Hypothek (Deutschland)

Eine Hypothek ist nach deutschem Sachenrecht ein Grundpfandrecht (§ 1113 Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)). Es kann am Eigentum an einem Grundstück, am Erbbaurecht, am Wohnungseigentum oder am Gebäudeeigentum begründet werden. Der Inhaber der Hypothek ist berechtigt, die Zahlung einer bestimmten Geldsumme aus dem Grundstück zu fordern. Das heißt, der Inhaber der Hypothek darf Substanz und Nutzungen des Grundstücks durch Zwangsvollstreckung (§ 1147 BGB) nutzen, um die festgelegte Geldsumme zu erhalten. Dies kann der Eigentümer durch Zahlung an den Gläubiger verhindern, § 1142 BGB. Durch die Hypothek ist das Grundstück dem Gläubiger verpfändet. Lasten mehrere Hypotheken auf einem Grundstück, haben diese einen festen Rang, nach dem die Hypothekengläubiger befriedigt werden.

Die Bedeutung der Hypothek tritt in der Praxis zu Gunsten der Grundschuld immer weiter zurück, heute sind nur noch rund 20 Prozent der Grundstücksbelastungen als Hypotheken bestellt. Praktische Bedeutung hat die Hypothek allerdings noch als Zwangs- und Bauhandwerker-Sicherungshypothek.

Gesetzlicher Inhalt § 1113 BGB

„[Absatz 1] Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist (Hypothek).“

Im Gegensatz zur Grundschuld muss hier eine Forderung zugrunde liegen.

Für Pfandrechte an Schiffen gelten die besonderen Vorschriften zur Schiffshypothek, die denen zu den Grundpfandrechten weitgehend ähneln.

Verhältnis zur persönlichen Forderung

Im Gegensatz zur Grundschuld besteht eine intensive Verknüpfung (Akzessorietät) der Hypothek am Grundstück mit der persönlichen Forderung gegen den Schuldner. Für die Hypothek ist die Existenz einer solchen persönlichen, auf die Zahlung von Geld gerichteten Forderung unabdingbare gesetzliche Voraussetzung. Diese persönliche Forderung ist typischerweise eine Darlehensforderung, muss es aber rechtlich nicht sein, auch alle anderen persönlichen Geldforderungen (beispielsweise aus anderen Verträgen oder auch Schadensersatzansprüche) können durch eine Hypothek gesichert werden.

Zur Verdeutlichung ein Beispiel: Der Eigentümer bestellt der Bank, zur Sicherung eines Darlehens in Höhe von 100.000 €, eine Hypothek an seinem Grundstück. Im Laufe der Jahre hat er 70.000 € an die Bank zurückbezahlt. Die Bank hat gegen den Eigentümer noch eine Darlehensforderung in Höhe von 30.000 €. Stellt er nun die Zahlung ein, so kann die Bank lediglich 30.000 € aus der Hypothek fordern, denn die Höhe der Hypothek schrumpft mit jeder Zahlung des Eigentümers, die er auf das Darlehen (die gesicherte Forderung) tätigt. Gleichzeitig entsteht eine Eigentümergrundschuld in Höhe der bisher geleisteten Zahlungen auf das Darlehen. Daher hat der Eigentümer eine Eigentümergrundschuld in Höhe von 70.000 € erworben, die zwar nicht im Grundbuch eingetragen ist, aber dennoch materiell-rechtlich besteht. Das Grundbuch ist insoweit unrichtig, und der Eigentümer kann es berichtigen lassen.

In der Bankenpraxis sind drei Vertragsverhältnisse rund um die Hypothekenbestellung zu unterscheiden:

1. Der Darlehensvertrag, aus dem sich regelmäßig die Forderung der Bank gegenüber dem Darlehensnehmer ergibt; beispielsweise ein Darlehensrückzahlungsanspruch.
2. Die dingliche Einigung über die Bestellung einer Hypothek am Grundstück des Schuldners, wenn dieser Grundstückseigentümer ist oder am Grundstück eines Dritten, der sich bereit erklärt, mit seinem Grundstück die Forderung des Schuldners zu sichern.
3. Der Sicherungsvertrag auch Sicherungsabrede genannt. Dieser Vertrag bildet regelmäßig die schuldrechtliche Grundlage für die Hypothekenbestellung.

