Zwischennutzung

Der Begriff der Zwischennutzung bezeichnet eine zeitlich befristete Nutzung baulicher Anlagen, die eine häufig nicht rein ökonomisch orientierte Übergangsnutzung für zur Zeit nicht genutzte Räume oder Flächen zu nicht marktüblichen Konditionen darstellt und funktioniert nach dem Prinzip „Günstiger Raum gegen befristete Nutzung“.

Die Stärke der Zwischennutzung liegt in ihrem symbiotischen Charakter für Nutzer, Eigentümer und Stadtentwickler. Zwischennutzungen stellen für die Zwischennutzer als Akteure eine Strategie zur Verwirklichung ihrer Ideen dar, während sie für den Eigentümer eine Möglichkeit zur befristeten Beseitigung von Leerstand und Vermeidung von Schäden durch Vandalismus bedeuten kann. Durch die Anwesenheit eines Nutzers werden einerseits die Räume im Sinne des Eigentümers teilweise bewirtschaftet sowie eine Beaufsichtigung der baulichen Anlagen erreicht, um sie vor Zerstörung zu schützen.

Definition

Zwischennutzungen sind befristete, flexible Nutzungen von brachgefallenen Flächen, die mit geringen Investitionen durchgeführt werden können. Seit Anfang des neuen Jahrtausends werden Zwischennutzungen nicht mehr nur als spontane, informelle und kreative Aktionen gewertet, sondern die positiven Effekte von Zwischennutzungen erfahren im Kontext von Stadtentwicklung eine neue Wertschätzung. Diese schlägt sich sowohl in der Modifizierung planungsrechtlicher Grundlagen als auch in der öffentlichen Wahrnehmung sowie der Professionalisierung von Vermittlern und Zwischennutzern selbst nieder.

Hintergrund

Städte sind dynamische Konstrukte und unterliegen einem ständigen Wandel, der von ökonomischen, kulturellen und sozialen Faktoren beeinflusst wird. Dadurch steigt oder sinkt auch die Nachfrage und Attraktivität von bestimmten Flächen. In den 1970er Jahren wurden zum Beispiel in fast allen Städten ganze Stadtteile als riesige Bürozentren neu gebaut (wie in Hamburg City-Nord) in Erwartung der hohen Nachfrage nach Großraumbüros durch den wachsenden Dienstleistungssektor. Outsourcing und Rationalisierungsmaßnahmen in den folgenden Jahrzehnten haben aber viele Unternehmen wieder schrumpfen lassen. Heute stehen diese Bürokomplexe oftmals leer. Im Einzelhandelsbereich haben der Trend zur Shopping Mall und die wachsenden Flächenansprüche der immer dominanter werdenden international oder global agierenden Filialen dafür gesorgt, dass Gewerbeeinheiten im gründerzeitlichen Altbau oder Einzelhandelsflächen mit geringer Größe seit den 1990er Jahren vermehrt leer stehen. Teilweise sterben sogar ganze Innenstädte aus, weil der Einzelhandel in attraktivere Flächen abwandert. Gerade in Regionen, welche strukturell schwach entwickelt sind und mit starken demografischen Abwanderungsbewegungen zu kämpfen haben, fallen viele Flächen brach. Dazu zählen vor allem die ostdeutschen Regionen, aber auch Nordhessen oder das Ruhrgebiet.

Geeignete Standorte und Nutzungsarten

Je nach Brachflächen ergeben sich für Zwischennutzungen unterschiedliche Rahmenbedingungen. Das Bundesamt für Bauwesen und Raum (BBR)^[1] unterscheidet folgende Standorttypen:

• Reserve- und Stadtentwicklungsflächen
• Industrie-, Militär- und Infrastrukturflächen
• Rückbauflächen im Geschosswohnungsbau
• Baulücken
• Ladenlokale und Kaufhäuser
• Öffentliche Gebäude und Bürogebäude
• Wohngebäude

Rahmenbedingungen für Zwischennutzungen hängen dabei von der Art des Eigentümers (öffentliche Hand, Genossenschaften, Immobilienfonds, Privateigentümer, Erbengesellschaften…), von der gewünschten oder geplanten Nachnutzung, von dem Verwertungsdruck auf die Fläche, von dem Zustand der Fläche/ des Gebäudes ab.

