Modernisierungsumlage

Die Modernisierungsumlage ist eine Sonderform der Mieterhöhung nach einer abgeschlossenen Modernisierung. Sie ist in Deutschland geregelt im BGB §559. Der Vermieter kann einen Zuschlag zur Nettomiete bei baulichen Veränderungen verlangen, die den Wohnwert erhöhen, eine nachhaltige Energieeinsparung bewirken, oder bei baulichen Änderungen, die auf Umstände zurückzuführen sind, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. Umstellung von Stadtgas auf Erdgas).

Die zulässige Erhöhung der Jahresmiete ist begrenzt auf 11 % der reinen Modernisierungsaufwendungen.

Voraussetzungen

Formelle Voraussetzung ist eine schriftliche und erläuterte Berechnung, wie sich die Mieterhöhung zusammensetzt. Der Vermieter muss die Mieterhöhung in Textform mitteilen. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn sie eine Kostenberechnung einschließlich notwendiger Erläuterungen enthält (§ 559b Abs. 1 BGB). Mängel der Erklärung führen zur Unwirksamkeit der Erklärung; die Mieterhöhungserklärung kann aber jederzeit nachgeholt werden.

Folgende Anforderungen müssen erfüllt sein:

• nachvollziehbar errechneter Betrag der Erhöhung
• Ausweis der angefallenen Gesamtkosten
• Aufschlüsselung der Kosten für die einzelnen Baumaßnahmen
• Aufschlüsselung der Kosten von Modernisierung und Instandsetzung / Instandhaltung
• Verteilerschlüssel, falls mehrere Wohnungen modernisiert wurden.

Der Mieter hat das Recht, die den Berechnungen zu Grunde liegenden Dokumente einzusehen. Zu den umlagefähigen Kosten der Modernisierung gehören nicht:

• Zinsen für Kredite
• Verwaltungskosten
• Erschließungskosten für Straßenbaumaßnahmen
• Mietausfälle durch zeitweise unbewohnbare Wohnungen / Mietminderungen
• Ansprüche des Mieters, die im Rahmen der Arbeiten entstanden sind (z. B. Hotelkosten).

Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung dürfen nicht umgelegt werden. Soweit die Modernisierung auch solche Maßnahmen umfasst, sind die darauf entfallenden Kosten von den Gesamtkosten abzuziehen. Beispiel: Anstelle völlig schadhafter einfacher Fenster baut der Vermieter Doppelfenster ein. Er darf dann nur die Kostendifferenz zwischen Einfach- und Doppelverglasung umlegen. Denn die Reparaturkosten muss der Vermieter nach dem Gesetz selbst tragen. Staatliche Zuschüsse sind bei Berechnung der Umlage von Modernisierungskosten ebenfalls abzuziehen. Ebenso wenig ist eine Modernisierungs-Mieterhöhung möglich, wenn beispielsweise neue Schallschutzfenster vom benachbarten Flughafen bezahlt werden.

Staatliche Fördergelder muss der Vermieter aus den Modernisierungskosten herausrechnen. Auch müssen Zinsvergünstigungen berücksichtigt werden, so dass sich die gesetzlich erlaubte Umlage von 11% ggf. reduziert (§ 559a Abs. 1 und 2 BGB).

Zeitpunkt der Erhöhung/Kündigungsrecht

Die höhere Miete infolge Modernisierung muss ab Beginn des 3. Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung gezahlt werden. Trifft der Brief des Vermieters also beispielsweise im April ein, muss der Mieter die höhere Miete ab dem 1. Juli zahlen. Diese Frist verlängert sich um 6 Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die voraussichtliche Mieterhöhung vorher nicht mitgeteilt oder sich die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber der Ankündigung um mehr als 10 % erhöht hat (§ 559b Abs. 2 BGB).

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein. (§ 561 Abs. 1 BGB).

Kappungsgrenze entfällt

Eine Kappungsgrenze oder eine Miethöhenbegrenzung durch einen Mietspiegel gilt bei dieser Form der Mieterhöhung nicht. Anders als bei einer Anpassung an die ortsübliche Miete ist auch eine Zustimmung des Mieters zur Modernisierungs-Mieterhöhung nicht erforderlich. Die Erklärung des Vermieters ist eine rechtsgestaltende Willenserklärung, die zur Erhöhung der Miete führt, vorausgesetzt die Mieterhöhung ist rechtmäßig.

zukünftige Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen

Auch nach einer Modernisierungsmaßnahme wird eine zukünftige Mieterhöhung durch den Mietspiegel (o.a. Vergleichsmiete) begrenzt. Die Mieterhöhung nach Modernisierung entfällt ersatzlos, wenn eine nachfolgende reguläre Mieterhöhung das Mietspiegelniveau erreicht. Überschreitet die Mieterhöhung nach Modernisierung das Vergleichsmietenniveau, haben reguläre Mieterhöhungen so lange zu unterbleiben, bis die Vergleichsmiete die Miete wieder übersteigt.

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