Realkredit

Ein Realkredit ist ein Kredit, der durch Grundpfandrechte (Hypothek oder Grundschuld) gesichert ist und dessen Beleihungsgrenze nur bis zu 60 % des Beleihungswerts oder 50 % des Verkehrswerts einer Immobilie betragen darf.

Legaldefinition

Eine Legaldefinition des Realkredites findet sich in § 21 Abs. 3 Nr. 1 KWG, der auf das nunmehr geltende Pfandbriefgesetz verweist. Hier wird in § 14 Abs. 1 und § 16 Abs. 1 und 2 PfBG bestimmt, dass Realkredite "nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des von der ...Bank auf Grund einer Wertermittlung ... festgesetzten Wertes des Grundstücks (Beleihungswert) zur Deckung benutzt werden" dürfen. Die Bestimmung setzt somit voraus, dass die Obergrenze von 60 % (= Beleihungsgrenze) des Beleihungswerts nicht überschritten werden darf. Über diese generelle Vorschrift hinaus sind strenge Voraussetzungen an die Gewährung von Realkrediten geknüpft.

Strenge Voraussetzungen

Der Realkredit ist auf wohnliche und gewerbliche Immobilien begrenzt und muss die folgenden aufsichtsrechtlichen Bedingungen nach § 20a KWG erfüllen. Diesen zufolge ist erforderlich, dass

• das Grundpfandrecht rechtlich durchsetzbar ist und in angemessener Zeit realisiert werden kann (§ 20a Abs. 4 KWG);
• die Immobilie von einem unabhängigen Sachverständigen zum Markt- oder Beleihungswert bewertet und dies dokumentiert wird (§ 20a Abs. 5 KWG);
• der Wert der Immobilie regelmäßig überwacht und überprüft wird: Wohnimmobilien mindestens alle 3 Jahre, Gewerbeimmobilien mindestens jährlich (§ 20a Abs. 6 KWG);
• bankinterne Anweisungen zur Regelung der Kreditvergabe im Immobilensektor bestehen (§ 20a Abs. 7 KWG) und
• die beliehenen Immobilien angemessen gegen Schäden versichert sind (§ 20a Abs. 8 KWG).

Bei gewerblichen Realkrediten ist erforderlich, dass im Regelfall lediglich Büroräume und vielseitig nutzbare Geschäftsräume beliehen werden sollen, bei denen die Voraussetzung der Drittverwendungsfähigkeit erfüllt ist^[1]. Eine gewerblich genutzte Immobilie ist dann drittverwendungsfähig, wenn sie ohne weitere Maßnahmen von einem Dritten im vorhandenen Bauzustand genutzt werden kann. Die aktuelle Marktgängigkeit ist davon unabhängig.

Beleihungsalternativen für inländische Wohnimmobilien

Für im Inland belegene Wohnimmobilien haben die Kreditinstitute die Wahl zwischen zwei Beleihungsgrenzen^[2]:

• Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 bis 3 des PfBG in Verbindung mit der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) dürfen 60 % des Beleihungswerts der Wohnimmobilie als Grenze herangezogen werden. Dies ist an die Grenze angelehnt, die bereits in § 13 Abs. 4 Nr. 3 Grundsatz I für Gewerbeimmobilien galt. Mit diesem in Deutschland umgesetzten Konzept der Beleihungswertermittlung ist ein ausreichender Schutz vor Unterbesicherung gewährleistet.
• Alternativ dazu dürfen Institute 60 % eines nachhaltig erzielbaren Wertes der Wohnimmobilie heranziehen, den sie nicht unter Einhaltung der BelWertV, sondern anhand eigener Methoden ermitteln, wenn sie nachweisen, dass dieser Wert die Anforderungen an § 16 Abs. 2 Satz 1 bis 3 des PfBG ebenfalls erfüllt. Für in einem anderen Staat des Europäischen Wirtschaftsraumes belegene Wohnimmobilien darf die von den zuständigen Aufsichtsbehörden in diesem Mitgliedstaat festgesetzte Höchstgrenze für eine vollständige Besicherung mit Wohneigentum übernommen werden. Dadurch bestehen innerhalb der EU gleiche Wettbewerbsbedingungen für die Institute.

Realkreditsplitting

Die Fachsprache kennt zudem die Begriffe des echten und unechten Realkreditsplittings. Beide haben gemeinsam, dass eine Immobilie mit einem Grundpfandrecht belastet wird, wobei die gesetzliche Obergrenze von 60 % des Beleihungswertes bei der Kreditgewährung tatsächlich aber überschritten wird. Das sog. "unechte Realkreditsplitting", also die Aufteilung eines Realkredits in einen bis zur Beleihungsgrenze von 60 % reichenden Realkreditteil sowie einen darüber hinausgehenden Personalkreditteil, ist zulässig, ohne dass separate Kreditverträge für die unterschiedlichen Kreditteile abgeschlossen werden müssen. Dem steht nicht entgegen, dass in einzelvertraglichen Kreditvereinbarungen verschiedenartige Tilgungsmodalitäten für die beiden unterschiedlich anzurechnenden Darlehensteilbeträge vereinbart werden können. Beim echten Splitting werden hierfür zwei Kreditverträge geschlossen, die aufgeteilt (eben "gesplittet") werden in einen Realkreditteil und einen darüber hinaus grundbuchlich gesicherten Teil. Das unechte Realkreditsplitting hingegen kennt nur einen einheitlichen Kreditvertrag, der - abgesehen von unterschiedlichen Zins-/Tilgunssätzen für den Realkredit und den Restkredit - keine Hinweise auf die bankinterne Aufteilung enthält^[3]. Das Splitting ist erforderlich, weil aufsichtsrechtlich der Realkreditanteil eine günstigere Risikoeinstufung erhält und deshalb von einer geringeren Eigenmittelunterlegung des Kreditinstituts begünstigt ist (siehe Artikel über Beleihungswert). Seine günstige Risikoeinstufung ist darauf zurückzuführen, dass bei lediglich 60 %iger Beleihung die Wahrscheinlichkeit sehr hoch ist, dass der Kredit durch die Verwertungserlöse der beliehenen Immobilie zurückgezahlt werden kann.

Kreditinstitute

Nicht nur Realkreditinstitute, sondern auch Sparkassen, Genossenschaftsbanken oder Geschäftsbanken dürfen Realkredite gewähren.

Weblink

 Wiktionary: Realkredit – Bedeutungserklärungen, Wortherkunft, Synonyme, Übersetzungen

Einzelnachweis

1. ↑ Deutsche Bundesbank Fachgremium Sicherungstechniken
2. ↑ Deutsche Bundesbank, Begründung zur SolvV vom 17. Januar 2007, S. 26 f.
3. ↑ Stellungnahme der Deutschen Bundesbank zum Realkreditsplitting, Mai 2006, S. 35

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