Typische Zwischennutzungen solcher Standorte laut BBR:

• Gärten und Grabeland
• Öffentliche Grünfläche
• Sportanlagen
• Kunst und Kultur
• Gastronomie und Clubs
• Büros und Läden
• Soziale Einrichtungen
• Temporäres Wohnen
• Gewerbliche Nutzungen wie Märkte, Parkplätze

Typische Zwischennutzer sind demnach laut BBR:

• Soziale Initiativen und Vereine, Kinder- und Jugendarbeit
• Bewohner/ Mieter/ Nachbarn einer Fläche, eines Stadtteils
• Existenzgründer
• Kreative, Künstler, Veranstalter

Ziele und Interessen von Eigentümern und Nutzern

Zwischennutzungen müssen zwischen zwei Akteursgruppen ausgehandelt werden. Das geschieht entweder direkt im persönlichen Kontakt oder mit Unterstützung von Kommunen oder intermediären Organisationen als „Kümmerer“, die sich auf die Vermittlung von Zwischennutzungen spezialisiert haben.

• Nutzer: suchen günstige Flächen, um auf unbürokratischem Weg und mit einem geringen Risiko ihre Ideen zu erproben.
• Eigentümer: legen Wert auf wenig Verwaltungsarbeit, auf Rendite und unaufwändige Pflege und Instandhaltung bzw. Schutz vor Verwahrlosung ihrer Flächen/ Einheiten.

Die Vorteile von Zwischennutzungen für brachgefallene Flächen sind somit:

• Flächen können innovativ genutzt und dadurch instand gehalten und vor Vandalismus geschützt werden, ein Werterhalt bis zur Wertsteigerung der Fläche kann so erreicht werden.
• Der Eigentümer verzichtet damit auf allzu hohe Rendite, der Nutzer dagegen auf mittel- bis langfristige Planung- und Standortsicherheit.

Zwischennutzung und Stadtentwicklung

Eine Stadtgesellschaft besteht aus divergenten Zielgruppen mit unterschiedlichen Zielen. Ob dabei ökonomische, soziale oder kulturelle Werte und Interessen im Vordergrund stehen, lertztendlich geht es in der Stadtentwicklung und Stadtgesellschaft darum, lebenswerte Quartiere zu schaffen. Dieses geschieht in einem ständigen Aushandlungsprozess der unterschiedlichen Zielgruppen. Zwischennutzungen sind dabei eine Möglichkeit, Freiräume und Ideen zu erproben.

Potential

Zwischennutzungen haben verschiedene Effekte auf die Stadtentwicklung.

• Zwischennutzungen fördern Partizipation und Auseinandersetzung mit Stadtentwicklungsprozessen, in Zwischennutzungen werden oftmals Ideen verwirklicht, die aus konkreten Bedarfen von Anwohnern/ Akteuren entstehen und damit bürgerschaftliches Engagement, demokratische Teilhabe und Übernahme von Verantwortung fördern. Gleichzeitig können Zwischennutzungen so integrativ wirken und Nachbarschaften erzeugen.
• Zwischennutzungen haben eine symbolische Ebene, sie können das Image von Flächen/ Gebäuden positiv verändern und diese zu ökonomisch innovativen oder kulturell attraktiven Orten machen. Gerade in Stadtteilen mit besonderem Entwicklungsbedarf spielen solche Faktoren eine wichtige Rolle, denn strukturelle Probleme können nur langfristig bewältigt werden. Attraktive Zwischennutzungen schaffen hier Lebensqualität und positive öffentliche Wahrnehmung im und für das Quartier.
• Zwischennutzungen haben auch einen ökonomischen Charakter, gerade wenn dadurch neue Arbeitsplätze geschaffen werden, weil Menschen den Sprung in die Selbstständigkeit wagen oder weil sie für eine Belebung der umliegenden Straßen/ Läden sorgen können durch erhöhten Publikumsverkehr.
• Zwischennutzungen können eine nachhaltige Stadtentwicklung fördern, durch ihren integrativen Charakter, durch ihre Verwurzelung im realen Bedarf und vor allem auch durch die Chance zur Verstetigung der Probenutzungen, das heißt, wenn Ideen aus Zwischennutzungen so erfolgreich sind, dass sie zu Dauernutzungen werden können.

Risiken

Zwischennutzungen sollen sowohl für Eigentümer als auch für Nutzer einen Nutzen haben. Ob dieser Nutzen über symbolische oder monetäre Werte erzeugt wird, hängt von der individuellen Aushandlung der Bedingungen zur Zwischennutzung einer Fläche / eines Gebäudes ab. Es gibt viele Möglichkeiten, Zwischennutzungen vertraglich zu regeln und damit das Risiko für Nutzer und Eigentümer so gering wie möglich zu halten. Das betrifft vor allem Kündigungsfristen und Nutzungszeiträume, Mietkonditionen und Betriebskosten, Versicherungsfragen, Haftung, Räumung, Verkehrssicherungspflicht usw. Eine klare Kommunikation und gegenseitige Zieldefinition ist hier wichtig.

Schwierigkeiten bei der Umsetzung von Zwischennutzungen

Nichtsdestotrotz tauchen oft baurechtliche oder verfahrenstechnische Schwierigkeiten bei der Umsetzung von Zwischennutzungen auf.