Daraus ergeben sich folgende rechtliche Konsequenzen:

• Ist der Darlehensvertrag nichtig, so entsteht kraft Gesetzes keine Hypothek, sondern eine Eigentümergrundschuld. Im Zweifel sichert die Hypothek dann nicht den Rückzahlungsanspruch der Bank, der sich daraus ergibt, dass diese den Darlehensbetrag schon ausgezahlt hat und sich erst im Nachhinein herausgestellt hat, dass der Darlehensvertrag ungültig war.
• Ist die dingliche Einigung nichtig, zum Beispiel wegen Geschäftsunfähigkeit des Grundstückseigentümers, so entsteht kein dingliches Recht am Grundstück. Ficht dagegen die Bank wegen eines Irrtums die Einigung im Nachhinein erfolgreich an und ist die Hypothek bereits im Grundbuch eingetragen, so ist nach herrschender Meinung eine Eigentümergrundschuld entstanden.
• Bei Unwirksamkeit der Sicherungsabrede ist die Hypothek aufgrund des im deutschen Recht geltenden Abstraktionsprinzips regelmäßig wirksam. Der Grundstückseigentümer hat dann jedoch einen Anspruch auf Löschung der Hypothek, da dann kein Rechtsgrund für die Hypothek besteht.

Die Bank kann grundsätzlich auf zweierlei Weise gegen den nicht zahlenden Schuldner vorgehen. Einerseits steht der Bank der schuldrechtliche Rückzahlungsanspruch aus dem Darlehensvertrag zu. Aufgrund dieses Anspruches haftet der Schuldner mit seinem gesamten Vermögen. Darüber hinaus kann die Bank das mit der Hypothek belastete Grundstück im Wege der Zwangsvollstreckung verwerten. Dann steht ihr nur der Erlös zu, der sich aus dem Grundstück ergibt. In diesem Falle haftet nur das Grundstück und nicht der Schuldner persönlich.

Bestellung

Die Hypothek entsteht durch Einigung (vgl. § 873 Abs. 1 BGB) zwischen dem Eigentümer und dem Inhaber der persönlichen Forderung und Eintragung (vergleiche § 873, § 1115 Abs. 1 BGB) der Hypothek in das Grundbuch. Bei der Briefhypothek, die nach dem Gesetz den Regelfall darstellen soll, wird die Hypothek in einem besonderen Hypothekenbrief verbrieft. Dadurch wird erreicht, dass die Hypothek ohne Eintragung im Grundbuch durch Abtretung der Forderung und Übergabe des Briefes übertragen werden kann, was ihre Verkehrsfähigkeit erhöht. Im Fall der Briefhypothek ist zur Entstehung als Hypothek neben Einigung und Eintragung zusätzlich die Übergabe des Hypothekenbriefs erforderlich; vor der Briefübergabe handelt es sich um eine Eigentümergrundschuld.

Übertragung

Die Übertragung der Hypothek erfolgt durch Abtretung der gesicherten Forderung. Für die wirksame Übertragung einer Briefhypothek – diese Form der Hypothek ist der Regelfall in der Praxis – muss die Abtretungserklärung schriftlich erteilt werden. Außerdem muss der Hypothekenbrief dem Erwerber übergeben werden. Mit dem Übergang der Forderung auf den Erwerber geht die Hypothek auf den neuen Inhaber über. Dieser gesetzliche Regelfall der Hypothek wird als Verkehrshypothek bezeichnet. Bei ihrer Übertragung stellt sich das Problem, dass der Erwerber bei strenger Durchführung der Abhängigkeit der Hypothek von der Forderung sich nicht auf den Inhalt des Grundbuches verlassen könnte, weil er stets überprüfen müsste, ob die persönliche Forderung (noch) besteht. Zur Überwindung dieser Schwierigkeit erstreckt sich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch der öffentliche Glaube an die Richtigkeit des Grundbuches für die Hypothek auch auf die Forderung. Die Hypothek kann also auch dann gutgläubig erworben werden, wenn entgegen dem Grundbuch die Forderung nicht (mehr) existiert.

