Eigenbedarf (Mietrecht)

Eigenbedarf ist der bekannteste und häufigste Grund für die Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter.

Für Mietverhältnisse über Wohnraum ist die Kündigung wegen Eigenbedarfes in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt, die Kündigungsfrist ergibt sich sodann aus § 573c BGB.

Die Eigenbedarfskündigung muss ordentlich begründet werden. Ob sie wirksam ist, ist davon abhängig, ob der Vermieter den als Kündigungsgrund geltend gemachten Eigenbedarf nachweisen kann.

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die (ganze) Mietwohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person, zum Beispiel eine Pflegekraft, oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt.

Familienangehörige, zu deren Gunsten der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen kann, sind zum Beispiel Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel oder Geschwister. Seit dem 27. Januar 2010^[1][2] gehören nun auch Nichten und Neffen zum Kreis der Personen, für die Eigenbedarf angemeldet werden darf.

Der Vermieter muss die Wohnung benötigen. Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, reicht nicht aus. Eigenbedarf liegt erst dann vor, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen kann, warum er oder eine begünstigte Person die Wohnung beziehen will. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Vermieter selbst in der gekündigten Wohnung seinen Altersruhesitz begründen oder wenn der Vermieter seinem Kind die gekündigte Wohnung zur Verfügung stellen will, weil sonst die Gefahr besteht, dass sich das Kind vom Elternhaus löst.

Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben schriftlich begründen, für welche Person er die Wohnung benötigt, und er muss einen konkreten Sachverhalt beschreiben, auf den er das Interesse dieser Person an der Wohnung stützt.

Den Bundesländern ist es gemäß § 577a Abs. 2 BGB möglich, Verordnungen (Beispiel siehe Weblink) zu erlassen, in denen bestimmt wird, in welchen Gebieten nach der Begründung und Veräußerung von Wohneigentum eine Sperrfrist bis zur Aussprechung der Eigenbedarfskündigung eingehalten werden muss. Erst nach Ablauf der Sperrfrist kann die Eigenbedarfskündigung mit allen Fristen etc. ausgesprochen werden.

In Nordrhein-Westfalen betrug die Sperrfrist in praktisch allen Ballungsgebieten 8 Jahre nach dem Kaufdatum, in den Randgebieten dieser Ballungsräume meist 6 Jahre. Die dortige Kündigungssperrfristverordnung wurde aber zum Jahresende 2006 außer Kraft gesetzt.

In Bayern beträgt die Sperrfrist in den meisten Ballungsgebieten 10 Jahre nach dem Kaufdatum.^{[3] [4]}

Reaktionen des Mieters

Der Mieter kann, sofern ihm eine Kündigung ausgesprochen wird, nach § 574 BGB Widerspruch erheben. Der Widerspruch bewirkt, dass das Mietverhältnis noch eine Zeit lang fortgesetzt wird, sofern die Kündigung eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Die Kündigung kann rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam sein, wenn der Vermieter eine freie, ähnliche Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage dem Mieter nicht anbietet^[5].

Stellt der Mieter im Nachhinein fest, dass der Eigenbedarf des Vermieters lediglich vorgetäuscht gewesen ist, so stehen ihm grundsätzlich Schadensersatzansprüche zu. Typische Schadenspositionen sind beispielsweise Umzugs-, Makler- und Renovierungskosten sowie höhere Mietausgaben für die neue Wohnung. Anhaltspunkte für einen Missbrauch können sein:

• überhöhter Bedarf (Single in 8-Zimmer-Penthouse).
• Eigenbedarf war bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar. (LG Bonn Beschluss vom 29. April 2010, Az. 6 T 107/10)
• Vermieter steht vor Ablauf der Kündigungsfrist eine Alternativwohnung zur Verfügung. (BGH, Urteil vom 4. Juni 2008, Az. VIII ZR 292/07^[6])

Weblinks

• Infoblatt mit Beispielen des BMJ (PDF-Datei; 66 kB)
• Informationen des Mieterbundes
• Artikel in Legal Tribune Online zur Eigenbedarfskündigung

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Einzelnachweise

1. ↑ tagesschau.de (nicht mehr online verfügbar)
2. ↑ BGH Az.: VIII ZR 159/09 - Urteil vom 27. Januar 2010
3. ↑ Verordnung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung vom 13. Februar 2007
4. ↑ Broschüre 'Tipps für Mieter und Vermieter' der Bayer. Staatsregierung u.a. Auflistung der Gemeinden mit Sperrfristen, Stand 2009 (PDF-Datei; 370 kB)
5. ↑ Palandt/Weidenkaff § 573 Rn. 24
6. ↑ Eigenbedarfskündigung trotz freiwerdender Wohnung: BGH zur zeitlichen Grenze der Anbietpflicht des Vermieters gegenüber einem wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieter – BGH, Urteil vom 4. Juni 2008, VIII ZR 292/07, kostenlose-urteile.de