Teilnutzungsrecht

Unter Ferienwohnrecht (auch: Timesharing, Teilzeitwohnrecht, Teilzeiteigentum, Teilnutzungsrecht, Wohnnutzungsrecht) sind Angebote im Hotel- und Touristikbereich zusammengefasst, durch die ein Verbraucher gegen Zahlung eines Gesamtpreises das Recht erwirbt, für die Dauer von mindestens drei Jahren eine Unterkunft für einen bestimmten Zeitraum des Jahres zu nutzen.

Weltweit gibt es etwa sechs Millionen Timesharing-Eigentümer. Es ist eines der am schnellsten wachsenden Segmente im Tourismus. Namhafte Anbieter sind Marriott International, Hyatt, Disney, Hilton und Four Seasons. In den USA fand diese Idee bisher die meisten Anhänger.^[1]

Konzept

Im klassischen Timesharing erwirbt der Kunde das Recht, ein Ferienappartement jedes Jahr in einem bestimmten Zeitraum zu bewohnen. Darüber hinaus stehen entgeltliche oder unentgeltliche Dienstleistungen im Rahmen eines hotelähnlichen Service zur Verfügung. Nutzungsrechte sind in der Regel über die Ferienanlage oder einen Treuhänder im Grundbuch verankert und können vererbt, verkauft, vermietet oder verschenkt werden. Es ist üblich, dass der Verbraucher entsprechend seinem Anteil eine jährliche Servicegebühr bezahlt. Nahezu alle Timeshare-Anlagen sind an Ferientauschorganisationen angeschlossen, die den Kunden weltweit Aufenthalte in anderen angeschlossene Anlagen ermöglichen und darüber hinaus Leistungen eines Reiseveranstalters, wie die Buchung von Flügen oder Mietwagen, anbieten. Die bedeutendsten internationalen Tauschorganisationen sind Interval International und RCI.

Varianten des Urlaubsanspruchs

• Fixed Weeks: Dieselbe Kalenderwoche jedes Jahr in der gleichen Ferienanlage im gleichen Appartement oder Appartementtyp.
• Floating Week: Eine beliebige Kalenderwoche innerhalb einer Saison
• Aktien- oder Clubsystem: Es werden statt konkreter Ferienwohnrechte Aktien oder Clubanteile erworben, deren Dividende in Form von Urlaubspunkten ausgeschüttet wird. Mit diesen Punkten können dann Urlaubswochen und andere Dienstleistungen in Anspruch genommen werden.^[2]

Varianten der rechtlichen Absicherung

• Dingliche Absicherung durch echtes Bruchteilseigentum: Die Immobilie ist im Eigentum aufgeteilt. Der Erwerber des Ferienwohnrechts wird Eigentümer des entsprechenden Anteils der betreffenden Ferienwohnung und als solcher in das Grundbuchs eingetragen.
• Vereinsrechtliche Absicherung: Es wird ein Ferienclub als eingetragener Verein gegründet. Dieser Verein ist in der Regel Eigentümer der Immobilie oder besitzt ein durch das Grundbuch abgesichertes Nießbrauchrecht. Durch die Mitgliedschaft in diesem Verein wird dem Erwerber als wesentliches Recht die Nutzung eines Ferienwohnrechts ermöglicht.
• Schuldrechtliche Absicherung durch Nutzungsvertrag: Der Erwerber des Ferienwohnrechts schließt mit dem Eigentümer oder Nießbrauchberechtigten der Ferienanlage einen Vertrag über die Nutzung einer Ferienwohnung.

Gesetzliche Grundlagen

Zum 1. Januar 2002 ging das bis dahin in Deutschland bestehende Teilzeit-Wohnrechte-Gesetz (TzWrG) im Bürgerlichen Gesetzbuch – §§ 481 bis 487 BGB – auf. In den anderen Ländern der EU bestehen vergleichbare gesetzliche Standards, die alle in Umsetzung der Richtlinie 1994/47/EG vom 26. Oktober 1994 (ABl. EG L 280, S. 82) erlassen worden sind. Die wichtigsten rechtlichen Grundlagen werden nachfolgend kurz skizziert.

Ein Unternehme, das Teilzeit-Wohnrechte-Verträgen anbietet, hat jedem Verbraucher, der Interesse bekundet, einen Prospekt auszuhändigen (§ 482 BGB). Dieser muss unter anderem enthalten:

• Eine allgemeine Beschreibung des Wohngebäudes oder des Bestands von Wohngebäuden
• Namen und Wohnsitz des Unternehmers des Nutzungsrechts, Namen und Wohnsitz des Eigentümers des Wohngebäudes oder der Wohngebäude – bei Gesellschaften, Vereinen und juristischen Personen Firma, Sitz und Name des gesetzlichen Vertreters sowie die rechtliche Stellung des Unternehmers in Bezug auf das oder die Wohngebäude
• Die genaue Beschreibung des Nutzungsrechts nebst Hinweis auf die erfüllten oder noch zu erfüllenden Voraussetzungen, die nach dem Recht des Staates, in dem das Wohngebäude gelegen ist, für die Ausübung des Nutzungsrechts gegeben sein müssen