Für die Übertragung der Buchhypothek gilt Folgendes: Bei dieser Form der Hypothek ist die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen, sofern es sich um eine Sicherungshypothek handelt (vergleiche § 1184 BGB). Daher bietet sie für den Eigentümer einen erhöhten Schutz vor gutgläubigen Erwerbern, aber dafür ist sie hinsichtlich ihrer Umlauffähigkeit eingeschränkt. Für ihre Übertragung ist es notwendig, dass die Abtretung in das Grundbuch eingetragen wird. Erst mit Vollendung dieser Eintragung ist der Inhaberwechsel vollzogen. Banken lassen sich grundsätzlich nicht zur Sicherung eines Darlehens auf die Bestellung einer Buchhypothek ein.

Wirtschaftlicher Grund für die Übertragung der Hypothek können Forderungsverkauf oder zum Beispiel Umschuldung sein. (Wenn beispielsweise eine andere Bank ein Darlehen mit weniger Zins anbietet)

Für die Sicherungshypothek gilt das nicht. Sie ist streng akzessorisch zur persönlichen Forderung. Bei ihr kann sich der Erwerber zum Beweise der Forderung nicht auf das Grundbuch berufen. Gleichzeitig ist die Sicherungshypothek als Buchrecht, das heißt ohne Brief, ausgestaltet.

Einen Spezialfall der Sicherungshypothek stellt die Höchstbetragshypothek dar. Sie ist eine Sicherungshypothek, bei der nicht eine bestimmte Forderung in bestimmter Höhe gesichert wird, sondern im Grundbuch nur ein Höchstbetrag genannt wird, die Feststellung der Forderung aber vorbehalten bleibt.

Umwandlung in eine Eigentümergrundschuld

Auch wenn die Forderung, auf die sich die Hypothek bezieht, durch den Eigentümer getilgt wurde, bleibt die Hypothek im Grundbuch dennoch eingetragen. Durch die Erteilung einer löschungsfähigen Quittung, in der die Bank bestätigt, dass die zugrunde liegende Forderung durch den Eigentümer getilgt wurde, erhält der Eigentümer die Möglichkeit, die derzeit eingetragene verdeckte Eigentümergrundschuld in eine offene Eigentümergrundschuld umzuwandeln. Dazu wendet er sich mit der löschungsfähigen Quittung an einen Notar seiner Wahl, der seinen Antrag auf Umschreibung beglaubigt und diesen dem Grundbuchamt einreicht.

Auch wenn die der Hypothek zugrunde liegende Forderung nicht oder noch nicht zur Entstehung gelangt ist (bspw. wenn das zugrunde liegende Darlehen niemals oder noch nicht ausbezahlt wurde, entsteht eine Eigentümergrundschuld (§ 1163 Abs. 1, § 1177 Abs. 1 BGB). Diese Eigentümergrundschuld kann jedoch vom Nichtberechtigten gutgläubig als forderungsentkleidete Hypothek erworben werden (§ 1138, § 892 BGB).

Hypothekenhaftung

Die Haftung des Grundstücks für die Hypothek erstreckt sich auf die wesentlichen und nicht wesentlichen Bestandteile einschließlich der Erzeugnisse, auf das Zubehör des Grundstücks, die Miet- und Pachtforderungen und auf die Versicherungsforderungen aus der Versicherung von Gegenständen, die zur Haftungsmasse gehören, beispielsweise aus der Feuerversicherung eines Gebäudes.

Literatur

• Wolfgang Rauch: Grundschuld und Hypothek. C. H. Beck, München 1998, ISBN 3-406-44428-8.

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