Mietverhältnis

Der Mietvertrag ist ein Rechtsgeschäft, das den Vermieter verpflichtet, dem Mieter die vermietete Sache zu überlassen. Im Gegenzug schuldet der Mieter dem Vermieter den Mietzins.

Rechtslage in Deutschland

Der Mietvertrag ist ein im BGB typisierter gegenseitiger schuldrechtlicher Vertrag (§ 535). Im Unterschied zum Kauf oder zur Schenkung, bei denen es um die Übereignung eines Gegenstandes geht, stellt die Miete wie die Pacht und die unentgeltliche Leihe einen Gebrauchsüberlassungsvertrag dar. Mögliche Mietgegenstände sind bewegliche und unbewegliche Sachen oder Sachteile, die gebrauchstauglich sind (beispielsweise auch Hauswand als Werbefläche). Für das Mietrecht gelten die §§ 535 bis 580a BGB.

Der Vermieter hat die Hauptpflicht, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen (Gebrauchsüberlassung) und sie während der Mietzeit hierin zu erhalten (Instandhaltungspflicht). Ihr Eigentümer braucht er nicht zu sein (Beispiel: Untermiete). Hauptpflicht des Mieters ist es, die vereinbarte Miete (vormals Mietzins) zu zahlen oder eine statt dessen vereinbarte Gegenleistung zu erbringen. Da er die Mietsache besitzt, treffen ihn Obhutspflichten.

Zum Abschluss eines Mietvertrages müssen sich die Parteien über Mietgegenstand, Gebrauchszweck und Entgeltlichkeit einigen. Einen Vertrag über die Anmietung von Grundstücken, Wohn- oder Gewerberäumen für längere Zeit als ein Jahr müssen sie schriftlich schließen, sonst gilt er für unbestimmte Zeit und ist schon nach dem ersten Jahr ordentlich kündbar (§ 550, § 578 BGB). Im Übrigen können die Vertragsparteien von den gesetzlichen Mietbestimmungen abweichen und den Mietvertrag im Rahmen der Vertragsfreiheit ihren Bedürfnissen anpassen. So können sie nähere Bestimmungen treffen etwa zur Art der Nutzung (Beispiel: der Mieter eines KFZ darf nicht in bestimmte Länder mit hoher Diebstahlquote reisen), zu den Voraussetzungen einer Kündigung oder zum Ersatz von Verwendungen des Mieters auf die Mietsache.

Zwingende gesetzliche Vorschriften bestehen allerdings im Bereich der Wohnraummiete.

Ein Untermietvertrag ist eine spezielle Variante des Mietvertrages. Besteht zwischen dem Vermieter V und dem Mieter M1 bereits ein Mietvertrag über die Wohnung, so ist es M1 nicht grundsätzlich verwehrt, seinerseits die Mietsache zu vermieten. Als Untermietvertrag wird dann das Rechtsverhältnis zwischen ihm (M1) und seinem Mieter M2 bezeichnet; insoweit ist M1 Vermieter des M2. Es heißt dann, dass M2 bei M1 zur Untermiete wohnt. An einem solchen Vertrag wird M1 insbesondere dann interessiert sein, wenn er mit M2 in Wohngemeinschaft leben oder aber in Zeiten vorübergehender Abwesenheit die Mieträume (bei nämlich unveränderter Zahlungspflicht gegenüber V) nicht leerstehen lassen will. In vielen Mietverträgen (betreffend das Verhältnis zwischen V und M1) wird das Recht des M1, solche Untermietverträge einzugehen, ausgeschlossen.

Verpflichtungen der Parteien

Vermieter: Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

Mieter: Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Mietverhältnisse über Wohnraum

In Deutschland lebt ein großer Anteil der Bevölkerung in gemieteten Wohnräumen; das verschafft der Wohnraummiete besondere praktische Bedeutung. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt sie ausführlich und stärkt die Rechte des Wohnraummieters (soziales Mietrecht). Nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts unterfällt der Besitz des Mieters an der gemieteten Wohnung dem Schutz des Eigentumsgrundrechts aus Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG (deutsches Grundgesetz) (Beschluss vom 26. Mai 1993, Az: 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035).

Das Mietrecht wurde zuletzt mit Wirkung zum 1. September 2001 reformiert.

• Den einfachen Zeitmietvertrag gibt es nicht mehr. An seine Stelle tritt der qualifizierte Zeitmietvertrag: In ihm muss begründet sein, warum das Mietverhältnis befristet ist (zum Beispiel Eigenbedarf). Fehlt dies, so gilt der Vertrag automatisch unbefristet.

