Immobilienmakler

Ein Immobilienmakler ist häufig ein selbstständiger Gewerbetreibender, der Immobilien zum Kauf oder zur Miete vermittelt. Je nach Fall und Land kann der Makler

• vom Vermieter bzw. Verkäufer beauftragt und bezahlt
• vom Vermieter bzw. Verkäufer beauftragt, aber vom Mieter bzw. Käufer bezahlt

werden.

Daneben ist es natürlich jedem freigestellt, jemanden zu beauftragen eine Wohnung zur Miete zu finden. Dienstleistungen dieser Art werden zum Beispiel oft von Expats in Anspruch genommen, da es für Nicht-Ortskundige nicht so einfach ist eine Wohnung zu finden. Makler dieser Art sind jedoch eher selten und ihre Entlöhnung ist komplette Verhandlungssache der Auftraggeber.

Situation in Deutschland

In Deutschland werden Immobilienmakler meistens vom Vermieter bzw. Verkäufer beauftragt, aber vom Mieter bzw. Käufer bezahlt.

Der deutsche Immobilienmakler benötigt neben der Anmeldung seines Gewerbes in jedem Fall eine behördlichen Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung zur Ausübung seiner Tätigkeit. Diese Erlaubnis umfasst

• die Vermittlung des Abschlusses (Vermittlungsmakler) oder
• den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss (Nachweismakler)

von Verträgen über

• Grundstücke bzw. Immobilien,
• grundstücksgleiche Rechte,
• vermietete Wohnräume und gewerbliche Räume.

Er erhält für seine erfolgreichen Bemühungen (Erfolgsprinzip) eine Courtage (Maklerprovision). Als moderne Alternative gibt es auch den sogenannten "Festpreismakler" bei dem keine Provisionen anfallen. Zur Vermittlung einer Immobilie wird ein Maklervertrag mit dem Anbieter und/oder dem Nachfrager geschlossen. Dieser / diese fungieren als Auftraggeber des Immobilienmaklers. Wesentlicher Inhalt ist das so genannte Provisionsversprechen (Courtage) des oder der Auftraggeber, wenn die Tätigkeit des Maklers den angestrebten Erfolg bewirkt. Der Maklervertrag kann schriftlich, mündlich oder durch konkludentes (schlüssiges) Verhalten abgeschlossen werden.

In den letzten Jahrzehnten sind in Deutschland erste größere Maklerunternehmen entstanden, die überregional tätig werden. Einige von ihnen greifen auf Franchising zurück. Darüber hinaus bieten viele Kreditinstitute, allen voran Volks- und Raiffeisenbanken sowie Sparkassen die Dienstleistungen eines Immobilienmaklers an.

Der Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. ist der größte Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland, in dem Immobilienmakler organisiert sind.

Die Bezeichnung Immobilienmakler ist weder geschützt noch bedarf es zur Ausübung eines Nachweises über die fachliche Eignung oder berufliche Ausbildung. Unter dem Aspekt der Gewerbefreiheit kann jeder ein Maklergewerbe anmelden und betreiben. Zur Gewerbeanmeldung gem. § 14 GewO (Anzeigepflicht) ist außerdem eine spezielle (Makler-)Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung nötig, welche z. B. bei Vorstrafen wegen Kapitaldelikten oder einer "nicht geordneten finanziellen Situation" des Antragstellers verweigert werden kann.

In der Praxis werden in Deutschland drei Arten der Vertretung durch den Immobilienmakler unterschieden:

• Allgemeinauftrag (der Auftraggeber kann weitere Makler einschalten, sowie selbst tätig werden),
• Alleinauftrag (der Auftraggeber darf keine weiteren Makler einschalten, allerdings ist dem Auftraggeber der Eigenverkauf/-kauf weiterhin gestattet) und
• qualifizierten Alleinauftrag.

Der qualifizierte Alleinauftrag bedeutet für den Makler größtmögliche Sicherheit, da der Auftraggeber nicht selbst tätig werden darf und alle Interessenten für das Objekt an den Makler verweisen muss. Da dies den Verkäufer sehr einschränkt, verlangt die Rechtsprechung, dass die Hinzuziehungs- und Verweisungsregelung zu ihrer Wirksamkeit des individuellen Aushandelns bedarf. Alleinaufträge müssen zum Schutz des Auftraggebers befristet sein.

