Einmalvalutierungserklärung

Eine Einmalvalutierungserklärung ist eine Erklärung eines Grundschuldgläubigers gegenüber einem nachrangigen Grundschuldgläubiger, dass die vorrangige Grundschuld nur für die Sicherung eines konkreten Darlehens genutzt wird und eine Revalutierung von freien Grundschuldteilen nur nach vorheriger Zustimmung des nachrangigen Grundschuldgläubigers erfolgen darf. Eine ähnliche Funktion hat die Abtretung der Rückgewähransprüche.

Hintergrund

Bei der Finanzierung einer Immobilie ist es möglich und üblich das aufgenommene Darlehen mit einer Grundschuld zu belegen, die dem Gläubiger als Sicherheit dient. Die Grundschuld ist ein dingliches Recht, bei dem der Kreditgeber berechtigt ist, eine Sache des Schuldners für sich zu beanspruchen. Dabei ist festzuhalten, dass die Grundschuld vom Bestand und Höhe des Darlehens völlig unabhängig ist.

Damit ist es möglich, durch Tilgung freigewordene Grundschuldteile als Sicherheit für einen neuen Kredit zu verwenden. Dies ist nicht im Interesse nachrangiger Gläubiger. Deren Interesse besteht darin, dass ihre nachrangigen Grundschulden durch die Tilgung automatisch im Beleihungsauslauf vorrücken und damit werthaltiger werden.

Daher ist es häufig so, dass Kreditgeber nachrangige Grundschulden nur akzeptieren, wenn die vorrangig abgesicherte Bank eine Einmalvalutierungserklärung abgibt.

Inhalt

Mit einer Einmalvalutierungserklärung bestätigt das Kreditinstitut gegenüber einem Gläubiger, z.B. im Rahmen des Erwerbes eines Erbbaurechtes, dass eine einzutragende Grundschuld ausschließlich der einmaligen Sicherung einer Briefgrundschuld zur Objektfinanzierung, nicht jedoch zur Sicherung sonstiger Forderungen dient. Auch dass die Verwendung der Grundschuld für Neuvalutierungen, die Änderungen von Sicherungsabsprachen sowie die Zustimmung der Grundstückseigentümerin bedarf, kann dadurch vereinbart werden.

Praxis

Trotz des damit verbundenen höheren Risiko sind insbesondere Öffentlich-rechtliche Förderbanken bereit, nachrangige, öffentlich geförderte und daher zinsgünstige Darlehen herauszulegen. Hierbei wird oftmals gefordert, dass der Gläubiger der vorrangigen Grundschuld eine Einmalvalutierungserklärung abgibt.

Alternativ/Ergänzend kann eine Abtretung der Rückgewähransprüche vereinbart werden. Wird ein Darlehen (teilweise) getilgt, so hat der Kunde ein Anrecht auf eine (ggf. anteilige) Rückgewähr der Sicherheiten. Im Falle der Grundschuld kann er diese erneut beleihen oder löschen lassen. Diesen Anspruch kann sich der nachrangige Grundbuchgläubiger abtreten lassen.

Stillhalteerklärung

Im Gegenzug zur Einmalvalutierungserklärung erfolgt mitunter eine sog. Stillhalteerklärung des Erbbaurechtsgebers, welche die im Erbbaugrundbuch eingetragen:

a) Rechte zugunsten des/der Grundstückseigentümers/-in

b) Vormerkungen zur Erhöhung des Erbbauzinses

c) jährlichen Erbbauzinsen als Reallast

zugunsten des Kreditinstitutes nachrangig in Abteilung III des besagten Grundbuches treten lässt.

Der Erbbaurechtsgeber verpflichtet sich gegenüber dem jeweiligen Gläubiger der genannten Grundschuld ohne Zustimmung des Gläubigers keinen Rechten Vorrang oder Gleichrang mit dem Erbbauzins, der Vormerkung zu seiner Neufestsetzung oder Erhöhung und dem Vorkaufsrecht einzuräumen. Im Falle der Zwangsversteigerung wird der/die GrundstückseigentümerIn keinen Wertersatz für das Vorkaufsrecht anmelden, sowie den Erbbauzins einschließlich vorgenommener Erhöhungen hinsichtlich der künftig fällig werdenden Beträge sowie die Vormerkung zur Neufestsetzung bzw. Erhöhung des Erbbauzinses bestehen lassen.