Wohnungsgenossenschaft

Eine Wohnungsbaugenossenschaft, auch Baugenossenschaft, Wohnungsgenossenschaft oder Bauverein, ist eine Genossenschaft mit dem Ziel, ihre Mitglieder mit preisgünstigem Wohnraum zu versorgen.

Deutschland

Mieter- und Bauverein Karlsruhe, Wohnblock von 1936

Geschichte

Die Wohnungssituation Ende des 19. Jahrhunderts war desolat. Insbesondere in den rasch wachsenden Städten waren die Wohnungen zu teuer, durch Untervermietung überbelegt und hygienisch unzureichend. Die ersten selbsthilfegestützten Genossenschaften überlebten wegen ihrer Kapitalschwäche die Wirtschaftskrise von 1874 nicht. In den Städten drohten Epidemien und soziale Unruhen.

1867 erließ Preußen ein erstes Genossenschaftsgesetz. Da es nur Genossenschaften mit unbegrenzter Haftung kannte, blieb die Zahl der Gründungen begrenzt (28 im Jahre 1888)^[1].

Das Gesetz betreffend die Wirtschafts- und Erwerbsgenossenschaften von 1889, kurz Genossenschaftsgesetz, ermöglichte die Gründung von Genossenschaften mit beschränkter Haftungspflicht. Zugleich schuf die Invaliditäts- und Altersversicherungsgesetzgebung von 1889 weitere Voraussetzungen für den Erfolg der Baugenossenschaften, weil sie mit der Vergabe von langfristigen und zinsgünstigen Krediten der Versicherungsanstalten an die gemeinnützige Wohnungswirtschaft einherging. Von da an begannen sich Baugenossenschaften in ganz Deutschland zu entwickeln. Waren es 1889 38, so stieg ihre Zahl über 385 (1900) und 1056 (1910) auf 1402 im Jahr 1914 schnell an. Nach einer kriegsbedingten Stagnation stieg ihre Zahl 1919 bis 1922 in einer regelrechten Gründungswelle weiter an^[2].

Eine Sonderform betreffend der Vergaberichtlinien und dem Kreis der Begünstigten unter den Wohnungsbaugenossenschaften bildeten die Beamtenwohnungsvereine. Diese stellten den ohnehin gesellschaftlich bessergestellten Staatsbediensteten und deren Angehörigen kostengünstigen Wohnraum in bevorzugten Lagen zur Verfügung. Die Architektur war um die Jahrhundertwende herausragend und unterschied sich wesentlich von den weniger aufwendig ausgestatteten Wohnunganlagen der Arbeiterbaugenossenschaften. Mittlerweile haben sich die Aufnahmebedingungen insofern geändert, dass auch mit nicht verbeamteten Personen Dauernutzungsverträge abgeschlossen werden.

In der DDR wurde das Konzept als Arbeiterwohnungsbaugenossenschaft (AWG) fortgeführt.

Heutige Situation

In Deutschland gibt es heute über 2.000 Baugenossenschaften. Diese verwalten über zwei Millionen Wohnungen und haben mehr als drei Millionen Mitglieder. Allein in Berlin werden von über 80 Wohnungsbaugenossenschaften mehr als 180.000 Wohnungen verwaltet, d.h. über zehn Prozent des gesamten Wohnungsbestandes dieser Stadt. Die größte Wohnungsbaugenossenschaft Deutschlands ist die Neue Lübecker. Um den Genossenschaftsgedanken weiter zu tragen, wurde 2006 die Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland gegründet. Gemeinsam mit anderen Wohnungsanbietern sind die Genossenschaften im GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen vertreten.

Der Wohnungsbestand der Genossenschaften stammt zum Teil noch aus den Gründungszeiten, wurde also Ende des 19./Anfang des 20. Jahrhunderts erbaut. Ein großer Teil der Wohnungen stammt aus der Mitte des letzten Jahrhunderts, aber auch heute bauen Genossenschaften neue Häuser und sie haben nahezu 90 Prozent ihres Wohnungsbestandes saniert und modernisiert. Mit den Kosten dafür gehen die Genossenschaften im Sinne der Gemeinschaft um: Nicht die Renditeerwartungen einzelner Anleger bestimmen die Mieterhöhung, sondern der Einklang aus betriebswirtschaftlichem Nutzen und sozialer Vertretbarkeit. Genossenschaften müssen keine fremden Aktionärs- oder Gesellschafterinteressen bedienen, deshalb können sie in ihre Häuser investieren. Den Nutzen hat die Gemeinschaft durch stabile Mieterstrukturen und sichere Unternehmen.

