Grundbuchprinzipien

Das Grundbuch hat die Aufgabe, über alle die ein Grundstück betreffenden Rechtsverhältnisse zuverlässig Auskunft zu geben. Um diese Aufgabe erfüllen zu können, gibt es die einzelnen Grundbuchprinzipien, nach denen das Grundbuch geführt werden muss.

Die gesetzliche Grundlage für das Grundbuch gliedert sich in einen materiellen Teil und einen formalen Teil.

Der materielle Teil ergibt sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 873 bis § 928 BGB). Diese Vorschriften sind die Grundlage für die Begründung und die Veränderung von Rechtenverhältnissen an Grundstücken.

Der formale Teil ergibt sich aus der Grundbuchordnung (GBO) und der Grundbuchverfügung (GBV). Die Grundbuchordnung (GBO) regelt zusammen mit der Grundbuchverfügung (GBV) den Inhalt, die Führung und die Benutzung des Grundbuchs sowie die Befugnisse der Rechtspfleger bei diesen Arbeiten.

Konsensprinzip (§ 20 GBO)

Das Einigungsprinzip bestimmt, dass der Erwerb, die Veränderung und die Aufhebung von Eigentum und sonstigen Rechten an Grundstücken sowohl von der Einigung der Beteiligten als auch von der Eintragung in das Grundbuch abhängig sind (§ 873 BGB – doppeltes Erfordernis).

Im Falle einer Einigung über die Rechtsübertragung (Auflassung, § 925 BGB) eines Grundstücks sowie im Falle der Eintragung und Veränderung des Inhalts oder Übertragung eines Erbbaurechts darf eine Eintragung nur erfolgen, wenn beide Vertragsparteien ihr Einverständnis durch einen notariell beglaubigten Vertrag wie zum Beispiel einen Kaufvertrag oder einen Schenkungsvertrag erklärt haben (§ 311b BGB).

Buchungsprinzip (§ 873 BGB)

Das Eintragungsprinzip besagt, dass nur durch Eintragung ins Grundbuch eine materielle Rechtsänderung erfolgt. Daraus folgt, dass eine Einigung ohne Eintragung genauso rechtsungültig ist, wie eine Eintragung ohne Einigung. Das Buchungsprinzip geht auf den Grundsatz des öffentlichen Glaubens zurück. Denn Inhalte und Rechte, die nicht im Grundbuch aufgelistet sind, gelten grundsätzlich als nicht bestehend.

Antragsprinzip (§ 13 GBO)

Grundsätzlich wird das Grundbuchamt nicht von Amts wegen tätig. Deshalb muss eine Eintragung, Veränderung oder Aufhebung immer auf einem schriftlichen Antrag beruhen, damit eine Änderung rechtskräftig wird. Antragsberechtigt ist jeder, zu dessen Gunsten die Eintragung vorgenommen werden soll (zum Beispiel Erwerber eines Grundstücks) sowie auch jeder, dessen Eigentum von der Eintragung betroffen ist.

Des Weiteren ist in § 13 Abs. 2 GBO vorgeschrieben, dass das Datum und die „genaue“ Uhrzeit, in dem ein Antrag beim Grundbuchamt eingeht, auf dem Antrag vermerkt werden muss. Dies ist wichtig, wenn zum Beispiel mehrere Anträge, das gleiche Grundstück betreffend, am selben Tag beim Grundbuchamt eingehen. In diesem Fall sind die Anträge chronologisch zu bearbeiten (Prioritätsgrundsatz).

Legalitätsprinzip

Das Recht bzw. die Pflicht des Grundbuchamts, die eingehenden Anträge auf Eintragung ins Grundbuch rechtlich zu prüfen, nennt man Legalitätsprinzip. Durch dieses Prinzip sollen Eintragungen vermieden werden, die das Grundbuch unrichtig machen würden. Allerdings ist zu beachten, dass sich das Legalitätsprinzip ausschließlich auf die formelle Richtigkeit der Anträge bezieht und nicht auf die materielle Richtigkeit. Es wird also nur geprüft, ob die Eintragung formalrechtlich zulässig ist, also gegen kein Gesetz verstößt, das einzutragende Recht grundbuchfähig ist, die erforderlichen behördlichen Genehmigungen erteilt wurden oder die allgemeinen Voraussetzungen (Identität der Beteiligten, Geschäftsfähigkeit usw.) gegeben sind.

