Modernisierung (Mietrecht)

Unter Modernisierung versteht man im Mietrecht alle baulichen Maßnahmen des Eigentümers/Vermieters einer Immobilie, die das Ziel haben, den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig zu erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer zu verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser zu bewirken (vergl. § 554 BGB). Alle anderen Arbeiten, insbesondere Reparaturen bezeichnet man als Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen.

Die Abgrenzung von „Modernisierung“ und „Instandhaltung“ ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern, da die Kosten der Instandhaltung im Gegensatz zu den Kosten der Modernisierung nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen (für Deutschland siehe auch Modernisierungsumlage bzw. § 559 BGB). Eine Modernisierung steigert den tatsächlichen Wert einer Wohneinheit, eine Instandsetzungsarbeit muss aber durchgeführt werden, um zum Beispiel einen Schaden von Haus abzuwenden oder Abnutzung entgegenzuwirken. Wird z. B. ein Fenster durch ein neues ersetzt, ist dies eine Instandhaltung, wird ein Fenster durch ein besser isoliertes Fenster ersetzt, ist dies eine Modernisierung. Der Vermieter darf die Mietsache nicht verwahrlosen lassen, vergl. § 353 BGB.

Bei öffentlich gefördertem Wohnraum muss der Rat der Gemeinde der Modernisierung zustimmen. Staatlich zinsverbilligte Kredite müssen in der Wirtschaftlichkeitsberechnung dem Mieter zugute kommen.