Immobilie

Eine Immobilie (lat. im-mobilis für eine nicht bewegliche Sache), in der Rechts- und Wirtschaftssprache „unbewegliches Sachgut“ genannt, ist ein Grundstück oder ein Bauwerk (Gebäude, Wohnung). Wenn ein Grundstück gemeint ist, wird eine Immobilie auch Liegenschaft genannt. Eine Besonderheit des Schweizer Sprachgebrauchs ist, dass Liegenschaft auch etwaige auf dem Grundstück errichtete Gebäude bezeichnet und damit dem deutschsprachigen Begriff Anwesen entspricht. Im österreichischen Sprachgebrauch werden Immobilien als Realitäten bezeichnet.

Es gibt einige Berufszweige der Immobilienwirtschaft, die sich auf Liegenschaften, Gebäude und den Immobilienmarkt spezialisiert haben: Gebäudemanagement, Geodäten und andere Ziviltechniker, Immobilienmakler und Realitätenbüros, Hypothekenbanken, Immobilienfonds, Versicherungen und nicht zuletzt die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben.

Unterbegriffe

Es existieren Unterbegriffe, die Immobilien nach ihrer Nutzung differenzieren. Nicht immer sind diese eindeutig definiert:

• Gewerbeimmobilie: ein Gebäude oder ein Gebäudeteil, das ausschließlich oder überwiegend zu gewerblichen Zwecken genutzt wird.
• Sozialimmobilie: Darunter werden Gebäude zusammengefasst, die der Erkennung, Behandlung, Vermeidung und Rehabilitation von akuten Krankheiten dienen (Gesundheitsimmobilien wie Krankenhäuser und Kliniken). Als Sozialimmobilien im engeren Sinne gelten insbesondere Gebäude, die dem Wohnen, der Unterbringung, der Betreuung und der Pflege von alten, behinderten und pflegebedürftigen, schwerstkranken und sterbenden Menschen sowie sozialen Randgruppen dienen. Insofern Seniorenimmobilien wie Altenwohnheime und Pflegeheime, aber auch Einrichtungen wie Kinder- und Jugendheime oder Obdachlosenheime.^[1]
• Spezialimmobilie oder auch Sonderimmobilie: ein Gebäude, das für eine genau bestimmte, besondere Nutzung erstellt und vorgesehen ist, beispielsweise ein Bahnhof, ein Kraftwerksgebäude oder ein Hotel.^[2]
• Wohnimmobilie: ein Gebäude oder ein Gebäudeteil, das ausschließlich oder überwiegend Wohnzwecken dient.
• Renditeimmobilie oder auch Anlageimmobilie: Eine Gewerbeimmobilie oder eine Wohnimmobilie, welche ausschließlich der Verzinsung des investierten Kapitals dient und nicht zur Selbstnutzung vorgesehen ist.^[3]

Besondere Regelungen bei Immobilien

Kauf, Eigentum, Rechte und Steuern

Wegen ihrer „Unbeweglichkeit“ unterliegen Immobilien hinsichtlich Eigentumserwerb, Gebrauch usw. anderen gesetzlichen Bestimmungen als bewegliche Güter. Der Kauf und die Eigentumsübertragung eines Grundstücks erfordern drei Vorgänge:

1. einen notariell beurkundeten Kaufvertrag
2. die notariell beurkundete Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung, in Österreich Aufsandungserklärung), siehe auch Abstraktionsprinzip (Trennung von Kaufvertrag und Übereignung),
3. und die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.

Immobilien können wie bewegliche Sachen mit Rechten belastet sein. Zu solchen Rechten gehören insbesondere Grundpfandrechte (z. B. die Belehnbarkeit, siehe Hypothek) und verschiedene Dienstbarkeiten. Dies können Wegerechte sein, Regelungen zum Wasserrecht oder andere Servitute.

Für Grundstücke ist in der Regel Grundsteuer zu entrichten, die eine Gemeindesteuer ist. Ihre Höhe hängt vom Einheitswert der Liegenschaft, der Steuermesszahl (§ 13 bis § 15 GrStG) und vom Hebesatz (Prozentsatz) ab. Ausnahmen von der Steuerpflicht gelten für Grundstücke, die öffentlich-rechtlichen, mildtätigen, religiösen und wissenschaftlichen Zwecken dienen (vgl. § 3, § 4 GrStG). Beim Grunderwerb fällt neben Grundbuchs- und anderen Gebühren (z.B. Katasterfortschreibungsgebühr) auch eine prozentuale Grunderwerbsteuer an.

Immobilien in Unternehmen und als Geldanlage

Da ein großer Bestand an Immobilien im Eigentum von Unternehmen ist, hat ein aktives und ergebnisorientiertes Management von Unternehmensimmobilien in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen (Corporate Real Estate Management). Bestandteile hiervon sind professionelle Managementtechniken wie das Facility Management von Objekten, die Projektentwicklung ungenutzter Grundstücke oder älterer Bestandsgebäude sowie ein ganzheitliches Immobiliencontrolling. Als „Core-Immobilien“ werden vermietete Immobilien mit langfristig gebundenen guten Mietern bezeichnet.

Wenn eine Immobilie weniger der direkten Nutzung (im Sinne ihres Gebrauchswertes) dient, sondern vornehmlich als Geldanlage, ist neben ihrem Ertrag durch Vermietung oder Verpachtung auch die Wertentwicklung über einen längeren Zeitraum zu beachten.

