Spanneneinordnung

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) im frei finanzierten Wohnungsbau. Er wird von Städten (selten auch von größeren Gemeinden) in Zusammenarbeit mit einschlägigen Interessengruppen (z. B. Mieter- und Vermieterverbände, Immobilienmakler usw.) aufgestellt und bezieht sich räumlich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde.

Sogenannte „Einfache“ Mietspiegel

Rechtsnatur und Rechtsschutz gegen die Aufstellung von Mietspiegeln

Auch wenn er von der Gemeinde aufgestellt wird, ist der Mietspiegel nach herrschender Auffassung kein Verwaltungsakt (BVerwG NJW 1996, 2046 = ZMR 1006, 449 = JZ 1996, 449 mit kritischer Anmerkung von Huber, 893). Betroffene Mieter oder Vermieter können deshalb auf dem Verwaltungsrechtsweg weder gegen die Festsetzungen eines sogenannten einfachen Mietspiegels vorgehen, noch können sie die Aufstellung eines Mietspiegels überhaupt oder eines Mietspiegels mit bestimmten Inhalten einklagen. Die Aufstellung des Mietspiegels ist nach herrschender Meinung schlichtes Verwaltungshandeln. Nur für sogenannte qualifizierte Mietspiegel wird dies im Schrifttum nunmehr teilweise anders gesehen (vgl. unten).

Aufbau und Inhalt des Mietspiegels

Je nach den örtlichen Gegebenheiten enthält ein Mietspiegel verschiedene Kategorien mit unterschiedlichen Ausprägungen, mit deren Hilfe die Eigenschaften einer Wohnung im Geltungsbereich des Mietspiegels beschrieben werden und die bei der Abschätzung des üblichen Mietzinses herangezogen werden können. Solche Kategorien und mögliche Ausprägungen sind z. B.:

• Stadtbezirk, in dem sich die Wohnung befindet
• Lage des Hauses (Verkehrslärm, ÖPNV-Anbindung, öffentliche Infrastruktur, Bebauungsdichte, Umgebungsvegetation usw.)
• Baujahr des Hauses
• Qualität der Wohnungsausstattung (Ofen- oder Zentralheizung, Innen- oder Außentoilette, Parkettboden, schalldämmende Fenster usw.)
• Zustand im Hinblick auf sparsamen Energieverbrauch (Wärmeschutzverglasung,Wärmedämmung, etc.)

Der Mietspiegel enthält Vorgaben, wie die verschiedenen Eigenschaften und Ausstattungsmerkmale einer Wohnung zu bewerten sind und sich somit auf den Mietzins einer vergleichbaren Wohnung auswirken. Es handelt sich um eine typisierende Aufstellung von Merkmalen und Mietpreisen. Für eine nach den vorgesehenen Kategorien eingruppierte Wohnung weist der Mietspiegel dann den durchschnittlichen Mietzins und die dem Mietspiegel zugrundeliegende Mietzinsspanne für eine so klassifizierte Wohnung aus. Ausgehend von einem konkreten Wohnungsangebot lässt sich dann bestimmen, ob der verlangte Mietzins ortsüblich und angemessen ist oder nicht. Als Anbieter einer Wohnung wiederum kann man den Mietspiegel dazu benutzen, um den ungefähren Mietzins abzuschätzen, zu dem man die anzubietende Wohnung vermutlich vermieten kann. Bei Streitigkeiten über ein Mieterhöhungsverlangen können beide Parteien den Mietspiegel dazu heranziehen, um die Richtigkeit der eigenen Position zu beweisen.Die im Mietspiegel enthaltenen Angaben gelten dabei auch im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung als Beweismittel im Rang eines Parteigutachtens, das der freien Würdigung durch das Gericht unterliegt.

Doch kann ein Vermieter bei einer Mieterhöhung die Ihn begrenzende Vergleichsmiete auch alternativ über eine unabhängige Mietdatenbank, mindestens drei vergleichbare Objekte und oder ein Sachverständigengutachten feststellen, es sei denn, es handelt sich bei dem Mietspiegel um einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel.

Spanneneinordnung

Die in einem Mietspiegel angegebenen Spannen werden regelmäßig durch eine Hilfe zur Spanneneinordnung ergänzt. Dabei handelt es sich um einen Kriterienkatalog, nach dem eine Wohnung als besser oder schlechter als der Mittelwert beurteilt wird. Der höchste Spannenwert entspricht einer Wohnung für die nur die positiven Merkmale zutreffen, und umgekehrt. Es können bei einer solchen Hilfe zur Spanneneinordnung auch noch Ausnahmen definiert werden, bei denen eine Abweichung von der ausgewiesenen Spanne möglich ist.

