Wertermittlung

Dieser Artikel oder Absatz stellt die Situation in Deutschland dar. Hilf mit, die Situation in anderen Ländern zu schildern.

Mit Wertermittlung bezeichnet man den Vorgang der Ermittlung eines verlässlichen Markt- bzw. Verkehrswerts, oder Beleihungswerts eines beliebigen Wirtschaftsguts.

Unter Wert versteht man im Unterschied zum Preis, der das Ergebnis einer konkreten Tauschaktion zwischen zwei konkreten Marktteilnehmern ist, die aggregierte Preisvorstellung einer Gruppe von Marktteilnehmern. Daher kann man den Wert auch als objektivierten Preis verstehen. Zwischen dem (subjektiven Einflüssen unterliegenden) Preis und Wert sind Abweichungen möglich und üblich: BGH-Urteil vom 25. Oktober 1967, AZ. VIII ZR 215/66: "Der Preis einer Sache muss ihrem Wert nicht entsprechen."

Bei der Wertermittlung versucht man nun – in der Regel durch Anwendung standardisierter Verfahren – eine möglichst objektive Aussage über den Wert einer Sache zu machen. So wird z. B. der Verkehrswert (auch Marktwert) von Immobilien in Deutschland im § 194 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit weiteren Normen definiert. Dabei sollen subjektive und besondere Einflüsse möglichst ausgeschaltet werden. Hierfür werden von den Ländern nach § 192 BauGB selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse bei eigens dafür eingerichteten Geschäftsstellen gebildet. Diese sowie auch speziell ausgebildete und ggf. öffentlich bestellte und vereidigte oder zertifizierte Sachverständige (Gutachter) führen daher die Wertermittlung durch. In Hessen und Baden-Württemberg werden auch Wertermittlungen von Ortsgerichten durchgeführt. Bei landwirtschaftlichen Objekten und bei hoheitlichen Eingriffen wie z. B. Straßenbau oder Bergbau empfehlen sich die landwirtschaftlichen Sachverständigen. Generell sollte den Gutachterausschüssen ggf. öffentlich bestellten und vereidigten oder den von einer registrierten Zertifizierungsstelle des Deutschen Akkreditierungsrates (DAR) zertifizierten Sachverständigen der Vorzug gegeben werden.

Das Element der Schätzung spielt dabei eine wesentliche Rolle. Ein Wert ist keine mathematisch genau ermittelbare Größe. So werden unterschiedliche Gutachter in der Regel zu verschiedenen Ergebnissen kommen. In der Rechtsprechung wird z. B. bei der Verkehrswertermittlung von Grundstücken von einer Bandbreite von ± 20 % ausgegangen. Allgemein kann man jedoch von einer Genauigkeit von ca. ± 10 % ausgehen.

Wertbegriffe, Verfahren

Je nach Anwendung sind im Immobilienbereich - je nach dem Zweck der Wertermittlung - unterschiedliche Wertbegriffe in Gebrauch:

• Beleihungswert
• Bodenwert
• Bodenrichtwert
• Einheitswert
• Feuerversicherungswert
• Markt- bzw. Verkehrswert
• Ertragswert (meist bei Betrieben, Unternehmen und vermieteten Gebäuden)
• Versicherungswert
• Zeitwert
• Neuwert
• Liquidationswert
• gemeiner Wert

Neben dem Begriff, der sich meist aus der Verwendung des ermittelten Wertes ergibt, existieren die Bewertungsverfahren (zwischen Begriff und Verfahren sind dabei Überschneidungen möglich):

• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Vergleichswertverfahren
• Residualwertverfahren
• DCF-Analyse
• Pachtwertverfahren
• Bieterverfahren

Praxistipp

Siehe Wertermittlungsgebühr

Literatur

• Bernard Metzger: Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken. aus der Reihe: Haufe Praxisratgeber, 4. Auflage, Haufe Verlag, Freiburg 2010, ISBN 978-3-448-10055-6.

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