• Es gibt spezielle Staffel- und Indexmieten, bei diesen wird die Miete automatisch erhöht bzw. einem Index angepasst.

• Behindertengerechter Umbau: Bei berechtigtem Bedarf kann die Zustimmung vom Vermieter verlangt werden. Der Vermieter kann aber für den Fall eines Rückbaus zusätzliche Sicherheiten verlangen.

• Stirbt der Mieter, tritt der Lebenspartner in den Mietvertrag ein. Dies gilt auch für nichteheliche Lebensgemeinschaften.

• Drei Jahre muss der Käufer einer in eine Eigentumswohnung gewandelten Mietwohnung warten, bis er wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Abweichend davon kann durch Landesrecht diese Frist bis auf zehn Jahre verlängert sein.

• Dem Mieter stehen die Zinsen der Mietkaution auch dann zu, wenn sie der Vermieter zu einem höheren als dem üblichen Zinssatz angelegt hat.

• Der Mieter hat eine Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB).

• Siehe auch: Abmahnung bei Mietverträgen für Wohnraum

Kündigungsfristen

Vor der Mietrechtsreform betrug die reguläre Kündigungsfrist für beide Seiten drei Monate zum Monatsende abzüglich der Karenzzeit ("spätestens am dritten Werktag eines Monats"). Diese Frist verlängerte sich nach einer Mietzeit von 5, 8 bzw. 10 Jahren für den Vermieter auf 6, 9 bzw. 12 Monate. Eine Abweichung von dieser gesetzlichen Regelung zu Lasten des Mieters war ausgeschlossen. Die meisten Formularmietverträge haben daher lediglich den gesetzlichen Wortlaut wiederholt.

Aufgrund der Mietrechtsreform zum 1. September 2001 beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter einheitlich 3 Monate zum Monatsende abzüglich der Karenzzeit, für den Vermieter verlängert sie sich nach 5 bzw. 8 Jahren auf 6 bzw. 9 Monate (§ 573c). Die Vereinbarung einer längeren Kündigungsfrist (für den Mieter) ist unzulässig, jedoch blieben die vor dem 1. September 2001 bereits (wirksam) vereinbarten Kündigungsfristen weiterhin wirksam. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs galt dies auch für die bloße Wiederholung des Gesetzeswortlautes in den meisten Mietvertragsformularen, so dass es für Altmietverträge in den meisten Fällen bei den alten (meist längeren) Kündigungsfristen verblieb.

Aufgrund einer weiteren Gesetzesänderung können seit dem 1. Juni 2005 auch solche Mietverträge vom Mieter mit einer kurzen Frist von drei Monaten abzüglich der Karenzzeit gekündigt werden, in denen die bis zum 31. August 2001 geltenden alten Kündigungsfristen formularmäßig (d.h. in allgemeinen Geschäftsbedingungen) vereinbart waren. Auf diese Weise können auch bei Altmietverträgen fast alle Mieter mit einer Frist von drei Monaten (zum Monatsende) kündigen.

Mietsicherheit

Hauptartikel: Mietsicherheit

Im Wohnraummietvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass der Mieter an den Vermieter eine Mietsicherheit, umgangssprachlich auch Mietkaution, leistet. Sie dient der Absicherung sämtlicher aus dem Mietverhältnis herrührenden Forderungen des Vermieters. § 551 regelt, wie hoch die Sicherheit maximal sein darf und wie sie angelegt werden muss.

Mieterhöhungen

Die Miete ist (für preisfreien Wohnraum) grundsätzlich in der vereinbarten Höhe zu zahlen. Da Mietverhältnisse über Wohnraum (anders als bei gewerblichen Mietverhältnissen) vom Vermieter nicht ohne Grund gekündigt werden dürfen, wurde für den Vermieter die Möglichkeit geschaffen, mit Mieterhöhungen auf wirtschaftliche Veränderungen zu reagieren und damit (in einem gesetzlich geregelten Rahmen) einseitig den Inhalt des Mietvertrages zu verändern. Eine Mieterhöhung ist nur in den gesetzlich ausdrücklich geregelten Fällen möglich. Die häufigsten Mieterhöhungen erfolgen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sowie im Anschluss an Modernisierungen. Die vor der Mietrechtsreform (für Bruttokaltmieten) noch vorgesehene Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ist nunmehr nicht mehr möglich.