Zivilrechtliche Grundlagen

Das Recht des "Zivilmaklers", zu dem auch der Immobilienmakler gerechnet wird, ist in den §§ 652–654 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt und stammt in seiner Formulierung aus dem Jahr 1896. Das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz führte allerdings zu keiner Novellierung dieser Vorschriften, so dass im BGB nach wie vor von "Mäkler" und von "Mäklerlohn" die Rede ist. Konzipiert wurde das Maklerrecht als einseitiges sogenanntes "Glücksgeschäft". Nach dem Gesetz muss ein mit der Verkaufsvermittlung einer Immobilie beauftragter Makler nichts tun. Der Auftraggeber seinerseits kann den Auftrag jederzeit zurückziehen, die Angebotsbedingungen ändern und auch sonst tun und lassen was er will ("Prinzip der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers"). Für eine gewerbsmäßige Maklertätigkeit ist es untauglich, so dass Makler und Auftraggeber in der Regel vom Gesetzesrecht abweichende Vereinbarungen treffen.

Das Maklerrecht ist heute hauptsächlich Richterrecht. Das Problem dabei ist allerdings, dass das Gesetzesrecht trotz seiner offenkundigen Schwächen Leitbildcharakter für die Rechtsprechung hat, so dass ein zu weitgehendes Abweichen vom Gesetz im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen (z.B. beim sogenannten qualifizierten Alleinauftrag) zur Nichtigkeit führt. Dabei würde gerade dieser Auftragtypus dem Auftraggeberinteresse gerecht werden. Entscheidend ist dabei, dass es dem Prinzip der Interessenidentität zwischen Auftraggeber und Makler am ehesten gerecht wird.

Die Maklercourtage wird bei Abschluss des vermittelten Vertrags fällig, so dass jede Vorleistung eines Maklers auf dessen eigenes Risiko erfolgt. Das entspricht im Übrigen auch den üblichen Vereinbarungsinhalten von Alleinaufträgen.

Maklerausbildung

In den meisten westlichen Ländern einschließlich den USA müssen sich Immobilienmakler fachlich qualifizieren, bevor sie den Beruf ausüben können. Eine gewerberechtliche Anmeldung, wie oben dargestellt, genügt nicht, jedoch sind die Anforderungen sehr unterschiedlich. In Österreich zum Beispiel gibt es eine eigene "Immobilien-Kammer," die die Aufsicht über Makler und Verwalter führt und entsprechende Fachprüfungen durchführt. In Frankreich müssen Makler ein Hochschulstudium vorweisen und eine Ausbildung bei einem Notar absolvieren, bevor sie sich beruflich betätigen dürfen. In Spanien wie auch in den USA müssen Makler eine Staatsprüfung ablegen. In Deutschland jedoch ist nur eine behördliche Erlaubnis (§ 34c Gewerbeordnung) erforderlich. Deutschen Immobilienmaklern bleibt es also freigestellt, ob sie sich auf freiwilliger Basis qualifizieren möchten. Auch bei fehlender gesetzlicher Pflicht erscheint dies sinnvoll und wichtig, weil die deutschen Gerichte die Makler bei evtl. Fehlern oder Falschauskünften unnachsichtig verurteilen. Spezialisierte Akademien bieten deshalb maklerspezifische Schulungen zum Beispiel zum/zur "Geprüften Immobilienmakler" an.

Maklerprovision

Die Höhe der Maklerprovision kann im Rahmen bestimmter gesetzlicher Grenzen grundsätzlich frei verhandelt werden, richtet sich nach der Marktlage, dem Preis der Immobilie und den am Markt üblichen Konditionen und beträgt üblicherweise

• bei privaten Immobilienverkäufen in Deutschland regelmäßig zwischen 3–7 % des Kaufpreises,
• bei privaten Immobilienvermietungen bis zu zwei Netto-Monatskaltmieten (gemäß Wohnungsvermittlungsgesetz begrenzt) und
• bei gewerblichen Immobilientransaktionen entsprechend den individuellen Absprachen zwischen Makler und Auftraggeber,

jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer.

Abhängig von den regionalen Usancen für das private Immobilienmaklergeschäft, wird die Provision

• zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (häufig zu gleichen Teilen),
• ausschließlich vom Verkäufer getragen oder
• ausschließlich vom Käufer getragen.

