Umlegung

Eine Umlegung (auch Baulandumlegung genannt) ist ein gesetzlich geregeltes förmliches Grundstücksflächentauschverfahren (Bodenordnungsverfahren), das im Baugesetzbuch ( §§ 45 ff. BauGBVorlage:§§/Wartung/juris-seite) geregelt ist. Bei einer Umlegung sollen Grundstücke geschaffen werden, die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche oder sonstige Nutzung geeignet sind. Das Gegenstück, zur Neuordnung von land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken, ist die Flurbereinigung.

Die Umlegung wird von der Umlegungsstelle (Umlegungsausschuss oder Gemeinde) angeordnet, wobei das Erfordernis zur Umlegung gegeben sein muss. Eine Umlegung muss fünf Prinzipien genügen:

• Konformitätsprinzip, das heißt die Rechtsverhältnisse der Grundstücke werden durch Grenzveränderung an die beabsichtigte Verbesserung der Nutzung angepasst.
• Solidaritätsprinzip, das heißt die Grundflächen für gemeinschaftliche und öffentliche Anlagen müssen zu gleichen Anteilen von allen betroffenen Grundstückseigentümern aufgebracht werden.
• Konservationsprinzip, das heißt die Substanz des Grundeigentums darf durch die Umlegung nicht vermindert werden.
• Privatnützigkeitsprinzip, das heißt die Umlegung muss außer dem öffentlichen Interesse auch im Interesse der Grundeigentümer erfolgen.
• (Surrogationsprinzip)

Bevor sich das Bundesverfassungsgericht mit dem Urteil vom 22. Mai 2001^[1] der Umlegung im Lichte der Eigentumsdogmatik annahm, wurde die Umlegung unter dem sog. Surrogationsprinzip gesehen. Das heißt das Eigentum am Grundstück setzt sich als Surrogat (Ersatz) an einem „verwandelten“ Grundstück ohne Unterbrechung fort. Dies gilt heute nur noch für die grundstücksbezogenen Rechte (vgl. § 63 Abs. 1 BauGB). Für das Grundstück selbst gilt dies nicht (mehr). Im o.g. Urteil wird festgehalten, dass bei der Umlegung das Eigentum entzogen wird und der jeweilige Beteiligte mit einem neuen Grundstück abgefunden wird. Entscheidend für die Abgrenzung der Umlegung von der Enteignung (bei der ja ebenfalls das Eigentum entzogen wird), ist der Zweck des Entzuges. Bei der Umlegung geschieht dies zum Ausgleich privater Interessen (Privatnützigkeit) - bei der Enteignung zu einem öffentlichen Zweck (Fremdnützigkeit).

Voraussetzungen für eine Umlegung

• es muss ein Bebauungsplan vorliegen (§ 30 BauGB), wobei das Umlegungsverfahren vor bzw. während eines B-Plan-Verfahrens begonnen werden kann oder
• das Gebiet muss innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile liegen (§ 34 BauGB).

Arten der Umlegung

• Erschließungsumlegung

Diese Art der Umlegung dient dazu, bis dahin nicht zur Bebauung geeignete Grundstücke baureif zu machen. Eine Hauptaufgabe der Erschließungsumlegung ist meist die Bereitstellung von Flächen für vorgesehene Straßen, da ohne diese eine Erschließung der Grundstücke nicht möglich ist. Allerdings darf eine Umlegung nicht nur zur Beschaffung von Straßenland dienen; die Neuordnung muss auch nach der Abtretung des Straßenlandes noch notwendig sein.

• Neuordnungsumlegung

Wenn der Bebauungsplan die Neuordnung eines bereits bebauten Gebietes vorsieht, kann diese durch eine Neuordnungsumlegung erreicht werden. Diese Art der Umlegung beinhaltet auch die Sanierungsumlegung.

Die Umlegung

Alle im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke werden nach ihrer Fläche rechnerisch zur sogenannten Umlegungsmasse vereinigt, somit hat jeder Grundstückseigentümer einen bestimmten prozentualen Anteil an dieser Masse. Anschließend werden Flächen aus der Umlegungsmasse ausgeschieden, die zum einen als örtliche Verkehrsflächen oder öffentliche Grünflächen festgesetzt sind (§ 55 Abs. 2 BauGB), oder zum anderen als Ausgleichsflächen (§ 1a Abs. 3 BauGB). Der Rest der Umlegungsmasse bildet nunmehr die Verteilungsmasse. Aus dieser werden den beteiligten Eigentümern, entsprechend ihrem Anteil (an der Einwurfsmasse), zweckmäßig gestaltete (d.h. bebauungsfähige) Grundstücke zugeteilt. Die neuen Grundstücke sollen mindestens den gleichen Verkehrswert und nach Möglichkeit auch in gleicher oder gleichwertiger Lage wie die eingeworfenen Grundstücke liegen.