Diese Hilfen zur Spanneneinordnung zählen nicht zum amtlichen Teil eines qualifizierten Mietspiegels und sind mit ihren möglichen Punkteschemata durchaus strittig. Zur Einordnung einer Wohnung kann deshalb auch die Einordnung zum Zeitpunkt des Mietabschlusses herangezogen werden. Liegt eine Wohnung bei Vertragsabschluss in einem Verhältnis zum Mittelwert einer Spanne, so gibt die Veränderung des Mittelwertes die Veränderung der allgemeinen Mietpreisentwicklung wieder, es sei denn:

• es wurde eine außergewöhnlich günstige Miete abgeschlossen um einen Leerstand zu beenden.
• es haben sich zwischenzeitlich die Kriterien der Spanneneinordnung grundlegend geändert und eine ehemals zeitgemäße Ausstattung ist heute als unzeitgemäß zu betrachten.

Nach der Rechtsprechung ist es Sache eines Gerichtes darüber zu entscheiden ob für die Spanneneinordnung ein Gutachten erforderlich ist, als Parteienvortrag kann es die Fragestellungen definieren, die ein Gerichtsgutachten zu beantworten hat. Bei einem qualifizierten Mietspiegel muss ein Gutachten auf diesen Bezug nehmen.

Die Spanneneinordnung ist nicht beliebig. Ein Vermieter kann sich nicht ohne Nachweis auf den höchsten Wert berufen, weil auch dieser innerhalb der Spanne liegt. Ein solches Mieterhöhungsverlangen kann zwar formal korrekt sein - hat aber keine Aussicht auf Bestätigung vor Gericht.

Qualifizierter Mietspiegel

Um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB handelt es sich, wenn er nach wissenschaftlichen Grundsätzen alle zwei Jahre erarbeitet wird, von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter (zum Beispiel der örtliche Mieterverein) und der Gemeinde anerkannt wird (§ 558d BGB). Ausnahmsweise darf er nach zwei Jahren auch durch eine Anpassung mit Hilfe des Lebenshaltungskostenindex für gesamt Deutschland angepasst werden, bevor nach insgesamt vier Jahren seine Neuerstellung zwingend ist. Er wird von der Gemeindevertretung förmlich beschlossen und in den Amtsblättern der Gemeinden veröffentlicht.

Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird im Zivilprozess vermutet, dass die darin genannten Mietpreisspannen zutreffen. Diese Vermutung ist aber widerlegbar.

Problematisch ist hier vor allem, ob es die von § 558d BGB geforderten „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze“ zur Aufstellung von Mietspiegeln überhaupt gibt (vgl. Artz, in: Münchener Kommentar zum BGB, Bd. 3, 4. Aufl. 2004, § 558d BGB Rn. 2 m. w. N.).

„Ökologischer“ Mietspiegel

Um das Nutzer-Investor-Dilemma zu beseitigen, wird seit einigen Jahren in verschiedenen Kommunen versucht energetische Merkmale bei der Einordnung der Nettomiete zu berücksichtigen. Dies ist nicht ganz unproblematisch, da ein Mietspiegel kein umweltpolitisches Instrument ist, sondern Marktbedingungen widerspiegeln soll.

Im Darmstädter Mietspiegel aus dem Jahr 2003 wurde eine so genannte wärmetechnische Beschaffenheit als Wohnungsmerkmal eingeführt, die eine genaue Bewertung des jeweiligen Gebäudes voraussetzte.

Die Einführung in Frankfurt am Main scheiterte im August 2008 am Verhalten der Vermieter, da nur 20% der Fragebögen beantwortet wurden, was allerdings auch auf das komplizierte Auswertungsverfahren durch die Beschränkung auf die Bedarfsvariante des Energieausweises zurückzuführen war [1].

In Berlin will man für den Mietspiegel 2009 auch den Energieverbrauch aus Heizkostenabrechungen für die statistische Auswertung zulassen, an der dann auch Mieter beteiligt werden können[2].

In Bochum wurde 2008 ein Mietspiegel eingeführt, der nicht nur die unterschiedlichen Energieausweise der EnEV, sondern auch Einzelmaßnahmen zur Energieeinsparung berücksichtigt.

Weblinks

• Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln des Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
• Mietspiegel Deutsche Städte

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