- Mietsicherheit
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Die Mietsicherheit, umgangssprachlich Mietkaution, ist die Leistung eines Geldbetrages durch den Mieter an seinen Vermieter zur Sicherung der aus dem Mietverhältnis herrührenden Forderungen des Vermieters (Miete, Nebenkosten und Reparaturleistungen bei Beendigung des Mietverhältnisses, Nutzungsentschädigung, Schadensersatz, Prozesskostenerstattungsansprüche). Bei preisgebundenem Wohnraum ist nur die Absicherung von Ansprüchen aus unterlassenen Schönheitsreparaturen und Schäden zulässig (§ 9 Abs. 5 S. 1 WoBindG).
Inhaltsverzeichnis
Gesetzlicher Rahmen
Der Mieter ist zwar gesetzlich nicht verpflichtet, eine Mietsicherheit zu zahlen, dennoch wird sie in der Regel vereinbart. Unwirksam ist eine solche Vereinbarung gem. §§ 1 Abs. 3, 16 NMV lediglich für Wohnungen, die mit Wohnungsfürsorgemitteln für Angehörige des öffentlichen Dienstes gefördert worden sind. Unterbleibt die Zahlung der Mietsicherheit, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht deshalb fristlos kündigen. Er muss die Mietsicherheit gerichtlich geltend machen.
Gemäß dem Mietrecht sind bei der Festlegung der Mietsicherheit die folgenden gesetzlichen Beschränkungen zu beachten:
- Die Höhe der Sicherheit ist bei Wohnraummietverhältnissen auf das Dreifache der Kaltmiete beschränkt, und der Mieter ist berechtigt, diese in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten (beginnend mit dem Anfang des Mietverhältnisses).
- Bis zum Inkrafttreten der Mietrechtsreform von 2001 konnte die Mietsicherheit nur als Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist und dort üblich niedrigen Zinssätzen angelegt werden. Die in § 551 BGB geregelte Mietsicherheit kann jetzt, wenn sich beide Mietvertragsparteien einig sind, auch in anderen Investitionsformen angelegt werden.
Ausnahmen
Diese gesetzlichen Regelungen gelten nicht für gewerbliche Mietverhältnisse. In diesem Fall kann die Sicherheit zwischen den Mietparteien frei verhandelt werden.
Arten und Höhe der Sicherheitsleistung
Eine Mietsicherheit (Oberbegriff) kann je nach Abrede zwischen den Parteien in unterschiedlicher Weise gestellt werden. In Betracht kommen die (Bar-)kaution, Verpfändung, Sicherungsabtretung, Bürgschaft und die Kautionspolice. Auch können die verschiedenen Arten gemischt werden. Zu beachten ist, dass die Gesamthöhe der Mietsicherheit gemäß § 551 Abs. 1 S. 1 BGB bei Wohnraum das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Grundmiete – ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten – nicht übersteigen darf, und zwar auch dann nicht, wenn verschiedene Sicherheiten verwendet werden (Kumulierungsverbot).
Barkaution
Eine Barkaution ist vereinbart, wenn der Mieter nach dem Mietvertrag verpflichtet ist, dem Vermieter einen bestimmten Geldbetrag zu übergeben oder auf ein Vermieterkonto einzuzahlen. Dies ist wg. der bequemen Abwicklung die am häufigsten vereinbarte Mietsicherheit. Allerdings ist die Kaution nicht vor Missbrauch durch den Vermieter geschützt, zudem stellen die Vermieter in der Praxis kaum eine Zinsbescheinigung aus, sodass auf die ohnehin schon sehr geringen Zinsen eines Sparbuchs auch Zinsabschlagssteuer anfällt.
Verpfändung
Mietsicherheit durch Verpfändung kann vereinbart werden etwa durch die gebräuchliche Verpfändung eines Sparguthabens, aber auch z. B. Wertpapiere oder andere Geldanlagen wie Tagesanleihe oder ein Bausparvertrag können verpfändet werden. Bei der Verpfändung eines Sparguthabens zahlt der Mieter den Betrag der Mietsicherheit auf ein auf ihn lautendes Sparkonto ein. Dann verpfändet er sein Recht an der Sparforderung an den Vermieter. Voraussetzungen sind weiterhin die Einigkeit der Parteien über die Entstehung eines dinglichen Pfandrechtes des Vermieters an der Sparforderung (und nicht etwa nur einer schuldrechtlichen Berechtigung) sowie die Anzeige der Verpfändung gegenüber dem Kreditinstitut. Zu beachten ist, dass die Verpfändung von Postsparbüchern gem. § 23 Abs. 4 Satz 2 PostG unzulässig ist.