Das Bundesverfassungsgericht hat 2001 (siehe oben) entschieden, dass die Umlegung eine verfassungsrechtlich zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums nach Art. 14 Grundgesetz ist, solange es dabei im Wesentlichen um die Herrichtung bebaubarer Parzellen (auch im öffentlichen Interesse städtebaulicher Entwicklung) und den Ausgleich der betroffenen Eigentümer untereinander geht. Eine fremdnützige Umlegung zu Gunsten von Dritten wie etwa im Boxberg-Fall (Teststrecke für Mercedes auf ehemals privatem Boden) wurde ebenfalls vom Bundesverfassungsgericht behandelt und scheiterte an der überwiegenden Fremdnützigkeit und der dabei niedrigen Bedürfnisbefriedigungsqualität der somit widerrechtlich von Seiten der lokalen Wirtschaftsförderung für fremde Zwecke irgendwo nach Nirgendwo „offiziell umgelegten“ aber eigentlich enteigneten Eigentümer.

Zur Verteilung der Verteilungsmasse stehen zwei Verfahren zur Verfügung (§ 56 BauGB):

• Verteilung nach Werten
• Verteilung nach Flächen

Verteilung nach Werten

Bei der Wertumlegung wird die Verteilungsmasse in dem Verhältnis verteilt, in dem die zu berücksichtigenden Eigentümer an der Umlegung wertmäßig beteiligt sind. Dabei sollte jedem Eigentümer ein Grundstück mit dem gleichen Verkehrswert zugeteilt werden. Um dies zu erreichen, ist der Verkehrswert des eingeworfenen und der des zuzuteilenden Grundstückes, bezogen auf den Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses, zu ermitteln. Der Forderung des Gesetzgebers, ein Grundstück mit mindestens dem gleichen Verkehrswert wie dem des Einwurfgrundstückes zuzuteilen, wird in aller Regel dadurch Rechnung getragen, dass die Verteilungsmasse zwar flächenmäßig kleiner, wertmäßig jedoch größer als die Einwurfsmasse ist. Umlegungstechnisch bedeutet dies, dass der Wertfaktor q, als Quotient von Verteilungsmasse (in Euro) und Einwurfsmasse (in Euro), größer als 1 sein muss. Wenn ein eingeworfenes Grundstück im Umlegungsverfahren keinen Vorteil erfährt, wird der Wertfaktor q auf 1,0 festgesetzt. Die Unterschiede zwischen den so ermittelten Verkehrswerten für die Einwurfs- und Zuteilungsgrundstücke sind nach § 57 Satz 5 BauGB auszugleichen.

Verteilung nach Flächen

In Gebieten, in denen die Grundstücke des gesamten Umlegungsgebietes den gleichen Wert haben, wird vornehmlich die Verteilung nach dem Verhältnis der Flächen bei der Umlegung herangezogen (Flächenumlegung). Der Fall ist dies insbesondere, wenn Ackerland in ein Wohngebiet mit einem gleich hohen Maß der baulichen Nutzung umgewandelt werden soll.

Bei der Flächenumlegung ist der Anteil der zu berücksichtigenden Eigentümer an der Umlegungsmasse nicht nach dem Wert, sondern nach seiner eingebrachten Flächengröße festzustellen. Die Umlegungsstelle hat von den eingeworfenen Grundstücksflächen einen Flächenbeitrag in einem solchen Umfang abzuziehen, dass die Vorteile, die durch die Umlegung entstehen, ausgeglichen werden. Hierbei darf in Gebieten, die erstmalig erschlossen werden, der Flächenbeitrag bis 30 %, in anderen Gebieten nur bis 10 % der eingeworfenen Fläche betragen. Statt des Flächenbeitrages kann die Umlegungsstelle ganz oder teilweise einen entsprechenden Geldbetrag erheben. Übersteigt der Umlegungsvorteil den Flächenbeitrag, so ist der Vorteil in Geld auszugleichen. Da die Erhebung des Flächenbeitrages nicht willkürlich erfolgen darf, sondern auf einer Festlegung der Steigerung des Verkehrswertes der Einwurfflächen beruht, sind Bewertungen grundsätzlich auch in Flächenumlegungen erforderlich. Für die Bemessung von Geldbeiträgen und Ausgleichsleistungen sind in der Regel die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses maßgebend.

