Kleinreparaturklausel

Die Kleinreparaturklausel ist in Deutschland in Mietverträgen fast schon standardmäßig enthalten.

Wie selbstverständlich wechseln Mieter Glühlampen, tauschen Sicherungen aus oder erneuern Dichtungen auf ihre eigenen Kosten. Die Übernahme von solchen Kleinreparaturen ist seit langem so üblich, dass sich Vermieter und Mieter darüber kaum mehr Gedanken machen. Dennoch gibt es kein Gewohnheitsrecht, ohne vertragliche Übernahme der Verpflichtung muss der Mieter weder Kleinreparaturen durchführen oder bezahlen, noch andere Kosten für die Instandhaltung übernehmen. Der Mieter kann dies dem Vermieter überlassen.

Das deutsche Mietrecht differenziert nicht zwischen den verschiedenen Arbeiten an einem Haus. Die Verpflichtung, die "Mietsache in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand"( § 535 BGB) zu erhalten, liegt vielmehr nach dem Gesetz ausschließlich beim Vermieter. Die Verantwortlichkeit des Mieters für den Zustand des Mietobjekts entspricht nicht dem gesetzlichen Leitbild. Die Rechtsprechung hält daher die gesetzliche Regelung bei Wohnraum für zwingend (vertraglich nicht abänderbar), lässt aber zwei Ausnahmen zu: Nur

• Schönheitsreparaturen und
• Kleinreparaturen

können in sehr engen von der Rechtsprechung vorgegebenen Grenzen auf den Mieter durch eine wirksame Vertragsklausel abgewälzt werden, andere Arbeiten dagegen nicht.

Die Kleinreparaturklausel legt fest, dass der Mieter / Nutzer die Kosten für kleinere Reparaturen im Mietobjekt übernimmt. Die Klausel erstreckt sich nur auf Teile der Mietsache (z. B. Wohnung), die dem „häufigen“ Zugriff des Mieters unterliegen (wie z. B. Türgriffe, Wasserhähne, Rolladengurte, Lichtschalter u. Ä.). In der Klausel müssen sowohl für den Einzelfall als auch für die vom Mieter aufzubringende Gesamtsumme im Jahr bestimmte Höchstgrenzen definiert werden, deren Betrag nicht überschritten werden darf.

Welcher Betrag unter den Begriff Kleinreparatur fällt, ist nicht gesetzlich festgelegt. Aufgrund von Gerichtsurteilen können momentan folgende Beträge als angemessen betrachtet werden:

• Im Einzelfall ein Betrag von 80,00 – 100,00 Euro.
• Im Jahr maximal 8 – 10 % der Jahreskaltmiete.

Übersteigen die Reparaturkosten den im Vertrag festgelegten Betrag, müssen sie vollständig vom Vermieter getragen werden.

Im österreichischem MRG (§§ 3 und 6 MRG) ist die Erhaltungspflicht des Vermieters detaillierter beschrieben. Für das Innere des Mietgegenstandes besteht danach hier generell keine Erhaltungspflicht des Vermieters (es sei denn, es handelt sich um substanzielle Schäden am Haus). Der Vermieter von in Österreich gelegenen Objekten kann also dem Mieter die Erhaltungspflicht für das Innere des Mietobjekts unbeschränkt auferlegen und ist auch, wie gesagt, - anders als der deutsche Vermieter - nicht verpflichtet, solche Arbeiten auszuführen.

Weblinks

• Kleinreparaturklausel im Mietrechtslexikon
• in Mustermietverträgen
• Ein Urteil zur Beteiligung des Mieters an Reparaturkosten

Literatur

Hans R. Neuhäuser: Der Mietvertrag - Vermieterhandbuch für die Vertragsgestaltung. 2. Auflage, Fachverlag onlineMietvertrag, 2010, ISBN 978-3-00-026555-6.

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