Die Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gem. § 558 BGB ermöglicht dem Vermieter, die Miete auf das ortsübliche Maß zu erhöhen. Ein Anspruch des Mieters zur Absenkung einer zu hoch vereinbarten Miete besteht jedoch (grundsätzlich) nicht. Zur Begründung kann entweder auf Vergleichswohnungen oder aber auf den örtlichen Mietspiegel verwiesen werden. In Städten mit qualifiziertem Mietspiegel (z.B. Berlin, Hamburg) ist dieser bei der Begründung der Mieterhöhung zwingend anzugeben. Der Vermieter darf die Miete mit Mieterhöhungen gem. § 558 BGB innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (sog. Kappungsgrenze). Die Mieterhöhung selbst ist formal so ausgestaltet, dass der Vermieter einen Anspruch gegen den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung hat, den er ggf. (innerhalb einer Frist von 3 Monaten nach Ablauf des Zustimmungszeitraums von 2 Monaten) klageweise geltend machen muss. Eine Veränderung des Mietzinses tritt (ggf. rückwirkend) erst ein, wenn der Mieter zugestimmt hat oder zur Zustimmung verurteilt wurde.

Nach § 557b können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (jetzt: Verbraucherpreisindex für Deutschland) bestimmt wird (Indexmiete). Während der Geltungsdauer sind andere Mieterhöhungen ausgeschlossen, ausgenommen wegen Modernisierung.

Führt der Vermieter (in zulässiger Weise) wohnwertverbessernde Maßnahmen durch, kann er die Kosten dieser sog. Modernisierung gem. § 559 BGB auf den Mieter umlegen. Hierbei können 11% der auf die Wohnung entfallenen (umlagefähigen) Kosten jährlich auf die Miete dazu gerechnet werden. Zur Ermittlung der monatlichen Erhöhung muss dieser Wert somit durch 12 dividiert werden. Die Mieterhöhung ist nicht zustimmungsbedürftig, d.h. allein die (formell ordnungsgemäße) Erklärung des Vermieters führt zu einer Änderung der Miete. Die erhöhte Miete wird dann (im Regelfall) mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil (Az: VIII ZR 41/08) festgelegt, dass bei einer Mieterhöhung infolge von Modernisierungen als Grundlage nicht die tatsächlich entstandenen Kosten, sondern nur die notwendigen Kosten eingehen dürfen. In dem Fall war nach einem Gutachten festgestellt worden, dass zu umfangreiche Deinstallationen bei einem Einbau einer Wasseruhr vorgenommen wurden.^[1]

Von einer Mieterhöhung zu unterscheiden ist die Erhöhung der Vorauszahlungen auf die Nebenkosten (z.B. Betriebskosten und Heizkosten) bei einer Nettokaltmiete. Von dieser Möglichkeit machen Vermieter meistens im Anschluss an die jährliche Abrechnung der Nebenkosten Gebrauch, wenn die Vorschüsse des Mieters nicht zur Deckung der Nebenkosten ausgereicht haben. Die Erhöhung der Vorauszahlungen führt zwar auch zu einer höheren monatlichen Zahlungslast, nach erfolgter (korrekter) Abrechnung ist die finanzielle Belastung für den Mieter jedoch unverändert.

Mietminderung

Bei einem nicht unerheblichen Mangel an der Mietsache wird nur eine verminderte Miete geschuldet.

Hauptartikel: Mietminderung

Vertragliche Pflichten

Im Mietvertrag sind oftmals auch weitere vertragliche Pflichten geregelt, so die Schönheitsreparaturen, Kleinstreparaturen, Regelung der Kehrwoche und Schneeräumung, Nutzung gemeinsamer Einrichtungen und ähnliches.

Schriftform beim Mietvertrag

Bei Mietverträgen über Wohnraum gibt es keinen Formzwang. Bei mündlicher Vereinbarung gilt der Mietvertrag ab Zahlung der dritten Monatsmiete als unbefristet. Besteht der Mietvertrag aus einem Dutzend loser Papiere, verstößt das nicht gegen die Schriftform; denn gemäß § 126 BGB ist keine körperliche Verbindung der einzelnen Blätter der Urkunde notwendig, wenn sich deren Einheit aus fortlaufender Paginierung, fortlaufender Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher graphischer Gestaltung, inhaltlichem Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt. (BGH, Az. XII ZR 234/95, aus: NJW 1998, S. 58)

Absolut keine Probleme mit der Schriftform gibt es, wenn die Seiten mit der Heftmaschine zusammengefügt sind. (BGH, Az. XII ZR 55/97, Pressemitteilung Nr. 55/1999) Für die Einhaltung der Schriftform eines Mietvertrages reicht auch bei einem Ursprungsvertrag die wechselseitige Bezugnahme der einzelnen Blätter (gedankliche Verknüpfung); eine körperliche Verbindung ist nicht erforderlich. (LG Berlin, Az. 62 S 595/96, aus: GE 16/97, S. 1027)