Mietrecht

Die rechtliche Situation von Genossen, die eine Wohnung nutzen, weicht nur geringfügig vom normalen Mietrecht ab. Die Nutzungsverträge sind inhaltlich als Mietverträge zu behandeln.^{[3] [4]}

Die Genossenschaft muss gegenüber ihren Mitgliedern den Gleichbehandlungsgrundsatz hinsichtlich der sich aus den ergebenden Beziehungen und bei der Inanspruchnahme genossenschaftlicher Einrichtungen wahren.^[5] Dazu zählt auch, dass der Mieter einer Mieterhöhung nur in dem Umfange wie seine Nachbarn zustimmen muss.^[6] Eine Erläuterung von Erhöhungsgründen auf der Genossenschaftsversammlung ersetzt nicht die Begründung einer Mieterhöhung.^[7] Geht die Erhöhung über den Mittelwert des Mietspiegels hinaus, müssen die wohnwertbestimmenden Merkmale aufgeführt werden.^[8] Eine Kostenmietenklausel im Vertrag bzw. in den AGB entfällt nicht automatisch durch den Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeit. ^[9] Das genossenschaftliche Treueverhältnis schließt das Recht des Mitglieds, eine Minderung des Nutzungsentgelts wegen Mängeln oder Belästigungen vorzunehmen, nicht aus.^[10]

Nach dem Tod des Mieters einer von einer Wohnungsbaugenossenschaft überlassenen Wohnung treten dessen Erben auch dann ein, wenn das Nutzungsverhältnis an eine Mitgliedschaft gebunden war.^[11]

Der Nutzer einer Genossenschaftswohnung ist zu keiner weitergehenden Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet, als es das BGB vorsieht. ^[12]

An einen Ausschluss wegen übermäßiger Kritik sind hohe Anforderungen zu stellen, um zu verhindern, dass auf diesem Wege unbequeme Mitglieder ausgeschlossen werden.^[13] Ein Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft kann nur dann ausgeschlossen werden, wenn es sich um reine Schmähkritik handelt. ^[14]

Literatur

• Arndt, Michael; Rogall, Holger: Berliner Wohnungsbaugenossenschaften. Eine exemplarische Bestands¬aufnahme und analytische Beschreibung der Merkmale des genossenschaftlichen Wohnens in der Gegenwart, Berlin 1987(Berlin-Forschungen. Themenbereich Wohnungswirtschaft, 16).

• Bernet, Claus: Kultureinrichtungen der Bau- und Wohnungsgenossenschaften. Vom Kaiserreich bis zum Nationalsozialismus, Göttingen 2008 (Marburger Schriften zum Genossenschaftswesen, 105).

• Beuthien, Volker: Wohnungsgenossenschaften zwischen Tradition und Zukunft, Göttingen 1992 (Marburger Schriften zum Genossenschaftswesen, 72).

• Faust, Helmut: Geschichte der Genossenschaftsbewegung: Ursprung und Aufbruch der Genossenschaftsbewegung in England, Frankreich und Deutschland sowie ihre weitere Entwicklung im deutschen Sprachraum, Frankfurt a.M. 1977 (dritte Auflage).

• Novy, Klaus; Prinz, Michael: Illustrierte Geschichte der Gemeinwirtschaft, Berlin 1985.

Österreich

Begriff der Genossenschaftswohnung

Eine Genossenschaftswohnung bezeichnet eine von einem gemeinnützigen Bauträger (Gemeinnützige Bauvereinigung, Wohnungsbaugenossenschaft) errichtete Miet- oder Eigentumswohnung, die fast immer durch öffentliche Hand (in Österreich: Länder) gefördert wird. Diese im allgemeinen Sprachgebrauch übliche Bezeichnung, ist jedoch nicht korrekt, weil eigentlich damit nur die von genossenschaftlich organisierten gemeinnützigen Bauträgern angebotene Wohnung gemeint wäre. Demzufolge dürfte eine Wohnung eines in anderer Rechtsform auftretenden gemeinnützigen Bauträgers nicht als "Genossenschaftswohnung" bezeichnet werden. Die rechtlich korrekte Bezeichnung für solche Wohnungen müsste Wohnungen, die von Gemeinnützigen Bauvereinigungen im eigenen Namen errichtet wurden/werden und in Miete (bzw zur Nutzung) an Mieter (bzw Nutzungsberechtigte) überlassen werden. lauten.

