WEG-Verwaltung

Die Wohnungseigentumsverwaltung, gebräuchlicher als WEG-Verwaltung bezeichnet, ist zum einen eine Aufgabe (die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums), zum anderen ein Organ (eine natürliche Person), das diese Aufgabe erfüllt.

Grundlagen

Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) können durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss einen Verwalter für das Gemeinschaftseigentum bestimmen. Nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG, umgangssprachlich aber ebenfalls WEG) kann die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden, d. h. selbst wenn nur ein Eigentümer es verlangt, muss ein Verwalter bestellt werden. Die Eigentümergemeinschaft kann entweder einen Miteigentümer oder auch einen Dritten (Dienstleister) zum ordentlichen Verwalter bestellen. Grundlage der Bestellung ist der Bestellungsbeschluss, der mehrheitlich in der Wohnungseigentümerversammlung gefasst wird. Zwischen Eigentümergemeinschaft und WEG-Verwalter empfiehlt sich ein Verwaltervertrag. Die Bestellung des Verwalters ist auf einen Zeitraum von höchstens 5 Jahren beschränkt. Eine Wiederwahl ist möglich, darf aber frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden. Der Verwalter haftet gegenüber der Eigentümergemeinschaft für alle von ihm zu vertretenden Vermögens- und Vertrauensschäden.

Aufgaben

Die Verwaltung (als pauschales Recht aller Eigentümer) unterliegt entsprechend § 21 WEG bestimmten Pflichten. Zur dort so genannten ordnungsmäßigen Verwaltung gehört insbesondere die

1. Aufstellung und Durchsetzung einer Hausordnung
2. ordnungsgemäße Instandhaltung/Instandsetzung
3. angemessene Feuer- und Haftpflichtversicherung
4. Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage
5. Aufstellung des Wirtschaftsplans nach § 28 WEG damit eine ordentliche Rechnungslegung
6. Duldung der Herstellung von Fernsprech- und Rundfunkempfangsanlagen sowie Energieversorgungsanschlüssen

Darüber hinaus besorgt der WEG-Verwalter sämtliche zur Bewirtschaftung der Immobilie erforderlichen Geschäfte, soweit sie das gemeinschaftliche Eigentum umfassen. So hat er sich z. B. um Energieeinkauf, Pflege sowie die technische Betreuung und Wartung zu kümmern. Einzelne „Aufgaben und Befugnisse des Verwalters“ hat der Gesetzgeber in § 27 WEG umrissen. Diese können nicht durch Vereinbarung oder Beschluss eingeschränkt werden.

Der WEG-Verwalter ist nach § 27 Abs. 4 WEG verpflichtet, gemeinschaftliche Gelder wie die Instandhaltungsrücklage getrennt von seinem eigenen Vermögen zu halten. Damit wird verhindert, dass Gemeinschaftsvermögen im Falle von Insolvenz oder Tod des Verwalters in die Insolvenzmasse oder den Nachlass einfließt. Zudem ist es der Eigentümergeminschaft möglich, vom bestellten WEG-Verwalter den Nachweis einer ausreichenden Vermögensschadenhaftpflichtversicherung zu verlangen.

Der WEG-Verwalter ist gegenüber der Eigentümergemeinschaft rechenschaftspflichtig. Dazu erstellt er jährlich eine Abrechnung (sowie einen neuen Wirtschaftsplan) und beruft zu deren Beschluss (zumindest) eine Eigentümerversammlung ein. Von dieser kann er entlastet werden. Für die Abstimmung zur eigenen Entlastung darf der WEG-Verwalter jedoch keine Vollmachten einsetzen, die ihm von einzelnen Eigentümern für die Versammlung erteilt wurden (Amtsgericht Neuss vom 28. Januar 2008, 101 C 442/07).^[1]

Häufig empfiehlt es sich, einen Verwaltungsbeirat nach § 29 WEG zu wählen, der den Verwalter unterstützt und kontrolliert.

Qualifikation

Die WEG-Verwaltung ist rechtlich nicht an eine berufliche Qualifikation gebunden. Wünschenswert sind eine abgeschlossene Berufsausbildung im Bereich der Immobilienwirtschaft, wie z. B. „Kaufmann/-frau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft“, „Immobilienkaufmann/-frau“ oder „Immobilienassistent/-in“. Darüber hinaus ist eine Weiterbildung als „Immobilienwirt/-in“ oder „Immobilienfachwirt/-in“ möglich. Auch ein Hochschul- oder Fachhochschulabschluss kann Grundlage der Berufsausübung sein. Ratsam ist eine regelmäßige Fortbildung zur aktuellen Rechtsprechung. Nichtzuletzt sind technische Grundkenntnisse eine wünschenswerte Voraussetzung. Besitzt der Verwalter eine entsprechende Qualifikation, hat er seiner Tätigkeit die Sorgfaltspflicht eines ordentlichen Kaufmanns nach § 347 HGB zugrunde zu legen.

Für größere Eigentümergemeinschaften ist es sinnvoll, einen Verwalter aus einem Verwaltungsunternehmen zu beauftragen. Dies gewährleistet eine ständige Verfügbarkeit auch tagsüber und ohne Urlaubsunterbrechung. Die Mitarbeiter können sich auf Teilaspekte wie kaufmännische, juristische oder technische Fragen spezialisieren. Verantwortlich bleibt jedoch auch dann der Verwalter in Form einer natürliche Person und nicht das Unternehmen.

Bei kleinen Wohnungseigentumsanlagen, insbesondere wenn diese von Eigentümern selbst bewohnt werden, empfiehlt es sich häufig, den WEG-Verwalter aus der Mitte der Eigentümer zu bestellen. Dadurch kann sowohl eine Ersparnis (bei der Verwaltergebühr) als auch eine (zeit-)intensivere Betreuung (durch die Nähe zum Objekt) erzielt werden. Dem stehen die übliche, oben beschriebene Qualifikation und Erfahrung gewerblicher Verwalter gegenüber.

Abgrenzung

Die Betreuung der Mieter vermieteter Eigentumswohnungen und das Mietinkasso ist nicht Aufgabe des WEG-Verwalters. Diese „Mietverwaltung“ ist im Artikel Hausverwaltung beschrieben. Sie kann zwar ebenfalls übernommen werden („Mischverwaltung“)^[2], z. B. zur Erzielung von Synergieeffekten. Doch ist dabei die WEG-Verwaltung von der Mietverwaltung sowohl rechtlich (andere Vertragsgrundlage), als auch monetär (getrennte Konten) und organisatorisch strikt zu trennen.

Auch alle Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer gehören nicht zu den Aufgaben der WEG-Verwaltung, ebenso wenig die Wohnungsvermittlung.

Weblinks

• dejure: Wohnungseigentumsgesetz in der geänderten Fassung vom 26. März 2007, mit Hinweisen zur Rechtsprechung
• Wohnen im Eigentum - Verbraucherschutzverein für Wohnungseigentümer

Es gibt zwei konkurrierende Berufsverbände von Immobilienverwaltern:

• Dachverband deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
• Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e. V. (BFW)

Einzelnachweise

1. ↑ Abstimmung des Verwalters über seine Entlastung
2. ↑ Aufzählung von Verwaltungsarten in einem BFW-Formblatt

Dieser Artikel oder Absatz stellt die Situation in Deutschland dar. Hilf mit, die Situation in anderen Ländern zu schildern.