Reservationsvereinbarung

Die Reservationsvereinbarung ist ein privat-schriftlicher Vorvertrag auf Abschluss eines Hauptvertrages für den Kauf eines Grundstückes in der Schweiz, in der Regel verbunden mit einer Kaufpreisanzahlung und der Abrede einer Konventionalstrafe, wonach die Anzahlung dem Verkäufer verfalle, falls der Käufer den öffentlich zu beurkundenden Grundstückkaufvertrag nicht abschliesse.^[1]

Allgemeines

Die Reservationsvereinbarung gibt mangels öffentlicher Beurkundung weder dem Immobilienverkäufer noch dem Immobilienkäufer einen durchsetzbaren Anspruch auf Eigentumsübertragung. Reservationsvereinbarungen sind infolge Formungültigkeit nichtig. Bei fehlender Erfüllungsabsicht kann die betreffende Partei von der andern die Rückleistung der Reservationszahlung verlangen. Meistens ist dies nicht so einfach (siehe Das Problem).

Öffentliche Beurkundung

Die öffentliche Beurkundung dient als Übereilungsschutz und der Schaffung klarer Rechtsverhältnisse für den Grundbucheintrag bzw. ganz allgemein für den Rechtsverkehr im komplexen Grundstücksbereiche. Daher ist bereits die Verpflichtung zum Abschluss eines Hauptvertrages, der sog. Vorvertrag, dem Formzwang unterworfen (siehe hernach).

Vorvertrag

Der Vorvertrag auf Abschluss eines Grundstück-Kaufvertrages (Hauptvertrag) bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Alle seine objektiv- und subjektiv-wesentlichen Bedingungen müssen bekannt sein und die Bedingungen, die für die Parteien conditio sine qua non sind, sollten berücksichtigt werden.^[1]

Grundstückkaufvertrag (Hauptvertrag)

Der Kaufvertrag auf Eigentumsübertragung eines Grundstückes bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Er hat ferner die ausformulierten objektiv- und subjektiv-wesentlichen Bedingungen sowie die Bedingungen, die für die Parteien conditio sine qua non sind, zu enthalten.^[1]

Das Problem

Erfahrungsgemäss setzen viele Makler die Kaufsinteressenten mit teils unzutreffenden Hinweisen (andere Käufer sind abschlussbereit, letztes Objekt usw.) unter Abschlussdruck. Es tritt damit gerade die Uebereilung ein, die der Gesetzgeber mit der öffentlichen Beurkundung verhindern wollte. Den Kaufsinteressenten wird der Entwurf zu einem Grundstückkaufvertrag in aller Regel erst nach Leistung der Reservationszahlung vorgelegt. Oft haben die Kaufsinteressenten nicht einmal genügend Zeit zur Beurteilung des Objektes und zur Beschaffung der Finanzierungszusage ihrer Bank.^[1]

Die Ursachen

Dem Makler geht es um seine Maklerprovision: Mit Unterzeichnung der Reservationsvereinbarung durch den Kaufsinteressenten erbringt er gegenüber seinem Auftraggeber den provisionsbegründenden Nachweis der Vermittlung eines Käufers und durch die Leistung der Reservationszahlung sichert er sich zudem finanziell ab, bevorschusst ihn ein Auftraggeber doch nur in den seltensten Fällen. Die Übereilung und die mangels öffentlicher Beurkundung fehlende Vertragsbindung kann sich in verschiedener Hinsicht auswirken:

1. Veränderte Verhältnisse:
   1. Der Kaufsinteressent hat ein besseres Kaufsobjekt gefunden.
   2. Dem Kaufsinteressenten gefällt bei einer Immobilie ab Plan (Auswahl aufgrund des Vorprojekts) das Ausführungsprojekt nicht.
   3. Beim Kaufsinteressenten haben sich die persönlichen und/oder finanziellen Verhältnisse so verändert, dass er nicht mehr erfüllen will oder kann.
2. Bank- oder Immobilienberater raten dem Kaufsinteressenten ab, den vom Verkäufer vorgelegten Grundstückkaufvertrag in dieser Form zu unterzeichnen.
3. Reservationsreiterei: Das „Verkäufer-/Makler-Duo“ nutzen die Immobilie zumindest anfänglich nur dazu möglichst viele Anzahlungen einzunehmen; sie unterbreiten dem Kaufsinteressenten bewusst einen einseitig unannehmbaren Grundstückkaufvertrag; nach erfolglosen Vertragsverhandlungen treten sie von der Reservationsvereinbarung zurück und machen beim Kaufsinteressenten Schadenersatz für den Ersatzverkauf geltend (erneuter Vermittlungsaufwand, Minderpreis uam), den sie mit der Reservationszahlung verrechnen.

Die Nichterfüllung

Erfüllt der Kaufsinteressent nicht, so bleibt dem Verkaufsinteressenten mangels durchsetzbaren Anspruches auf Eigentumsübertragung nur der Vertragsrücktritt. Er wird das Kaufsobjekt einem neu zu evaluierenden Käufer verkaufen und Schadenersatz für den Ersatzverkauf geltend machen (erneuter Vermittlungsaufwand, Minderpreis uam). Seinen Schaden wird er mit der Reservationszahlung verrechnen und einen allfälligen Überschuss zurückbezahlen bzw. einen Schadensüberschuss nachfordern.

Erfüllt der Verkaufsinteressent nicht, wird der Kaufsinteressent seinen Mehraufwand für die Suche eines Ersatzobjektes und einen (schwierig beweis- bzw. berechenbaren) Gewinn geltend machen. Wegen der Nichtigkeit der Reservationsvereinbarung muss die eine oder andere Partei womöglich auf die Haftung aus vorvertraglichen Pflichtverletzungen (culpa in contrahendo) zurückgreifen.

Reservationsvereinbarungen verursachen relativ viel Streit.

Literatur

• Jürg Zulliger/Werner Egli: Immotipps, Überreuter, Wien/Frankfurt 2000, S. 54 f.

Siehe auch

• Grundstückkauf
• Konventionalstrafe
• Reugeld
• Culpa in contrahendo

Quellen

1. ↑ ^{a b c d} http://www.reservationsvereinbarung.ch

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