In Österreich charakterisieren sich Genossenschaftswohnungen rechtlich durch die Anwendung des WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) sowie landesgesetzliche Wohnbauförderungsbestimmungen, die sich aus der Inanspruchnahme öffentlicher Förderungen (Länder) ergeben.

Gemeinnützige Bauträger

Obwohl der Begriff Wohnbaugenossenschaft nahelegt, dass es sich um eine Genossenschaft handle, wird im allgemeinen Sprachgebrauch der Begriff auch für Wohnbaugesellschaften mit beschränkter Haftung (GesmbH) bzw. Wohnbau- Aktiengesellschaften (AG) verwendet. (vgl. § 1 Abs 1 und § 39 Abs 7 WGG).

Die Unterschiede zwischen "echten" gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften und gemeinnützigen Bauvereinigungen anderer Rechtsformen bestehen in der Mitbestimmung und in der Vergabe. In der Regel muss man in solchen Fällen, bevor man Nutzungsberechtigter einer Genossenschaftswohnung (entspricht dem Begriff des Mieters) werden kann, Mitglied der Genossenschaft werden und einen Genossenschaftsanteil kaufen. Daraus ergeben sich auch spezielle Rechte und Pflichten als Genossenschafter.

Förderungen

Der größte Teil der in Österreich von gemeinnützigen Bauträgern gebauten Wohnungen, sind mit Mitteln der Wohnbauförderung errichtet worden, die auf Landesebene durch Förderungsgesetze und -richtlinien geregelt wird. Diese gesetzlichen Bestimmungen müssen bei der Vermietung der geförderten Wohnungen berücksichtigt werden, wie beispielsweise die Einkommensgrenzen, Förderungshöhe, die Rückzahlung der Förderungsdarlehn und besondere Kündigungsmöglichkeiten.

Mietrecht

Entscheidend für die Anwendbarkeit des WGG in Bezug auf das anzuwendende Mietrecht ist, dass eine gemeinnützige Bauvereinigung die Wohnung gebaut (auch wenn es zwischenzeitlich an einen privaten Bauträger verkauft wurde) bzw. zum Zwecke der Sanierung im größeren Umfang (seit 1. September 1999 bestehende Sonderregelung) gekauft hat. Falls eine gemeinnützige Bauvereinigung die Wohnung lediglich vermietet, sie jedoch nicht gebaut hat, ist das Mietrechtsgesetz (MRG) anzuwenden. Dies ist insbesondere in Bezug auf die Mietzinsbildung (= zu vereinbarende Höhe und Zusammensetzung des Mietzinses) und einige vorrangige Bestimmungen des WGG von großer Bedeutung. Da das WGG nicht alle mietrechtlichen Feinheiten regelt, ist das MRG subsidär anzuwenden.

Voraussetzungen / Anspruchsberechtigter Personenkreis

Obwohl die Voraussetzungen in den jeweiligen Landesgesetzen unterschiedlich geregelt sind, gelten einige einheitliche Voraussetzungen für Genossenschaftswohnungen.

• Staatsbürgerschaft
  • österreichische/r Staatsbürger(in) oder
  • EU-Bürger(in) oder
  • EWR-Bürger(in) oder
  • Nicht-EU-Bürger(in) mit Aufenthaltsgenehmigung oder
  • Flüchtling nach Genfer Konvention
• Altersgrenzen
  • vollendetes 19. Lebensjahr (eine Anmeldung ist aber bereits ab dem vollendeten 17. Lebensjahr möglich)
• Einkommensgrenzen
  • Die Summe der Nettoeinkommen aller miteinziehenden Personen muss sich zwischen einer bestimmten Höchstgrenze und einer Mindestgrenze bewegen, welche von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist. (siehe jeweiliges Wohnbauförderungsgesetz)

Schweiz

In der Schweiz gibt es schätzungsweise 1500 Wohnbaugenossenschaften (WBG) mit rund 160'000 Wohnungen. Das sind 5,1 % oder, zusammen mit den Wohnungen weiterer gemeinnütziger Bauträgerschaften 8,8 % des gesamten Wohnungsbestandes. Die Mietzinse pro m² liegen bei Genossenschaften um rund 15 % unter dem Durchschnitt aller Mietwohnungen.

