Totalüberschussprognose

Totalüberschussprognose ist ein Begriff aus dem deutschen Steuerrecht. Unterstellt das Finanzamt einem Steuerpflichtigen, dass er keine Einkünfteerzielungsabsicht bei einem Wirtschaftsgut hat (auch "Liebhaberei"), so hat dieser jenes anhand einer Totalüberschussprognose zu widerlegen.

Prognosezeitraum

Betrachtet wird hier der voraussichtliche oder vergangene Nutzungszeitraum. Für diesen werden die Einnahmen zuzüglich eines Sicherheitsaufschlages und die Ausgaben abzüglich eines Sicherheitsabschlages von jeweils zehn Prozent gegenübergestellt. Ist die Differenz positiv, so wird von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen. Ein negatives Ergebnis ist insofern bedeutsam, da mit dem Wirtschaftsgut anfallende Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben nicht oder nur teilweise berücksichtigt werden können.

Vermietung

• Unterstellt wird vom Finanzamt regelmäßig fehlende Einkünfteerzielungsabsicht, wenn die Bruttomiete einer Wohnung unter 56% der ortsüblichen Bruttomiete liegt.
• Im Bereich von 56 % - 74 % ist die Einkünfteerzielungsabsicht anhand der Totalüberschussprognose zu prüfen.
• Liegt die Bruttomiete über 74 % der ortsüblichen Miete, so ist regelmäßig von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen.
• Sonderfälle können aufwändige Sanierungen oder eine kurze Nutzungsdauer darstellen, bei denen unterstellt wird, Verluste mit privaten Einnahmen steuerlich verrechnen zu wollen.

Beispiel:
A erwirbt für 100.000 Euro eine Eigentumswohnung. Er lässt diese für 30.000 Euro sanieren und vermietet sie für 500 Euro monatlich. Die Werbungskosten betragen 100 Euro monatlich. Die ortsübliche Bruttomiete beträgt für die Wohnung 750 Euro. Nach fünf Jahren kündigt er dem Mieter, verkauft anschließend die Wohnung für 200.000 Euro.

Der Kaufpreis oder Verkaufserlös spielt für die Berechnung keine Rolle. Die Wohnung wird nur zu 66 % der ortsüblichen Miete vermietet. Selbst wenn A über 75 % der ortsüblichen Miete verlangt hätte, würde ihm eventuell fehlende Gewinnerzielungsabsicht unterstellt. A muss die Gewinnerzielungsabsicht dem Finanzamt anhand einer Überschussprognose für den Zeitraum von 5 Jahren nachweisen.

Die Einnahmen betragen (5 Jahre x 500 Euro x 12 Monate)zzgl. 10 % = 33.000 Euro

Die Ausgaben betragen (5 Jahre x 100 Euro x 12 Monate) + 30.000 Euro abzgl. 10 % = 32.400 Euro

Die Überschussprognose ist positiv. A muss dem Finanzamt gegenüber keinen Werbungskostenabzug vornehmen.

Anmerkung: Bei unbefristeten Mietverhältnissen ist von einer Nutzungsdauer von 30 Jahren auszugehen.

Bitte beachte den Hinweis zu Rechtsthemen!