Sicherungsabtretung
Alternativ kann eine Sparforderung gem. §§ 398 ff. BGB an den Vermieter sicherungsabgetreten werden. Hierfür ist keine Anzeige gegenüber der Bank erforderlich.
Bürgschaft
Als Viertes kommt die Bürgschaft in Betracht. Ein Dritter verpflichtet sich, für die Verbindlichkeiten des Mieters bis zur vereinbarten Höhe einzustehen. Hier wird von Mietbürgschaft gesprochen. Üblicherweise wird diese Bürgschaft von einer Bank übernommen, da es für den Vermieter dann leicht ist die Bonität des Bürgen zu beurteilen. Man spricht dann von einem Mietaval. Grundsätzlich können nicht nur Banken sondern jedermann eine Bürgschaft zur Absicherung von Mietforderungen stellen. In der Praxis erfolgt dies in zwei Sachverhalten: Im gewerblichen Bereich durch Bürgschaften von Muttergesellschaften für ihre Tochtergesellschaften und im privaten Bereich durch Verwandte, wenn die Bonität der eigentlichen Mieter schwach ist. In diesem Fall greift jedoch auch die gesetzliche Obergrenze der Sicherheit: Der Vermieter darf nicht sowohl eine Bürgschaft als auch eine Barsicherheit fordern. Seit 2008 gibt es im deutschen Markt auch gewerbliche Anbieter, die Mietbürgschaften als Nichtbank unter Produktnamen wie Kautionsbürgschaft oder Wohnbürgschaft anbieten.
Für die allgemeinen Eigenschaften einer solchen Bürgschaft siehe Bürgschaft und Bankaval.
Grundsätzlich sind Mieter und Vermieter frei darin, die Bürgschaft individuell auszugestalten. In der Praxis ist die Bank aber nicht bereit (und der Vermieter nicht willig), sich in Meinungsverschiedenheiten zwischen Mieter und Vermieter einzuschalten. Es wird daher typischerweise formularmäßig vereinbart, dass
- die Bank die Pfandreife nicht prüfen muss
- die Bürgschaft auf erste Anforderung fällig ist (also der Vermieter nicht belegen muss, dass der Mieter Rückstände hat)
- die Auszahlung nach einer kurzen Zeit nach Fälligkeit erfolgt (der Vermieter nimmt die Bank in Anspruch. Die Bank informiert den Mieter. Der kann sich nun mit dem Vermieter einigen, ansonsten zahlt die Bank, z. B. nach 14 Tagen)
Das Mietaval spart dem Mieter Liquidität und ermöglicht ihm eine freie Nutzung seines Geldes, statt dies als Mietsicherheit anzulegen. Für ihren Aufwand und vor allem für ihr Kreditrisiko berechnet die Bank eine Avalgebühr.
Kautionspolice oder Mietkautionsversicherung
Hauptartikel: Mietkautionsversicherung
Eine Kautionspolice oder Mietkautionsversicherung ist ein Versicherungsvertrag, dessen Vertragsgegenstand eine Mietsicherheit zur Absicherung eines Mietverhältnisses ist. Gegen jährliche Zahlung einer Versicherungsprämie befreit sie den Mieter von der sonst üblichen Hinterlegung einer Mietkaution auf ein Kautionskonto oder Sparbuch. Die Höhe der Mietsicherheit ist auf das Dreifache der Nettokaltmiete begrenzt und wird in der Kautionspolice vermerkt. Als Urkunde über einen Vertrag zwischen dem Versicherer und dem Mieter, wird die Kautionspolice beim Vermieter hinterlegt und gilt als Beweis des bestehenden Versicherungsschutzes.
Endet das Mietverhältnis, ohne dass der Vermieter Schadenansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht, wird die Versicherung wieder gekündigt. Sollte der Vermieter jedoch Ansprüche auf Zahlung der Mietkaution geltend machen, erhält der Vermieter sein Geld als Garantiezahlung aus der Versicherungsleistung, was wiederum den Mieter zu einer vertraglich geregelten Rückzahlung der Mietkautionssumme verpflichtet.