Die Unterzeichnungen von Mieter und Vermieter müssen nicht auf demselben Exemplar enthalten sein. Es genügt, wenn jede Partei auf dem Exemplar des anderen unterzeichnet. Allerdings muss es sich um identische Vertragsexemplare handeln. (BGH, Az. XII ZR 179/98, Urteil vom 18. Oktober 2000)

Haben beide Mietparteien identische Vertragsformulare unterzeichnet, der Vermieter aber seine Unterschrift auf dem Exemplar für den Mieter mit einem handschriftlichen Zusatz geleistet, der einen Vorbehalt enthält, so ist die Schriftform nicht mehr eingehalten und kein Vertrag zustandegekommen. Unerheblich ist dabei, ob der Vorbehalt wichtige oder geringfügige Änderungen betrifft. (Urteil BGH, Az. XII ZR 179/98, aus: Tsp vom 20. Oktober 2001, S. I 9)

Fall: Beide Parteien hatten einen auf 10 Jahre befristeten Gewerbemietvertrag geschlossen, der vom Mieter unterzeichnet und dem Vermieter zugeschickt wurde. Der Vermieter hatte ebenfalls unterschrieben, gleichzeitig dem Mieter einen Brief mit geringfügigen Vertragsänderungen zugeschickt und seiner Unterschrift unter dem Vertragsformular den Zusatz beigefügt, dass die Unterzeichnung "nur gemäß unserem (letzten) Schreiben" gilt. Rechtlich wurde auf diese Weise das Angebot zum konkreten Vertragsschluss abgelehnt (Seite 6 des Urteils). Der Mieter ist in die Gewerberäume eingezogen, hatte aber nie die Änderungen gegenüber dem Vermieter bestätigt. Somit lag kein formwirksamer befristeter Mietvertrag zwischen beiden Parteien vor und der Mieter hatte das Recht, das Mietverhältnis mit dreimonatiger Kündigungsfrist vorzeitig zu kündigen.

Soll ein zuvor beendetes Mietverhältnis zwischen den ursprünglichen Mietparteien fortgesetzt werden, reicht es aus und genügt der Schriftform, wenn beide Parteien in einem Schriftstück auf den Inhalt des vormals gültigen Mietvertrages konkret Bezug nehmen. Die Wiederholung des gesamten Textes ist überflüssig. (BGH, Az. XII ZR 75/98, aus: Tsp vom 3. November 2001, S. I 9)

Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen

Viele Vermieter verlangen vor Abschluss eines Mietverhälnisses die Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Ob ein Mieter gegenüber seinem vorherigem Vermieter einen nebenvertraglichen Anspruch auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung hat, ist bislang noch nicht höchstrichterlich geklärt. Von den unterinstanzlichen Gerichten werden unterschiedliche Auffassungen vertreten. ^[2]

Mietverhältnisse über Gewerberaum

In Deutschland sind Millionen von Quadratmetern Gewerberaum vermietet. Viele Unternehmen mieten ihre Räumlichkeiten und Freiflächen an. Die aktuelle Rechtsprechung geht mehr und mehr dazu über, auch die Rechte des gewerblichen Mieters, der ja zumeist Kaufmann ist oder gar Immobilienprofi, denen des privaten Wohnraummieters gleichzustellen. Dennoch gelten im Vergleich zu den privaten Mietverträgen eine Fülle von Abweichungen.

Rechtslage in der Schweiz

In der Schweiz richtet sich das Mietverhältnis v.a. nach den Bestimmungen des Obligationenrechts.

Kündigung

Eine Kündigung des Vermieters von Wohn- und Geschäftsräumen ist nichtig, wenn sie ohne Verwendung des vorgeschriebenen Formulars ausgesprochen wurde (Art. 266l, 266o OR).

Erstreckung

Der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen kann gem. Art. 272 OR Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete eine durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigende Härte zur Folge hätte.