Publizitätsprinzip (§ 12 GBO)

Das formelle Publizitätsprinzip (§ 12 Abs. 1 GBO) besagt, dass jeder das Grundbuch einsehen darf, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Das gleiche gilt auch für Urkunden, auf die im Grundbuch Bezug genommen wird (Kaufverträge, notarielle Beurkundungen etc.). Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn die Person/Stelle zu den Liegenschaften insbesondere rechtliche Verbindungen hat (zum Beispiel Pacht, Erbschein, notarielle Kaufurkunde).

Nach dem materiellen Publizitätsprinzip (§§ 891 ff. BGB) gilt der Inhalt des Grundbuches grundsätzlich als richtig (öffentlicher Glaube). D.h. Inhalte und Rechte, die im Grundbuch aufgelistet sind, gelten als bestehend; nicht eingetragene gelten als nicht bestehend. Die Richtigkeit gilt bis zum Beweis des Gegenteils.

Spezialitätsprinzip

Der Hauptzweck des Grundbuchs ist es, Sicherheit für die Rechtsverhältnisse an Grund und Boden zu schaffen und zu erhalten. Demnach gehört alles in das Grundbuch, was für den Inhalt und Umfang eines Rechts von Bedeutung ist, d.h. insbesondere das Grundstück und die Beteiligten müssen klar bestimmt sein. Die Rechte die sich auf das Grundstück beziehen, müssen klar und unzweideutig sein sowie die Übereinstimmung mit dem Liegenschaftskataster muss gewährleistet sein.

Prioritätsprinzip (§ 17, § 45 GBO, § 879 BGB)

Das Prioritätsprinzip regelt den Rang der einzelnen Rechte eines Grundstückes im Grundbuch. Sind in einer Abteilung mehrere Eintragungen vorzunehmen, so erhalten sie eine Reihenfolge, welche sich nach dem Antragsdatum bzw. Eingangsuhrzeit richten. Dabei darf die später beantragte Eintragung nicht vor der Erledigung des früher gestellten Antrages erfolgen, § 17 GBO. Sind die Anträge ausnahmsweise gleichzeitig gestellt worden, so ist dies im Grundbuch zu vermerken (§ 45 Abs. 1 GBO).

Sind die Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen, so hat das unter Angabe eines früheren Tages eingetragene Recht den Vorrang. Rechte, die unter Angabe desselben Tages eingetragen sind, haben gleichen Rang (§ 879 BGB, § 45 GBO - Datumsprinzip).

Literatur und Quellen

Deutschland:

• Clemens Stewing, Geschichte des Grundbuchs, in: Rpfleger (Der Rechtspfleger) 1989, S. 445–447
• zur Geschichte und zum internationalen Vergleich: Walter Böhringer, in: Georg Meikel/Horst Bestelmeyer: Grundbuchrecht, Bd. I, 9. Aufl., München 2004, S. 1 ff. ISBN 3-472-04533-7
• Josef Rieder, Stefan Rieder: Vormerkung und Widerspruch im Grundstücksverkehr. Deutscher Sparkassen Verlag, Stuttgart ⁵ 2005, ISBN 3-09-305337-4

Österreich:

• Grundbuchsgesetz 1955, BGBl. Nr. 39/1955, in der Fassung BGBl. I Nr. 112/2003, verfügbar im RIS unter http://www.ris2.bka.gv.at/
• Feil/Marent/Preisl: Grundbuchsrecht. Linde Verlag 2005, ISBN 3-7073-0674-7
• Feil: Grundbuchsgesetz. Linde Verlag 1998

Schweiz:

• Schweizerische Verordnung vom 22. Februar 1910 betreffend das Grundbuch (GBV)
• Daniel Steudler: Die Evaluation des nationalen Landadministrationssystems der Schweiz. In: INFO V+D 3/2004, Eidgenössische Vermessungsdirektion, S. 14ff (Webdokument, pdf, auf cadastre.ch)

Weblinks

 Wiktionary: Grundbuch – Bedeutungserklärungen, Wortherkunft, Synonyme, Übersetzungen

Deutschland:

• Übersicht der deutschen Bundesnotarkammer zur Einführung des Elektronischen Grundbuchs
• Grundbuchordnung (bei juris.de)
• Verordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung (bei juris.de)

Österreich:

• Abfragen im Grundbuch bei lexunited.com
• Grundbuch Online bei IMD (kostenpflichtig)
• EDV-Technik Dipl.-Ing. Went Gesellschaft m.b.H. (kostenpflichtig)
• Grundlegende Informationen des Bundesministeriums für Justiz
• Übersicht der behördlich ermächtigten Abfragestellen

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