Grundstücke bestehen rechtlich zum einen aus dem Grund und Boden und zum anderen aus den darauf befindlichen Gebäuden und baulichen Anlagen. Der Grund und Boden ist weitgehend resistent gegen Inflation, weil sein Wert als „nicht vermehrbares Gut“ real gesehen langfristig stabil bleibt. Dagegen fällt der Wert des zum Grundstück gehörenden Gebäudes häufig auch. Gründe hierfür sind die „Individualität“ des oft nach den Bedürfnissen des ursprünglichen Eigentümers gebauten Gebäudes, sich ändernde Standards bzw. neue Bedürfnisse, andere gesetzliche Vorschriften und vor allem die laufende Abnutzung. Je nach Lage des Grundstücks ergibt sich somit für ein Grundstück (Boden + Gebäude) eine positive oder negative Wertentwicklung.

Wertminderungen bei Neubauten von 20-50 % in den ersten zehn Jahren sind weder in München noch in eher dörflichen Regionen eine Seltenheit. Langfristig, also bei Betrachtungszeiträumen von mehr als 30 Jahren sollte der knapper werdende Boden dazu führen, dass dessen Wertzuwachs zu einem Inflationsausgleich führt. Entscheidend hierfür ist aber die demografische Entwicklung und vor allem die Entwicklung der betreffenden Region.

Eine sichere Anlage sind Immobilien also vor allem dann, wenn die Miete oder die Mietersparnis ausreichend hoch sind, nicht nur alle Kosten, sondern auch zukünftig zu erwartende Wertminderungen auszugleichen und eine angemessene Rendite zu erwirtschaften. Fehlende staatliche Förderungen und ein Umdenken in der Bevölkerung, was die Qualität von Immobilien als Kapitalanlage anbelangt, sollten langfristig dazu führen, dass der aktuelle Negativtrend bei fertiggestellten Häusern - dem ein Anstieg bei den Neubaupreisen gegenübersteht - gestoppt werden kann.

Der Baukostenindex beschreibt die durchschnittlichen Kosten im Neubau und beeinflusst mittelbar auch den Sachwert bestehender Immobilien.

Wertentwicklung von Immobilien

Um die Wertentwicklung von Immobilien betrachten zu können, muss man sie in verschiedene Kategorien einteilen. Folgende Unterteilungen sind üblich:

1. keine immobilienwirtschaftliche Nutzung (Landwirtschaft oder Forstwirtschaft)
2. beabsichtigte Nutzung (Bauerwartungsland)
3. rechtlich abgesicherte Nutzung (gewidmetes Bauland)
4. vorbereitete Nutzung (bereits parzelliert und erschlossen)
5. erste Nutzung (noch ungenutzter Neubau)
6. bestehende Nutzung (genutzter Bau)
7. nicht mehr bestehende Nutzung (Leerstand)

Allgemein kann davon ausgegangen werden, dass sich der Wert einer Immobilie in den ersten fünf Stufen kontinuierlich erhöht. Der Übergang von der ersten zur zweiten und dritten Stufe ist üblicherweise von den prozentual höchsten Wertsteigerungen begleitet. In der sechsten Stufe setzt zumeist eine Wertminderung ein und in der siebten Stufe reduziert sich der Wert stark, unter Umständen sogar unter das Niveau der ersten Stufe, wenn Sanierungen erforderlich sind oder Altlasten bestehen.

Auch die Nähe von Schulen, Gesundheits- und Freizeiteinrichtungen wirkt sich auf den Wert meist günstig aus. Bei erstmaliger Erschließung als Baugebiet oder Bauland muss allerdings ein Grundstreifen als öffentliches Gut abgetreten werden, damit die Gemeinde Straßen und Leitungen bauen kann.

Wertmindernd sind hingegen Immissionen, ein hoher Lärmpegel oder Altlasten - z. B. wenn auf dem Grundstück vorher eine Tankstelle stand und der Boden dadurch verseucht ist. Auch eine Ausweisung als Naturschutzgebiet kann wertmindernd sein, weil dann meist ein Bauverbot erlassen wird. Wertminderungen oder -steigerungen können auch Folge einer politischen Entscheidung (zum Beispiel Bau eines Flughafens oder einer Autobahn) sein. Die Wertentwicklung hängt dann von den Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks vor und nach einer solchen Entscheidung ab.

Wertermittlung

Die Ermittlung des Wertes einer Immobilie ist in Deutschland in der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV)^[4] geregelt. Sie ist eine Verordnung auf der Grundlage des § 194 BauGB. Folgende Verfahren zur Ermittlung von Immobilienwerten werden darin beschrieben:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Diese Verfahren sind für amtlich zugelassene Sachverständige bindend. Darüber hinaus existieren zahlreiche, sogenannte „nicht-normierte“ Verfahren wie das DCF-Verfahren. Diese finden insbesondere bei internationalen Transaktionen Anwendung.

Siehe auch

•  Portal:Immobilien – Übersicht zu Wikipedia-Inhalten zum Thema Immobilien
• Immobilienfinanzierung
• Immobilienfonds
• Mietausfallrisiko
• Modernisierungsrisiko
• Schrottimmobilie

Einzelnachweise

1. ↑ Absatz nach Elmar Pfeiffer: Immobilien - Kosmos, online unter http://www.stalys.de/data/bewpflege1.htm, abgerufen am 4. April 2010
2. ↑ Satz nach Wirtschaftslexikon Online, http://www.mein-wirtschaftslexikon.de/s/spezialimmobilien.php, abgerufen am 4. April 2010
3. ↑ Erläuterung der Renditeimmobilie, http://www.karodi.de/347-2389/RenditeImmobilien.htm, abgerufen am 2. Mai 2011
4. ↑ vom 19. Mai 2010 (BGBl. I Seite 639)

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