Verfahrensschritte

1. Umlegungsanordnung durch den Gemeinderat

• Anweisung an die Umlegungsstelle das Verfahren einzuleiten

2. Umlegungsbeschluss durch die Umlegungsstelle: hiermit ist das Verfahren eingeleitet

• ortsübliche Bekanntmachung

3. Bestandskarte und Bestandsverzeichnis

• Nachweis des Bestandes von Grundbuch und Liegenschaftskataster sowie weiterer grundstücksrelevanter Daten
• öffentliche Auslegung (1 Monat)

4. Erörterung und Verhandlung mit den Beteiligten

5. Umlegungsplan oder Teilumlegungsplan

• ortsübliche Bekanntmachung
• Auszug an alle Beteiligten
• der Zeitpunkt der Unanfechtbarkeit ist der Tag, der auf den Tag folgt, an dem die letzte Rechtsbehelfsfrist abgelaufen ist, bzw. an dem über das letzte Rechtsmittel gerichtlich entschieden wurde (RiBodO 13.1).

6. Inkrafttreten

• erfolgt durch die ortsübliche Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplans

7. Wirkung (der Bekanntmachung)

• Einweisung in den Besitz
• Vollzug des Umlegungsplanes

Vereinfachte Umlegung

Die Vereinfachte Umlegung (§§ 80-84 BauGBVorlage:§§/Wartung/juris-seite) ist ein Bodenordnungsverfahren, bei dem zwar die Form benachbarter oder in enger Nachbarschaft liegender Grundstücke oder Grundstücksteile geändert wird, die Lage und Größe aber nur unwesentlich. Zweck der vereinfachten Umlegung ist die Erschließung oder Neugestaltung von baulich zu nutzenden Flurstücken. Die Vereinfachte Umlegung ist im Gegensatz zur klassischen Umlegung (Regelumlegung) nach §§ 45 ff. BauGBVorlage:§§/Wartung/juris-seite eingeschränkt, um in einfachen Fällen schnell und mit wenig Verwaltungsaufwand Bodenordnungen durchführen zu können.

Voraussetzungen für die vereinfachte Umlegung

• Die betroffenen Grundstücke oder Grundstücksteile müssen unmittelbar aneinander grenzen oder in enger Nachbarschaft liegen.

• Die auszutauschenden Grundstücke oder Grundstücksteile dürfen nicht selbstständig bebaubar sein.

• Wenn durch die Vereinfachte Umlegung eine Wertminderung erfolgen sollte, darf diese nur im öffentlichen Interesse sein oder für den betroffenen Eigentümer nur unerheblich sein.

Vorteile der vereinfachten Umlegung für die Gemeinden

• Durchsetzung der Planungsabsichten, da Regelungen auch gegen den Willen einzelner Beteiligter möglich ist,

• kostengünstigere und zügigere Verfahrenabwicklung gegenüber der klassischen Umlegung,

• wenige Verfahrenschritte und damit insgesamt kürzere Rechtsbehelfsfristen,

• bessere Ausnutzung von Baulücken im Innenbereich der Gemeinden / Städte.

Verfahrensablauf einer vereinfachten Umlegung

1. Erfordernis der Neugestaltung von Grundstücken

2. Prüfung durch Gemeinde/Stadt, ob Zweck und Voraussetzung zur Durchführung erfüllt sind.

3. Beratung des Gemeinderates zur Durchführung

• (gegebenenfalls Beschluss zur Übertragung (an das zuständige Vermessungs- und Katasteramt oder die zuständige Flurbereinigungsbehörde)

4. Information der Eigentümer

5. Bestandserfassung und Festlegung der neuen Grenzen

• (gegebenenfalls Neuordnung von Dienstbarkeiten, Baulasten und Grundpfandrechten, Vermessung und Abmarkung usw.)

6. Erörterungen mit den Eigentümern, Gelegenheit für Stellungnahmen

7. Beschluss über die Vereinfachte Umlegung (Verwaltungsakt)

• Zustellung eines Auszuges des Beschlusses mit Rechtsbehelfsbelehrung an die Beteiligten

8. Bescheinigung der katasterführenden Stelle, dass die Unterlagen zur Übernahme in das Liegenschaftskataster geeignet sind.

9. Inkrafttreten durch öffentliche Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit (Verwaltungsakt)

10. Berichtigung des Liegenschaftskatasters, des Grundbuchs und anderer öffentlicher Bücher

Literatur

• Hartmut Dieterich, Baulandumlegung. 5. Auflage, Verlag C.H. Beck, München 2006, ISBN 3-406-54225-5
• Gerd Schmidt-Eichstaedt, Städtebaurecht., 4. Auflage, Verlag W. Kohlhammer, Berlin 2005, ISBN 3-17-018699-X

Einzelnachweise

1. ↑ BVerfG Urteil vom 22. Mai 2001, Az. 1 BvR 1512/97, 1 BvR 1677/97

Weblinks

• Richtlinien zur Bearbeitung von Umlegungen und Grenzregelungen nach dem Baugesetzbuch (Rheinland-Pfalz)

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