Der Teilzeit-Wohnrechte-Vertrag bedarf der schriftlichen Form, soweit nicht in anderen Vorschriften eine strengere Form vorgeschrieben ist (§ 484 BGB). Ein Abschluss des Vertrags in elektronischer Form ist ausgeschlossen. Der Vertrag muss unter anderem folgende Angaben enthalten:

• Namen und Wohnsitz des Verbrauchers
• Die genaue Bezeichnung des Zeitraums des Jahres, innerhalb dessen das Nutzungsrecht jeweils ausgeübt werden kann, die Geltungsdauer des Nutzungsrechts nach Jahren und die weiteren für die Ausübung des Nutzungsrechts erforderlichen Einzelheiten
• Die Erklärung, dass der Erwerb und die Ausübung des Nutzungsrechts mit keinen anderen als den im Vertrag angegebenen Kosten, Lasten oder Verpflichtungen verbunden ist
• Zeitpunkt und Ort der Unterzeichnung des Vertrags durch jede Vertragspartei

Dem Verbraucher steht bei einem Teilzeit-Wohnrechte-Vertrag ein Widerrufsrecht zu (§ 485 BGB). Der Widerruf muss Namen und Anschrift desjenigen enthalten, gegenüber dem der Widerruf zu erklären ist, einen Hinweis auf den Fristbeginn sowie darauf, dass der Widerruf keine Begründung enthalten muss, in Textform innerhalb von zwei Wochen gegenüber dem Unternehmer zu erklären ist und dass zur Fristwahrung die rechtzeitige Absendung genügt. Diese Frist kann je nach EU-Staat variieren. So schreibt das spanische Recht eine lediglich 10-tägige Rücktrittsfrist vor, während dem Verbraucher nach belgischem Recht 15 Tage eingeräumt werden.

Der Unternehmer darf Zahlungen des Verbrauchers vor Ablauf der Widerrufsfrist nicht fordern oder annehmen (§ 486 BGB). Zahlungen über einen seriösen Treuhänder sind allerdings gestattet, sofern der Verbraucher die Verfügungsbefugnis über den geleisteten Betrag dadurch nicht verliert.

Die deutschen Schutzvorschriften sind auch dann anwendbar, wenn das Wohnobjekt innerhalb der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums liegt, aber eine in diesem Sinne außereuropäische Gestaltung zugrunde gelegt wird (Art. 29a Abs. 3 EGBGB). Von den gesetzlichen Bestimmungen für Teilzeit-Wohnrechte-Verträge darf nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden (§ 487 BGB).

Kritik

Der wirtschaftliche Nutzen von Ferienwohnrechten wird teilweise in Frage gestellt.^[3] Die Investition in das Wohnrecht und die nicht vorhersagbaren, künftigen Betriebs- und Instandhaltungskosten der Ferienwohnanlage können dazu führen, dass sukzessiv gebuchte Pauschalreisen preiswerter sind. Ferner sind die von den Anbietern beworbenen Tauschbörsen für erworbene Wohnrechte der Kritik ausgesetzt. Diese Kritik betrifft vor allem die Verfügbarkeit von geeigneten Urlaubsunterkünften in Hochsaisonzeiten. Ein weiterer Kritikpunkt ist der Wiederverkauf von Ferienwohnrechten, da dieser zwar in den meisten Fällen theoretisch vorgesehen ist, sich in der Praxis jedoch als schwierig bis unmöglich erweist.^[4]

Unseriöse Anbieter versuchen die gesetzlichen Vorschriften durch Schlupflöcher im Gesetz zu umgehen, indem beispielsweise Verträge mit einer Laufzeit von lediglich 35 Monaten vertrieben werden - weil erst ab einer Vertragsdauer von 36 Monaten die §§ 481-487 BGB zugunsten des Verbrauchers eingreifen.^[5] Durch das in Deutschland geltende Umgehungsverbot sollen Verbraucher in solchen Fällen geschützt werden.

Literatur

Bernd R. W. Machel: Timeshare: Die Kunst des Zeit-Teilens. Books on Demand, 2006, ISBN 9783833454622. 

Weblinks

• Deutscher Bundesverband für Teilzeitwohnrechte
• OTE - Organisation für Timesharing in Europa (Branchenverband der europäischen Timeshareindustrie)

Einzelnachweise

1. ↑ Verena Kainrath: Hotelketten entdecken Time-Share-Geschäft. In: Wirtschaftsblatt. WirtschaftsBlatt Verlag AG, 4. Dezember 1998. Abgerufen am 30. April 2009.
2. ↑ Thomas Werner, Ralf Burghardt: Der graue Kapitalmarkt. Gabler, 2006, ISBN 9783834900098, IV. Produkte des grauen Kapitalmarkts, S. 120ff. 
3. ↑ Kristina Hennigs, S. Paa, Matthias Kowalski: TIME-SHARING: Teilzeit im Urlaubsparadies. In: FOCUS Online. 2001. Abgerufen am 26. April 2009.
4. ↑ Thomas Werner, Ralf Burghardt: Der graue Kapitalmarkt. Gabler, 2006, ISBN 9783834900098, IV. Produkte des grauen Kapitalmarkts, S. 119. 
5. ↑ Michaela Hutterer: Timesharing: Schlupflöcher im Gesetz. In: FOCUS Online. 25. Juni 2009. Abgerufen am 30. April 2009.