• Baurecht: Zwischennutzungen basieren oft auf Ausnahme- oder Befreiungsregelungen, das heißt, ein guter Draht zur kommunalen Verwaltung ist oft entscheidend für die Bewilligung.
• Vertragsrecht: ohne Vertrag ist es schwer, Rechte und Pflichten und Versprechungen einzufordern. Eine vertragliche Absicherung erhöht zwar den bürokratischen Aufwand, minimiert aber auch das Risiko.
• Ökonomisch: Eigentümer müssen oftmals erst mit der Erkenntnis zurechtkommen, dass ihre Flächen zur Zeit den früheren Verkehrs/ Bodenwert verloren haben. Renditeerwartungen liegen daher oft höher als angemessen.
• Verfahrenstechnisch: Die Kontaktherstellung zum Eigentümer kann sich als schwer erweisen, auch hier ist die Kooperation von und mit den betreffenden Kommunen zielführend, teilweise können soziale oder kulturelle Zwischennutzungen über Fördergelder finanziert werden, auch hier gestaltet sich der Verfahrensablauf unter Umständen etwas aufwändiger

Praxisbeispiele

Die vielfältigen praktischen Umsetzungen von Zwischennutzungen haben dafür gesorgt, dass das Thema in den letzten Jahren wachsende Anerkennung nicht nur in der Forschung gefunden hat. 2004 wurde bereits das BauGB novelliert (§ 9, Abs 2, „Bauen auf Zeit“), die Handlungspraxis wird durch eine Professionalisierung über intermediäre Organisationen, über die automatische Qualifizierung von Zwischennutzern in eigener Sache sowie gute Beispiele erleichtert. Eine gute Übersicht über Praxisbeispiele bietet die Plattform zwischennutzung.net^[2] sowie ausgewählte Praxisbeispiele der Reader^[3] aus dem ExWoSt-Forschungsprojekt zu Zwischennutzungen.

Literatur

• BMVBS, BBR (Hrsg.): Zwischennutzungen und Nischen im Städtebau als Beitrag für eine nachhaltige Stadtentwicklung. Werkstatt Praxis, Heft 57. Bonn 2008. ISBN 978-3-87994-957-1 (Volltext)
• Maren Kauzick: Zwischennutzung als Initiator einer neuen Berliner Identität? (= ISR Graue Reihe; 7). Institut für Stadt- und Regionalplanung, TU Berlin 2007, ISBN 978-3-7983-2068-0 (Volltext)
• Urban Pioneers: Stadtentwicklumg durch Zwischennutzung Hrsg: Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Taschenbuch: 192 Seiten Verlag: Jovis; Auflage: Bilingual (30. November 2007) ISBN 3-939633-28-3
• Jana Reichenbach-Behnisch, Michael Rudolph, Juristisches Gutachten: Thomas Käseberg: Konservierung, Erhalt und Leerstandsmanagement von wertvoller Bausubstanz durch Nutzerbeteiligungen mittels der vier Grundmodelle Verkauf-Miete-Pacht-Leihe. Wohnungsforschungsprogramm des BBR (http://www.forschungsinitiative.de/projekte.jsp?p=20068033583&stat=ab), Leipzig 2008.; Jana Reichenbach-Behnisch, Michael Rudolph: "Leerstandsmanagement durch Zwischennutzung", Taschenbuch, 262 Seiten, Hammonia-Verlag, 2009, ISBN 978-3872923196

Weblinks

Zwischennutzungsagenturen

• zwischennutzungsagentur.de – Berlin, Hessen
• haushalten.org – Leipzig, Dresden
• zzz-bremen.de – Bremen
• aaa-bremen.de – Bremen
• kuemmerei.org – Gießen
• zwischennutzungsagentur-wuppertal.de – Wuppertal

bekannte Zwischennutzungen

• tentstation.de – Tentstation Berlin, altes Freibad
• abfertigung.de – ABFERTIGUNG Bremen, ehem. Zollamt Überseehäfen

Wissenschaft / Forschung/ Plattformen

• raumlabor-berlin.de
• urbancatalyst.net
• templace.com
• zwischennutzung.net
• Stadtumbau durch Kommunikation auf Telepolis
• Raiko Bahr: Die Stadt entwickeln mit Zwischennutzungen – Voraussetzungen und politische Begründungen. (PDF) Diplomarbeit 2005

2nd hand spaces / Internationale Konferenz im Mai 2010 in Bremen

Einzelnachweise

1. ↑ Bundesamt für Bauwesen und Raum
2. ↑ zwischennutzung.net
3. ↑ „Zwischennutzungen und Nischen im Städtebau als Beitrag für eine nachhaltige Stadtentwicklung“