Unternehmensgrundbesitz-Management

Corporate Real Estate Management (CREM) bzw. Unternehmensgrundbesitz-Management bezeichnet die erfolgsorientierte Beschaffung, Verwaltung und Vermarktung von betrieblichen Immobilien (engl. corporate real estates).

Hintergrund

Weltweit findet seit etlichen Jahren eine der größten Umstrukturierungen der Wirtschaft statt, von denen auch und gerade Deutschland stark betroffen ist. Dieser Umstrukturierungsprozess bringt auch einen ungewöhnlich hohen Kapitalbedarf mit sich. In diesem Zusammenhang wurde -verglichen mit angelsächsischen Ländern sehr spät- auch in Deutschland die Immobilie als eine wichtige Ressource erkannt und damit begonnen, deren Potentiale für den Finanzierungsbedarf von Unternehmen zu heben. Wir sehen heute mittlerweile insgesamt 5 Unternehmensressourcen:

• Arbeit
• Kapital
• Technologie
• Information
• Immobilien

Im Zuge dessen hat sich auch der Umgang mit der „Ressource Immobilie“ deutlich verändert. Von der klassischen Liegenschaftsverwaltung hat sich der Trend drastisch in Richtung eines eigenständigen Unternehmensgeschäftsfeldes oder zumindest eines „Profit Centers“ mit marktnahem Management geändert. In diesem Sinne spricht man heute von einem „Corporate Real Estate Management, bei welchem eine Gewinnerzielung bzw. ein Wertbeitrag für den wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens im Vordergrund steht. Dabei ist zu beachten, dass sich ein großer Teil von Liegenschaften in Deutschland im Eigentum von Unternehmen befindet.

Unter Berücksichtigung der Höhe gebundener Finanzmittel, langfristiger Bindungsdauer und mangelnder Korrekturfähigkeit bei Fehlentscheidungen hat ein aktives und ergebnisorientiertes Management von Unternehmensimmobilien in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen. Eine mögliche Herangehensweise ist dabei, dass die Unternehmen die Bewirtschaftung ihrer genutzten Objekte Spezialisten überlassen und ihren Kapitaleinsatz im Immobilienbestand reduzieren, um verstärkt Ihren Kernkompetenzen nachzugehen. Hierzu werden die unternehmenseigenen immobilienbezogenen Abteilungen ausgegliedert (Outsourcing) oder externe Nachunternehmer beschäftigt (Make or Buy).

Bestandteile des CREM

Corporate Real Estate Management ist eigentlich eine zielorientierte Bündelung verschiedener Instrumente. Je nach Struktur und Ausrichtung des jeweiligen Unternehmens unterscheidet sich die jeweilige Schwerpunktsetzung.

Wichtige Bestandteile sind:

• Informations-Management
  Informationen über Märkte, Wettbewerber und Nutzer und genaue darauf aufbauende Analyse
• Flächen-Management
  Quantitativ und qualitativ optimale Nutzung vorhandener Flächen. Dazu gehören Selbstnutzung, Vermietung, Verkauf, Abriss, Neubau, Flächen-Erweiterung, Flächen-Reduzierung, ...
• Gebäude-Management
  beschäftigt sich insbesondere mit der baulichen Betreuung von Immobilien: Baubestandsmanagement, Bewirtschaftungsmanagement
• Facility Management
  Integrative und umfassende Bewirtschaftung und Betreuung von Immobilien; ein Sammelbegriff.

Aufbauend auf diesen Bestandteilen versteht das Corporate Real Estate Management einen umfassenden Ansatz, der übergeordnet und nicht mehr auf konkrete Immobilien bezogen folgende Schwerpunkte setzt:

• Standortplanung
• Property Management
• Projektentwicklung
• Portfolio Management

Ziele und Nutzen von CREM

Wenn nun die Erzielung von Gewinnen im Vordergrund steht, so bestehen in Unternehmen mit bestehenden Standorten, und hierbei gerade in Industrieunternehmen, zwei Möglichkeiten:

• Erkennung und Realisierung von Wertsteigerungspotentialen bei sogenannten „nicht betriebsnotwendigen Liegenschaften“ (nbL), und
• Erkennung und Ausreizung von Kostensenkungspotentialen bei betriebsnotwendigen Liegenschaften.

Die Schwierigkeit des CRE-Managements besteht jedoch insbesondere darin, die o.g. Möglichkeiten auszuschöpfen und Gewinne daraus zu realisieren, ohne das Kerngeschäft des Unternehmens zu verändern oder anderweitig zu beeinträchtigen.

Darüber hinaus gilt es bei neu zu entwickelnden Standorten, ein Optimum aus

• möglichst geringem Leerstand,
• Erweiterungsfähigkeit und
• Flexibilität und Anpassbarkeit an Veränderungen des Unternehmens

zu finden.

Ziel ist immer noch, die Rentabilität des Unternehmens als Ganzes zu steigern und damit einen wichtigen Beitrag zum Unternehmenserfolg zu leisten. Das CREM betrachtet Immobilien als Wertobjekt und strategische Ressourcen. Es ermöglicht Unternehmen, folgende strategische Teilziele zu erreichen:

• langfristige Minimierung der Immobilienkosten,
• Vermeidung von ungenutzten, überflüssigen, oder ineffizient genutzten Immobilien,
• Schaffung von Optionen für kosteneffiziente und funktionelle zukünftige Expansionen,
• Vertragsrecht mit möglichst großer Flexibilität und geringstmöglichen Kosten,
• Generierung von Cash Flow ,
• Effektive Nutzung von Steuervorteilen,
• Risikoeinschätzung/-vermeidung.

Siehe auch

• Integriertes Managementsystem
• CAFM

Weblinks

• Perspektiven der Bündelung immobilenwirtschaftlichen Aufgaben Technische Universität Darmstadt
• Corenet Global Chapter Zentraleuropa Fachverband für Corporate Real Estate Management in Deutschland, Österreich, Schweiz und Anrainerstaaten
• Corenet Global Inc. Internationaler Fachverband für Corporate Real Estate Management