Mietkaution

Die Mietsicherheit, umgangssprachlich auch Mietkaution, ist die Leistung eines Geldbetrages durch den Mieter an seinen Vermieter zur Sicherung der aus dem Mietverhältnis herrührenden Forderungen des Vermieters (Miete, Nebenkosten und Reparaturleistungen bei Beendigung des Mietverhältnisses, Nutzungsentschädigung, Schadensersatz, Prozesskostenerstattungsansprüche). Bei preisgebundenem Wohnraum ist nur die Absicherung von Ansprüchen aus unterlassenen Schönheitsreparaturen und Schäden zulässig (§ 9 Abs. 5 S. 1 WoBindG).

Gesetzlicher Rahmen

Der Mieter ist zwar gesetzlich nicht verpflichtet, eine Mietsicherheit zu zahlen, dennoch wird sie in der Regel vereinbart. Unwirksam ist eine solche Vereinbarung gem. §§ 1 Abs. 3, 16 NMV lediglich für Wohnungen, die mit Wohnungsfürsorgemitteln für Angehörige des öffentlichen Dienstes gefördert worden sind. Unterbleibt die Zahlung der Mietsicherheit, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht fristlos kündigen. Er muss die Mietsicherheit gerichtlich geltend machen.

Gemäß dem Mietrecht sind bei der Festlegung der Mietsicherheit die folgenden gesetzlichen Beschränkungen zu beachten:

1. Die Höhe der Sicherheit ist auf das Dreifache der Kaltmiete beschränkt, und der Mieter ist berechtigt, diese in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten (beginnend mit dem Anfang des Mietverhältnisses).
2. Bis zum Inkrafttreten der Mietrechtsreform konnte die Mietsicherheit nur als Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist und dort üblich niedrigen Zinssätzen angelegt werden. Die nunmehr in § 551 BGB geregelte Mietsicherheit kann jetzt, wenn sich beide Mietvertragsparteien einig sind, auch in anderen Investitionsformen angelegt werden.

Ausnahmen

Diese gesetzlichen Regelungen gelten nicht für gewerbliche Mietverhältnisse. In diesem Fall kann die Sicherheit zwischen den Mietparteien frei verhandelt werden.

Arten der Sicherheitsleistung

Eine Mietsicherheit (Oberbegriff) kann je nach Abrede zwischen den Parteien in unterschiedlicher Weise gestellt werden. In Betracht kommen die (Bar-)kaution, Verpfändung, Sicherungsabtretung, Bürgschaft und die Kautionspolice. Auch können die verschiedenen Arten gemischt werden. Zu beachten ist doch auch dann, dass die Gesamthöhe der Mietsicherheit gemäß § 551 Abs. 1 S. 1 BGB nicht das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten übersteigen.

Barkaution

Eine Barkaution ist vereinbart, wenn der Mieter nach dem Mietvertrag verpflichtet ist, dem Vermieter einen bestimmten Geldbetrag zu übergeben oder auf ein Vermieterkonto einzuzahlen. Dies ist in der Praxis die sinnvollste und wohl am häufigsten vereinbarte Mietsicherheit. Im Wohnraummietverhältnis (nicht für Gewerberaum) gilt die (vertraglich nicht abdingbare) Vorschrift des § 551 BGB, die die Mietsicherheit der Höhe nach auf drei Netto-Mieten begrenzt, dem Mieter das Recht einräumt, die Mietsicherheit in drei Raten zu leisten und die Anlageverpflichtung des Vermieters normiert.

Verpfändung

Mietsicherheit durch Verpfändung kann vereinbart werden etwa durch die gebräuchliche Verpfändung eines Sparguthabens, aber auch z.B. Wertpapiere können verpfändet werden. Bei der Verpfändung eines Sparguthabens zahlt der Mieter den Betrag der Mietsicherheit auf ein auf ihn lautendes Sparkonto ein. Dann verpfändet er sein Recht an der Sparforderung an den Vermieter. Voraussetzungen sind weiterhin die Einigkeit der Parteien über die Entstehung eines dinglichen Pfandrechtes des Vermieters an der Sparforderung (und nicht etwa nur einer schuldrechtlichen Berechtigung) sowie die Anzeige der Verpfändung gegenüber dem Kreditinstitut. Zu beachten ist, dass die Verpfändung von Postsparbüchern gem. § 23 Abs. 4 Satz 2 PostG unzulässig ist.

Sicherungsabtretung

Alternativ kann die Sparforderung auch gem. §§ 398 ff. BGB an den Vermieter sicherungsabgetreten werden. Hierfür ist keine Anzeige gegenüber der Bank erforderlich.

Bürgschaft

Als Viertes kommt die Bürgschaft in Betracht. Ein Dritter verpflichtet sich, für die Verbindlichkeiten des Mieters einzustehen. Wird die Bürgschaft von einer Bank übernommen, spricht man von einem Bankaval, Versicherungen haben die Möglichkeit Kautionspolicen anzubieten.

Pfand

Als – in der Praxis untaugliche – weitere Sicherheit ist ein Pfandrecht des Vermieters an in die Wohnung eingebrachten Sachen vorgesehen (§§ 562 ff BGB). Das Vermieterpfandrecht besteht jedoch kraft Gesetzes und hat mit der eigentlichen Mietsicherheit (Kaution) nichts gemeinsam. Es ist nicht erforderlich, dass sich die Partien hier vertraglich einigen.