Die Provision des Verkäufers wird in der Branche als Innenprovision, die des Käufers als Außenprovision bezeichnet. Eine vollständige Innenprovision hat die Vorteile, dass

• die Immobilie ohne zusätzliche Maklerprovision für den Käufer angeboten werden kann (also faktisch im Kaufpreis berücksichtigt ist) und
• der Käufer insofern im Rahmen der Immobilienfinanzierung geringere schwer fremdfinanzierbare Erwerbsnebenkosten hat.

In seltenen Fällen wird zwischen Verkäufer und Makler eine Mehrerlösvereinbarung getroffen. Hierbei wird neben einer Provision zusätzlich bei Überschreitung eines bestimmten Kaufpreises der Mehrerlös zwischen Makler und Verkäufer nach einem bestimmten vorher vereinbartem Muster aufgeteilt.

Neuerdings steht auch das Geschäftsmodell einer Maklerpauschale ("Makler-Flatrate") im Raum. Bei diesem Geschäftsmodell wird anstelle der üblichen Maklerprovision ein Fixum für die zu vermittelnde Immobilie gezahlt. Für diesen Betrag erhält der Kunde Leistungen, die zum Verkauf der Immobilie führen sollen wie z.B. die Marktwerteinschätzung der Immobilie, Anzeigenschaltung und das Führen der Verkaufsverhandlungen bis hin zum Abschluss. Nach erfolgreichem Abschluss werden keine weiteren Kosten fällig, allerdings muss der Betrag auch gezahlt werden, wenn das Objekt nicht vermittelt wird. Der Maklerverband IVD kritisiert das neue Modell, da für den Betrag seiner Meinung nach nur minimale Leistungen erbracht werden.

Besonderheiten bei Wohnimmobilien

Derjenige darf keine Provision für die Vermittlung von Wohnraum vom Mieter verlangen, der zum Zeitpunkt des Vertrages Eigentümer, Verwalter oder Mieter der Mietsache ist oder mit diesem wirtschaftlich verbunden ist. Bei der Vermittlung von Mietwohnungen ist die Höhe der Provision auf das zweifache der monatlichen Nettokaltmiete zuzüglich der Mehrwertsteuer begrenzt.

Maklerprovision im notariellen Kaufvertrag

Makler sichern ihre Rechte auf Courtage gerne über Notare im Kaufvertrag ab. Manchmal sogar mit dem Passus, dass der Käufer sich bei Nichtzahlung der Courtage der sofortigen Zwangsvollstreckung seines Vermögens unterwirft. Obwohl der Notar natürlich unparteiisch ist, legt er einen Erstentwurf vor. Käufer von Immobilien sollten beachten, dass die Erwähnung des Maklers und dessen Provision im notariellen Kaufvertrag nur dann eine Erhöhung der notariellen Beurkundungsgebühr nach sich zieht, wenn der Verkäufer sich zur Zahlung der Provision dem Makler gegenüber verpflichtet hatte, diese Verpflichtung dann aber vom Käufer übernommen wird. Wenn nur der Käufer eine Maklergebühr leisten muss, erhöht sich damit nicht auch der grunderwerbssteuerpflichtige Gebäudewert, wenn der Käufer den Makler beauftragt hatte. Hierzu genügt der einfache Satz in der Maklerklausel des Kaufvertrages: „Der Käufer hat den Makler beauftragt.“ Fehlt dieser Satz, dann ist die Maklerprovision ggf. grunderwerbsteuererhöhend.

Situation in Österreich

In Österreich sind Immobilienmakler in der Regel Doppelmakler. Sie werden meist vom Verkäufer beauftragt und auch bezahlt. In der Praxis kommt ein Käufer jedoch nicht ohne Beauftragung an die Daten des Verkäufers, wodurch er ebenfalls zahlen muss. Dadurch ist der Makler jedoch zur beidseitigen Vertretung verpflichtet.

Ebenfalls ist auch die Courtage im Regelfall erst nach erfolgreichen Abschluss eines Verkaufs-, Miet- oder Pachtvertrages fällig. Ausnahmen gibt es beim Alleinvermittlungsauftrag.

