wände und Decken. Während im Altbau die Holzbalkendecke unter den Bestandsschutz fällt muss bei einem Neubau von Wohnräumen die Geschossdecke den Anforderungen des Brandschutzes genügen und F-90-Qualität aufweisen. Dies erfordert vollkommen andere Baukonstruktionen.

Neubaugebiete

Ein Neubaugebiet ist der durch Bebauungsplan als Bauland ausgewiesene Teile eines Ortes, der neu bebaut werden soll. In einigen Fällen führte das dann direkt zur gleichnamigen Benennung des Ortsteils. Ortsteile mit dem Namen ‚Neubau‘ sind u.a.:

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