Begriffe

Der grösste Teil der Genossenschaftswohnungen gehört Mitgliedergenossenschaften (Selbsthilfe; Mieter/innen sind zugleich Mitglied), welche zudem der Gemeinnützigkeit verpflichtet sind (Prinzip der Kostenmiete, dauerhafter Spekulationsentzug). Daneben gibt es Unternehmergenossenschaften (teils ebenfalls gemeinnützig) oder solche mit philanthropisch orientierten Trägerschaften. Es gibt zudem gemeinnützig bewirtschaftete Siedlungen von Stiftungen und Aktiengesellschaften sowie Städten. Die Mietzinse der meisten gemeinnützigen Wohnungen werden nach kaufmännischen Prinzipien kalkuliert und gelten damit als freitragend. Ein geringer Teil der Wohnungen wird gezielt verbilligt und unter einschränkenden Bedingungen vermietet und zählt zu den Sozialwohnungen.

Geschichte und Zukunft

Die ersten WBG entstanden als Folge der schlechten Wohnbedingungen nach 1860 und besonders ab 1890 bis zum ersten Weltkrieg in den Städten Basel, Bern, Biel, Zürich, Winterthur und St. Gallen. Es folgten ab 1910 die ersten, von den Bundesbetrieben unterstützten Eisenbahnergenossenschaften. Nach dem ersten Weltkrieg war die Wohnungsnot derart gross, dass viele Städte, Kantone und auch der Bund eine aktive Wohnbauförderung betrieben. Dies führte zu einem ersten Boom der WBG. Eine zweite Gründungs- und Bauwelle gab es während und nach dem zweiten Weltkrieg bis in die 60er Jahre. Ab 1980 entstanden zahlreiche Neugründungen von WBG mit Selbstverwaltungscharakter. Ihr Wohnungsbestand fällt zahlenmässig wenig ins Gewicht, doch gaben sie den traditionellen WBG wichtige Impulse. Der Marktanteil der WBG ist landesweit jedoch im Sinken begriffen, mit Ausnahme der Stadt und des Grossraums Zürich. Dort sind traditionelle wie neuere WBG weiterhin sehr aktiv in der Erneuerung ihrer Bestände und im Bau neuer Siedlungen, häufig in Partnerschaft mit den Stadtbehörden. Die Neubauten werden meistens in Architekturwettbewerben ermittelt und verwirklichen in verschiedener Hinsicht innovative Ansätze (Energieverbrauch, Mobilität, Kombination Wohnen/Arbeiten, Gemeinschaftseinrichtungen, öffentliche Angebote, Alters-Hausgemeinschaften).^[15] Das grösste Hindernis für eine stärkere Entwicklung sind die Bodenknappheit bzw. die zu hohen Baulandpreise.

Wohnungspolitik und Wohnbauförderung

Die meisten genossenschaftlichen Siedlungen entstanden mit direkter oder indirekter Unterstützung durch die öffentliche Hand. Sie sind auch nach Auslaufen dieser Unterstützungen, dank dem Prinzip der Gemeinnützigkeit, weiterhin preisgünstig und erfüllen wichtige gesellschaftspolitische Funktionen (soziale und kulturelle Integration, Stärkung der Zivilgesellschaft). Die möglichen Instrumente der Wohnbauförderung sind vielfältig und werden je nach Stadt oder Region sehr unterschiedlich (oft gar nicht) angeboten:

Indirekte Förderung

• Beteiligung am Genossenschaftskapital (Gemeinden)
• Vermittlung von Bauland (Gemeinden, oft in Form eines Baurechts)
• Äufnung eines Fonds de roulement, welcher von den Genossenschafts-Dachverbänden verwaltet wird und zinsgünstige Darlehen gewährt (Bund)
• Verbürgung von Anleihen (Bund --> Emissionszentrale Gemeinnütziger Wohnbauträger)
• Rückbürgschaften (Bund --> Hypothekarbürgschaftsgenossenschaften)
• Leistungsaufträge für die Genossenschafts-Dachverbände (Bund).

Direkte Förderung

• Gewährung zinsgünstiger Darlehen (einzelne Kantone und Städte). Damit werden bestimmte Wohnungen gezielt verbilligt. Die Genossenschaft muss derartige Wohnungen unter bestimmten Bedingungen vermieten: Mindestbelegung, maximales Einkommen und Vermögen.