Kautionspolice

Eine Kautionspolice ist Teil eines Versicherungsvertrags, dessen Vertragsgegenstand eine Mietkaution zur Absicherung eines Mietverhältnisses ist. Gegen Zahlung einer Versicherungsprämie befreit sie den Mieter von der sonst üblichen Hinterlegung einer Mietkaution auf ein Kautionskonto oder Sparbuch. Obwohl Mieter gesetzlich nicht verpflichtet sind, eine Mietsicherheit zu leisten, wird diese dennoch in der Regel vereinbart. Die Höhe der Mietsicherheit ist auf das Dreifache der Netto-Kaltmiete begrenzt und wird in der Kautionspolice vermerkt. Als Urkunde über einen Vertrag zwischen dem Versicherer und dem Mieter, wird die Kautionspolice beim Vermieter hinterlegt und gilt als Beweis des bestehenden Versicherungsschutzes.

Endet das Mietverhältnis, ohne das der Vermieter Schadenansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht, wird die Versicherung wieder gekündigt. Sollte der Vermieter jedoch Ansprüche auf Zahlung der Mietkaution geltend machen, erhält der Vermieter sein Geld als Garantiezahlung aus der Versicherungsleistung, was wiederum den Mieter zu einer vertraglich geregelten Rückzahlung der Mietkautionssumme verpflichtet.

Möglich geworden ist die Kautionspolice als Mietsicherheitsleistung durch das Inkrafttreten der Mietrechtsreform von 2001. Bis dahin konnte die Mietsicherheit nur als Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist und entsprechendem Verwaltungsaufwand angelegt werden. Die nunmehr in § 551 BGB geregelte Mietsicherheit kann jetzt, wenn sich beide Mietvertragsparteien einig sind, auch in anderen Investitionsformen angelegt werden.

Die Kautionspolice ist unpfändbar und schützt die Ansprüche des Vermieters vor einer gemäß aktueller Rechtslage möglichen Pfändung eines Kautionskontos durch Drittgläubiger. Für den Vermieter bedeutet das, dass er seine Ansprüche auf Zahlungen aus Mietrückständen, Instandsetzungsarbeiten oder fehlenden Nebenkostenerstattungen unabhängig von Forderungen Dritter durchsetzen kann.

Eine Kautionspolice kann von jedem privaten Mieter beantragt werden, der über eine ausreichende Bonität verfügt. Versicherungslösungen wie die Kautionspolice sind in der Schweiz bereits gängige Praxis. Seit 2008 etabliert sich die Kautionspolice auch in Deutschland als Alternative zur Mietkaution in Form des herkömmlichen Kautionskontos.

Zeitpunkt der Leistung

Selbst dann, wenn Mieter und Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrages ausdrücklich vereinbaren, dass die Mietsicherheit vollständig zu Beginn des Mietverhältnisses erbracht werden muss, hat der Mieter das Recht, die Sicherheit in drei Monatsraten zu leisten. Dies entschied das Landgericht Lüneburg. Die Lüneburger Richter gaben zur Begründung an, die gesetzliche Regelung in § 551 Abs. 2 Satz 1 BGB, die dem Mieter eine Ratenzahlung ermögliche, sei zwingend und könne daher durch vertragliche Absprachen nicht umgangen werden. Der Mieter müsse somit die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses und die beiden nachfolgenden Raten in den darauffolgenden Monaten leisten (LG Lüneburg 1 S 116/99)

Die vertraglich vereinbarte Mietkaution darf immer – egal, ob Barkaution oder verpfändetes Sparbuch – in drei Monatsraten gezahlt werden. Anders lautende Vertragsabsprachen sind unwirksam (BGH VIII ZR 344/02)

Nach einer Mindermeinung berechtigt die Nichtzahlung der Mietkaution den Vermieter zur fristlosen Kündigung wegen schuldhafter Vertragspflichtverletzung (LG München I 14 S 12619/99 WM 2001, 359). Das trifft aber auf den Vermieter von Wohnraum nach herrschender Meinung nicht zu (Sternel, Rdnr. IV, 514; v.Martinus in Bub/Treier Rn. III 760 mwN). Allgemein akzeptiert ist die Kündigungsmöglichkeit für Vermieter von Gewerberaum.

Eine mietvertragliche Vereinbarung, nach der die Kautionssumme auf einmal gezahlt werden muss, ist unwirksam (AG Jena 22 C 962/98, WM 2000, 211).

Zeitpunkt der Rückzahlung

Mit der Beendigung des Mietverhältnisses entsteht der grundsätzliche Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietsicherheit, falls einer Auszahlung keine vertragsgemäße Forderungen des Vermieters entgegenstehen; diese hat der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist festzustellen und geltend zu machen. Bei einer Wohnraumvermietung kann die Mietkaution nur zur Sicherung von Ansprüchen des Vermieters gegen durch den Mieter verursachte Schäden oder zur Sicherungen der Aufwände für unterlassene Schönheitsreparaturen verwendet werden.

Ansonsten ist die Mietsicherheit inklusive der erfolgten Verzinsung an den Mieter zurückzuzahlen.

Bitte beachte den Hinweis zu Rechtsthemen!