Die Kautionspolice ist unpfändbar und schützt die Ansprüche des Vermieters vor einer gemäß aktueller Rechtslage möglichen Pfändung eines Kautionskontos durch Drittgläubiger. Für den Vermieter bedeutet das, dass er seine Ansprüche auf Zahlungen aus Mietrückständen, Instandsetzungsarbeiten oder fehlenden Nebenkostenerstattungen unabhängig von Forderungen Dritter durchsetzen kann.
Voraussetzung für eine Kautionspolice ist eine ausreichende Bonität. Für die Kautionspolice zahlt der Mieter eine jährliche Versicherungsprämie. Bringt der Mieter die Kaution dagegen selbst auf und investiert sie z. B. in Wertpapieren, die er an den Vermieter verpfändet (siehe oben unter „Verpfändung“), fallen die Erträge aus der Kaution dem Mieter zu.
Pfand
Als – in der Praxis untaugliche – weitere Sicherheit ist ein Pfandrecht des Vermieters an in die Wohnung eingebrachten Sachen vorgesehen (§§ 562 ff BGB). Das Vermieterpfandrecht besteht jedoch kraft Gesetzes und hat mit der eigentlichen Mietsicherheit (Kaution) nichts gemeinsam. Es ist nicht erforderlich, dass sich die Parteien hier vertraglich einigen.
Zeitpunkt der Leistung
Selbst dann, wenn Mieter und Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrages ausdrücklich vereinbaren, dass die Mietsicherheit vollständig zu Beginn des Mietverhältnisses erbracht werden muss, hat der Mieter das Recht, die Sicherheit in drei Monatsraten zu leisten. Dies entschied das Landgericht Lüneburg. Die Lüneburger Richter gaben zur Begründung an, die gesetzliche Regelung in § 551 Abs. 2 Satz 1 BGB, die dem Mieter eine Ratenzahlung ermögliche, sei zwingend und könne daher durch vertragliche Absprachen nicht umgangen werden. Der Mieter müsse somit die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses und die beiden nachfolgenden Raten in den darauffolgenden Monaten leisten (LG Lüneburg 1 S 116/99)
Die vertraglich vereinbarte Mietkaution darf immer – egal, ob Barkaution oder verpfändetes Sparbuch – in drei Monatsraten gezahlt werden. Anders lautende Vertragsabsprachen sind unwirksam (BGH VIII ZR 344/02)
Nach einer Mindermeinung berechtigt die Nichtzahlung der Mietkaution den Vermieter zur fristlosen Kündigung wegen schuldhafter Vertragspflichtverletzung (LG München I 14 S 12619/99 WM 2001, 359). Das trifft aber auf den Vermieter von Wohnraum nach herrschender Meinung nicht zu (Sternel, Rdnr. IV, 514; v.Martinus in Bub/Treier Rn. III 760 mwN). Allgemein akzeptiert ist die Kündigungsmöglichkeit für Vermieter von Gewerberaum.
Eine mietvertragliche Vereinbarung, nach der die Kautionssumme auf einmal gezahlt werden muss, ist unwirksam (AG Jena 22 C 962/98, WM 2000, 211).
Zeitpunkt der Rückzahlung
Mit der Beendigung des Mietverhältnisses entsteht der grundsätzliche Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietsicherheit, falls einer Auszahlung keine vertragsgemäßen Forderungen des Vermieters entgegenstehen; diese hat der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist festzustellen und geltend zu machen. Dabei wird als angemessen eine Frist von 3 bis 6 Monaten angenommen, stehen noch Betriebskosten aus, dann kann auch die für diese maßgebliche Jahresfrist gelten. Bei einer Wohnraumvermietung kann die Mietkaution zur Sicherung von Ansprüchen des Vermieters gegen durch den Mieter verursachte Schäden oder zur Sicherung der Aufwände für unterlassene Schönheitsreparaturen verwendet werden. Zu erwartende Nachforderungen an den Mieter, die sich aus noch ausstehenden Abrechnungen über Betriebskosten ergeben, können ebenfalls die Einbehaltung eines Teils der Mietkaution begründen.[1]
Ansonsten ist die Mietsicherheit inklusive der erfolgten Verzinsung an den Mieter zurückzuzahlen.
Weblinks
- Fachbeitrag eines Rechtsanwalts Rechte von Mietern und Vermietern bei der Mietkaution
Einzelnachweise
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