Während in Zeiten grosser Wohnungsknappheit sowohl der Bund als auch verschiedene Kantone eine entschiedene Wohnbauförderung betrieben, ist diese Aufgabe unter neoliberalen Vorzeichen in politischen Verruf geraten. Der Bund leistet nur noch indirekte Unterstützung, die meisten Kantone betreiben keine oder nur noch sehr restriktive Wohnbauförderung, und die Städte engagieren sich (mit Ausnahmen) ohnehin wenig.

Dachverbände des gemeinnützigen Wohnungsbaus

Demgegenüber weisen die Dachverbände der WBG auf die nachhaltige Wirksamkeit der Wohnbauförderung hin. Siedlungen, die vor Jahrzehnten unterstützt wurden, sind heute längst freitragend und bleiben dennoch preisgünstig. Die öffentliche Hand profitiert deshalb weiterhin von geringeren Sozialausgaben. Die drei Dachverbände (am grössten der Schweizerische Verband für Wohnungswesen SVW, daneben der Schweizerische Verband für Wohnbau- und Eigentumsförderung SWE und der Verband Liberaler Baugenossenschaften VLB) haben sich gemeinsam auf die Charta gemeinnütziger Wohnbauträger verpflichtet. Sie bieten ihren Mitgliedern Finanzierungsinstrumente, Weiterbildung und Beratung. Im Rahmen der Aktionsgemeinschaft Wohnbund nehmen sie ihre politischen Interessen wahr.

Literatur

• Peter Schmid: Die Wohnbaugenossenschaften der Schweiz. In: Robert Purtschert (Hrsg.): Das Genossenschaftswesen in der Schweiz. Bern, 2005.
• Statistisches Amt des Kantons Zürich (Hrsg.): Wirkungen und Nutzen der Wohnbauförderung im Kanton Zürich, Statistik-Info Nr. 17/2001, Zürich, 2001

Einzelnachweise

1. ↑ GWG "Gartenstadt" e.G. Hrsg.: Chronik der GWG Gartenstadt Halle e.G., Selbstverlag, Halle (Saale), 2008
2. ↑ Kampffmeyer: Wohnungs- und Siedlungspolitik, Verlag für Kulturpolitik, München, 1920
3. ↑ Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 21. Januar 1985, Az. 3 REMiet 8/84
4. ↑ Blank: Mietrecht., Beck-Verlag, 1997
5. ↑ BGH MDR 77, 381
6. ↑ Landgericht Offenburg, Urteil vom 10. März 1998, Az. 1 S 191/97
7. ↑ Kreisgericht Neustrelitz, Urteil vom 27. Mai 1992, Az. C 4/92
8. ↑ Amtsgericht Potsdam, Urteil vom 9. Dezember 1998, Az. 25 C 471/1998
9. ↑ Landgericht München I, Urteil vom 5. Februar 1999, Az. 14 S 3214/97
10. ↑ Amtsgericht Köln, Urteil vom 26. Mai 1994, Az. 214 C 92/94
11. ↑ Landgericht Berlin, Urteil vom 17. Juli 1992, Az. 64 S 99/92
12. ↑ Landgericht München I, 20. Zivilkammer, Urteil vom 20. Juni 1986, Az. 20 S 21401/86
13. ↑ Landgericht Berlin, 55. Zivilkammer, Urteil vom 23. Januar 1996, Az. 55 S 159/95
14. ↑ Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 25. Januar 1995, Az. 15 C 384/94
15. ↑ KraftWerk1 - modellhafte ökosoziale Stadtkommune

Weblinks

Deutschland

• wohnen-in-genossenschaften.de - Offizielle Informationen über Grundprinzipien, Vorteil und steuerliche Förderung
• wohnungsbaugenossenschaften.de - u.a. Liste einiger Wohnungsbaugenossenschaften

Österreich

• gbv.at - gemeinnützige Bauvereinigungen in Österreich (GBV)
• wien.arbeiterkammer.at/... - Wohnrecht für Mieter von Genossenschaftswohnungen (pdf)

Schweiz

• SVW www.svw.ch - SVW, Schweizerischer Verband für Wohnungswesen: Grösste Dachorganisation der gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften in der Schweiz
• www.swe-wohnen.ch - SWE, Schweizerischer Verband für Wohnbau- und Eigentumsförderung
• www.vlb-wohnen.ch - VLB, Schweizerischer Verband Liberaler Baugenossenschaften
• Wohnbund Aktionsgemeinschaft der Genossenschafts-Dachverbände
• BWO Bundesamt für Wohnungswesen