Rechtslage in Österreich

neueste Judikatur des Obersten Gerichtshofs

in einer hohe Wellen schlagenden Entscheidung (7Ob78/06f) hat der OGH erstmals häufig verwendete Vertragsklauseln eines großen Wiener Hausverwalters (IMV, Tochter der Constantia Privatbank) durchleuchtet. Grund dafür war eine Verbandsklage der Arbeiterkammer. Vor dem Hintergrund des Konsumentenschutzgesetzes wurden viele der Vertragsklauseln als ungültig erkannt, was dazu führt, dass nicht nur die betreffende Klausel sondern gleich die ganze Bestimmung, die die beanstandete Klausel enthält ungültig wird. Einige der Klauseln wurden aber auch aufgrund Verstoßes gegen § 879/3 ABGB gerügt, der Vorschrift über die gröbliche Benachteiligung eines Vertragspartners. Im Unterschied zu konsumentenrechtlichen Bestimmungen gilt dieser Paragraf auch bei gewerblichen Mietern. Dieses Urteil gilt als richtungsweisend im österreichischen Mietrecht und hebt die Rolle des Wohnungsmieters als Konsument hervor.

Neue Kategoriebeträge ab September 2006

"Durch den Wert des Verbraucherpreisindex 2000 für den Monat Mai 2006 (112,4) hat sich der VPI 2000 gegenüber dem Monat Februar 2004 (107,0) um mehr als 5 % erhöht. Damit ist der in § 16 Abs. 6 MRG vorgesehene 5%ige Schwellwert für die Valorisierung der mietrechtlichen Kategoriebeträge und der „angehobenen Hauptmietzinse“ überschritten. Die neuen Kategoriebeträge werden nach der tatsächlichen prozentuellen Veränderung des Index zwischen Februar 2001 (= 101,8) und Mai 2006 (= 112,4) berechnet.

Die neuen Kategoriebeträge sind seit dem 1. September 2006 "mietrechtlich wirksam", d.h. sie sind für neue Mietzinsvereinbarung ab 1. September 2006 gültig.

Wird bei einer Wohnung der Ausstattungslategorie D ein Mietzins von mehr als EUR 0,73 pro m² und Monat vereinbart (bei Neuvermietung von Kat. D brauchbar wäre ab 1. September 2006 ein Mietzins von EUR 1,46/m²/Monat zulässig), so kann der Vermieter für diese Wohnung keine Erhöhung des Mietzinses in einem Verfahren nach MRG geltend machen!

Bei bestehenden Kategorieverträgen mit Wertsicherungsvereinbarungen können Erhöhungen des Kategoriemietzinses ab 1. Oktober 2006 begehrt werden.

Bei der Wertanpassung müsse die Formerfordernisse des § 16 Abs. 9 MRG beachtet werden. Das Begehren auf Erhöhung des Kategoriemietzinses aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung ist dem Hauptmieter in einem nach dem 1. September eingehenden Schreiben, jedoch spätestens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin bekannt zu geben.

Verwaltungskosten-Pauschale für das Jahr 2006

Durch den Indexsprung für die Kategoriebeträge erhöht sich ab 1. September 2006 das der Kat. A entsprechende mietrechtliche Verwaltungskosten-Pauschale von derzeit € 2,77 auf € 2,91 per m² Nutzfläche und Jahr. Für das Jahr 2006 ergibt sich somit ein Mischsatz von € 2,82 per m² Nutzfläche und Jahr."

Literatur

deutsches Mietrecht

• Deutscher Mieterbund (Hg.), Das Mieterlexikon, Ausgabe 2007, ISBN 3-933091-60-8
• Haus und Grund (Hg.), Das Neue Mietrecht, Ausgabe 2004, ISBN 3-927776-65-3
• Neuhaus, Kai-Jochen, Handbuch der Geschäftsraummiete - Recht Praxis Verwaltung, LexisNexis, Münster, 3. Aufl. 2008, ca. 1300 S., ISBN 978-3-89655-321-8

schweizer Mietrecht

• Lachat David/Stoll Daniel/Brunner Andreas, Das neue Mietrecht für die Praxis, 6. Aufl., Basel 2005

Weblinks

Deutsches Mietrecht

• Ein Wohnungsmietvertrag kann kostenfrei beim Deutschen Mieterbund heruntergeladen werden.
• Selbstauskunft des Mieters - Was darf der Vermieter bei Anbahnung des Mietvertrags alles fragen?

Schweizer Mietrecht

• Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht; SR 220)

Österreichisches Mietrecht

• Mustermietverträge können hier als PDF heruntergeladen werden (Teilanwendung / Vollanwendung)

Bitte beachte den Hinweis zu Rechtsthemen!

Einzelnachweise

1. ↑ re, BGH erschwert Energiesparen - Nicht alle Kosten gelten als Modernisierungsaufwand, Frankfurter Allgemeine Zeitung, 6. Februar 2009
2. ↑ Anspruch auf Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen