Bauhandwerker-Sicherungshypothek

Mit der Bauhandwerkersicherungshypothek hat der vorleistungspflichtige Bauhandwerker oder Bauunternehmer die Möglichkeit, die Zahlung seiner Vergütung (Werklohnforderung) durch Eintragung einer Sicherungshypothek an einem Grundstück des Auftraggebers im Grundbuch zu sichern.

Bedeutung der Bauhandwerkersicherungshypothek

Ein Bauhandwerker ist vorleistungspflichtig. Er erbringt seine Leistung (Material, Arbeitsleistung bzw. Arbeitslöhne), bekommt aber sein Geld („Vergütung“) erst nach Abschluss seiner Tätigkeit, also nach Abnahme der Bauleistung. Wird sein Auftraggeber zahlungsunfähig (insbesondere im Fall der Insolvenz), hat der Bauhandwerker seine Vorleistungen erbracht, erhält aber seine Vergütung nicht mehr (Forderungsausfall). Er kann seine Vorleistungen auch nicht mehr „zurückholen“, weil das verbaute Material wesentlicher Bestandteil des Grundstücks geworden ist und damit in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergegangen ist. Der Grundstückseigentümer seinerseits (oder der Insolvenzverwalter) kann daher die Leistung des Bauhandwerkers benutzen oder verwerten, ohne dass der Bauhandwerker bezahlt worden ist. Nach einer Umfrage des Zentralverbands des Deutschen Handwerks waren 2001 durch Forderungsausfälle 39,2 Prozent aller Betriebe in Mitleidenschaft gezogen und 8,5 Prozent in ihrer Existenz gefährdet.

Eine mögliche Sicherung des Bauhandwerkers wären angemessene Vorauszahlungen; diese müssen allerdings ausdrücklich vertraglich vereinbart werden. Der Bauhandwerker kann eine solche vertragliche Vereinbarung in der Regel nicht erreichen, weil bereits bei einer Ausschreibung von Bauleistungen die Vertragsbedingungen vom Auftraggeber diktiert werden. Ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (kurz VOB/B, früher Verdingungsordnung für Bauleistungen), eine Art allgemeine Geschäftsbedingung für das Baugewerbe) vertraglich vereinbart, kann der Bauhandwerker Abschlagszahlungen in Höhe des Wertes der jeweils nachgewiesenen vertragsgemäßen Leistungen einfordern. Oftmals ist die VOB/B jedoch nicht vereinbart oder die Vereinbarung ist wegen Formmangels unwirksam, so dass auf die allgemeinen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zurückgegriffen werden muss.

Nach § 648 BGB kann der Bauhandwerker die Eintragung einer Sicherungshypothek am Grundstück des Bestellers für seine Forderungen aus dem Bauvertrag verlangen. Diese Regelung ist allerdings durch Individualvereinbarung abdingbar.

Vorläufiger (einstweiliger) Rechtsschutz

Das Gesetz spricht davon, dass der Bauhandwerker die Eintragung einer Sicherungshypothek „verlangen“ kann. Er bekommt die Sicherungshypothek also nicht automatisch, sondern er muss seinen Anspruch notfalls gerichtlich durchsetzen. Dies kann mehrere Monate, vielleicht sogar Jahre dauern. Vor dieser überlangen Verfahrensdauer ist der Bauhandwerker geschützt, indem er seine Ansprüche kurzfristig im Wege der einstweiligen Verfügung im Grundbuch durch eine Vormerkung sichern kann.

Kritik

Das Instrument der Bauhandwerkersicherungshypothek ist sehr unvollkommen. Es erfasst insbesondere nur die Fälle, in denen der Auftraggeber auch gleichzeitig Grundstückseigentümer ist. Die zahlreichen Fälle, in denen der Bauhandwerker als Subunternehmer für einen Generalunternehmer tätig wird, werden nicht erfasst. Dies gilt sogar dann, wenn der Generalunternehmer zwar eine eigenständige juristische Person ist, aber dennoch wirtschaftlich quasi identisch mit dem Grundstückseigentümer ist. In Einzelfällen hat die Rechtsprechung über das Rechtsinstitut Treu und Glauben aber auch in diesen Fällen die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek für zulässig gehalten.^[1]

Allerdings ist, wenn der Bauhandwerker mit seiner Sicherungshypotkek zum Zuge kommt, das Grundbuch in der Regel durch im Rang vorgehende Eintragungen (beispielsweise durch die Bankenfinanzierung des Bauvorhabens) schon so hoch belastet, dass die Bauhandwerkersicherungshypothek nicht mehr werthaltig ist.

Die Bundesländer Sachsen und Thüringen haben daher 2002 eine Gesetzesinitiative zur Verbesserung der Sicherheiten für die Bauhandwerker beschlossen.

Weitere gesetzliche Regelungen

Durch das am 1. Mai 2000 in Kraft getretene Gesetz zur Beschleunigung fälliger Zahlungen wurde in das bürgerliche Gesetzbuch eine Abschlagszahlungsregelung eingeführt (§ 632a BGB).

Zum anderen kann der Bauhandwerker auf Grund des im Jahr 1993 in Kraft getretenen und zum 1. Mai 2000 nochmals veränderten § 648a BGB anstelle einer Bauhandwerkersicherungshypothek eine Sicherheit auch noch in anderer Form verlangen. Die Sicherheit geht bis zur Höhe des vollständigen voraussichtlichen Vergütungsanspruches sowie einem Zuschlag für eventuelle Nebenforderungen in Höhe von 10% des Vergütungsanspruchs. Die Sicherheitsleistung kann in den Formen des § 232 BGB geleistet werden, praktisch kommt hauptsächlich die Sicherheit durch Bankbürgschaft vor, wozu § 648a Abs. 2 BGB weitere Regelungen enthält.

§ 648a Abs. 7 BGB bestimmt, dass von § 648a Abs. 1-5 BGB abweichende Vertragsbestimmungen unwirksam sind. Ausgeschlossen ist die Bauhandwerkersicherung nach § 648a BGB allerdings in den in § 648a Abs. 6 genannten Fällen, unter anderem bei juristischen Personen des öffentlichen Rechts als Auftraggebern und unter bestimmten Umständen bei Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses.

siehe auch

• Werkvertrag

Einzelnachweise

1. ↑ OLG Naumburg, 14. April 1999, Zeitschrift für deutsches und internationales Baurecht (ZfBR) 2000, S. 553 und NZBau 2000, S. 79

Weblinks

• Gesetzentwurf des Bundesrats vom 2. Februar 2006 für ein Forderungssicherungsgesetz und Stellungnahme der Bundesregierung (PDF-Datei; 603 kB)

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