Die Vermittlungsprovision für den Verkauf von Immobilien beträgt höchstens:

• Wert bis EUR 36.336 je 4 %
• von EUR 36.336 bis EUR 48.448 = je EUR 1.453
• Wert ab EUR 48.448 je 3 %

Provision bei Vermittlung von Mietverträgen

Bei der Vermittlung von Mietverträgen sind folgende Höchstprovisionen seit dem 1. September 2010 gesetzlich festgelegt^[1]:

Vermittlung von Haupt- und Untermietverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (Immobilienmakler ist nicht gleichzeitig Verwalter des Gebäudes)

Vertragsdauer	Vermieter	Mieter
unbefristet oder Befristung größer 3 Jahre	3 BMM (Bruttomonatsmieten), (allenfalls plus 5 % für besondere Abgeltungen gem. § 22)	2 BMM
Befristung bis 3 Jahre	3 BMM, allenfalls plus 5 % für besondere Abgeltungen gem. § 22	1 BMM + 1/2 BMM bei Verlängerung (wenn vereinbart)

Vermittlung von Haupt- und Untermietverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (Immobilienmakler ist gleichzeitig Verwalter des Gebäudes)

Vertragsdauer	Vermieter	Mieter
unbefristet oder Befristung größer 3 Jahre	2 BMM, allenfalls plus 5 % für besondere Abgeltungen gem. § 22	1 BMM
Befristung bis 3 Jahre	2 BMM, allenfalls plus 5 % für besondere Abgeltungen gem. § 22	1/2 BMM + 1/2 BMM bei Verlängerung (wenn vereinbart)
Befristung bis 2 Jahre	1 BMM, allenfalls plus 5 % für besondere Abgeltungen gem. § 22	1/2 BMM + 1/2 BMM bei Verlängerung (wenn vereinbart)

Vermittlung von Mietverträgen über Geschäftsräume

Vertragsdauer	Vermieter	Mieter
unbefristet oder Befristung größer 3 Jahre	3 BMM, allenfalls plus 5 % für besondere Abgeltungen gem. § 22	3 Bruttomonatsmieten
Befristung bis 3 Jahre	3 BMM, allenfalls plus 5 % für besondere Abgeltungen gem. § 22	2 BMM + Ergänzung auf 3 BMM bei Verlängerung (wenn vereinbart)
Befristung bis 2 Jahre	3 BMM, allenfalls plus 5 % für besondere Abgeltungen gem. § 22	1 BMM + Ergänzung auf 3 BMM bei Verlängerung (wenn vereinbart)

Immobilienvermittlungsprovisionen sind umsatzsteuerpflichtig.

Situation in der Schweiz

In der Schweiz werden Immobilienmakler ausschliesslich von den Vermietern, bzw. Verkäufern bezahlt. Eine Abwälzung der Kosten auf den Mieter ist nach Obligationenrecht (Schweiz) nicht möglich.

Weitere Länder

Vom Vermieter beauftragte und bezahlte Makler

Neben der Schweiz werden auch in Belgien, Großbritannien, Irland, den Niederlanden und in Norwegen Makler von den Vermietern beauftragt und bezahlt^[2].

Vom Vermieter beauftragte aber vom Mieter bezahlte Makler

Neben Deutschland und Österreich werden auch in folgenden Ländern die Makler von den Mieter bezahlt (in Klammer Maklerprovision in prozent der Jahresmiete)^[3]:

• Finnland: 8,33 Prozent
• Dänemark: 6,25 Prozent
• Frankreich: 4,50 Prozent
• Luxemburg: 4,17 Prozent
• Italien: 3,50 Prozent
• Schweden: 1,75 Prozent.

Zum Vergleich:

• Österreich: 22,7 Prozent
• Deutschland: 13,10 Prozent.

Literatur

• Erwin Sailer: Der Immobilienmakler - Grundlagen Strategien Entwicklungspotentiale. 2. Aufl., Stuttgart 2007.
• Mario Axmann: Maklerrecht und Maklerwesen bis 1900. Stuttgart, 2004.
• Helmut Seydel: Maklerrecht" Eín Leitfaden für Makler und ihre Kunden. nwb Verlag, Berlin.

Weblinks

• Umfangreiche Studie zu Maklerprovisionen in Deutschland, Juni 2006 (PDF-Dokument) (786 kB)
• Der qualifizierte Makleralleinauftrag

Referenzen

1. ↑ RIS - Gesamte Rechtsvorschrift für Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler - Bundesrecht konsolidiert, Fassung vom 05.04.2011. Bundeskanzleramt Österreich. Abgerufen am 5. April 2011.
2. ↑ http://helpv1.orf.at/?story=435
3. ↑ http://helpv1.orf.at/?story=435