Erschliessungskosten

Der Erschließungsbeitrag ist eine vom Grundstückseigentümer zu entrichtende Kommunalabgabe, mit der die Kommune die Erschließung eines Grundstücks, insbesondere eines Baugrundstückes, finanziert.

Allgemeines

Erschließung meint dabei die Herstellung der Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken durch Anschluss an Ver- und Entsorgungsnetze wie Elektrizität, Gas, öffentliche Wasserversorgung und Kanalisation (Technische Erschließung) sowie den Anschluss an das Wegenetz (Verkehrsmäßige Erschließung). Der Erschließungsbeitrag wird als Kostenersatz für die Herstellung von Teilanlagen einer Straße wie die Fahrbahn, Mischflächen, Gehwege, Straßenbeleuchtung, Straßenentwässerung, Parkflächen, Radwege, Verkehrsgrün sowie die Kosten für den Erwerb des Straßenlandes von den Gemeinden gefordert. Eine wichtige rechtliche Voraussetzung für die Beitragserhebung ist, dass die Straße für den öffentlichen Verkehr gewidmet ist.

Eine bestehende Erschließung ist Voraussetzung für die Bebaubarkeit eines Grundstücks. Sie ist also Voraussetzung dafür, dass aus Bauerwartungsland Bauland wird. Eine Baugenehmigung wird im allgemeinen nur dann erteilt, wenn auch die Erschließung des Grundstückes gesichert ist.

Zur Abgrenzung zu anderen Bedeutungen des Ausdrucks spricht man auch von Baulanderschließung, womit man immer die technische Erschließung sowie die Erschließung für den Straßenverkehr meint.

Analog zur Erhebung von Erschließungsbeitrag für den erstmaligen Bau von Straßen wird von den Kommunen ein Ausbaubeitrag erhoben. Dieser dient in den meisten Fällen einer finanziellen Beteiligung der Grundstückseigentümer an einer Erneuerung einer bestehenden, aber stark sanierungsbedürftigen Straße. Auch für eine Erweiterung oder Verbesserung von Straßen oder Straßenteilen können Ausbaubeiträge erhoben werden.

Rechtslage

Deutschland

Für die Herstellung der Erschließung sind Beiträge an die Kommune oder an die Versorgungsträger zu entrichten. Dabei ist bei den Verkehrswegen zu unterscheiden zwischen dem Erschließungsbeitrag für die erstmalige Herstellung einer zum Anbau bestimmten Straße bzw. Erschließungsanlage (BauGB; Bundesrecht, Erschließungsbeiträge) und dem Beitrag für die Verbesserung/den Ausbau einer bereits erstmalig hergestellten Erschließungsanlage (KAG; Landesrecht; Straßenausbaubeitrag).

Neben den Verkehrswegen fallen im Rahmen der Erschließung regelmäßig Beiträge für leitungsgebundene Einrichtungen (Wasserversorgung, Abwasser) an. Hierbei ist zwischen dem Beitrag für die Neuerstellung der Anlage (Herstellungsbeitrag), dem Beitrag für die Verbesserung einer bestehenden Anlage (Verbesserungsbeitrag) und dem Beitrag für die Erneuerung einer bestehenden Anlage (Erneuerungsbeitrag; selten, bei sehr großer Verbesserung der Anlage) zu unterscheiden. Grundlage für die Beiträge zu leitungsgebundenen Einrichtungen sind Beitragskalkulationen und die Einbindung der Kalkulationsergebnisse in die Satzungen der Gemeinde.

Nach dem BauGB §§ 127 ff. BauGB werden Erschließungsbeiträge erhoben für den Erwerb und die Freilegung der Flächen, Herstellung der Erschließungsanlage einschließlich der Anlagen zu ihrer Entwässerung und Beleuchtung, z.B. Bau von Straßen und Wegen, Parkplätzen, Grünanlagen, Lärmschutzwällen, etc. Die Eigentümer tragen höchstens 90% (Gemeindeanteil mind. 10%, § 129 BauGB) der Kosten für die erstmalige Herstellung dieser Anlagen. Die Kosten werden auf die erschlossenen Grundstücke verteilt, laut § 131 BauGB können folgende Verteilungsmaßstäbe herangezogen werden:

1. die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung,
2. Grundstücksfläche (m²) oder
3. Grundstücksbreite (m) an der Erschließungsanlage

Die Verteilung wird durch Satzung eines Gemeinderatsbeschlusses bestimmt.

Aus der Sicht des Eigentümers oder Käufers haben die Erschließungskosten einen erheblichen Anteil an den Grundstückskosten. Der Notar sollte in der notariellen Verhandlung auf die Bedeutung der Erschließungskosten hinweisen. Obwohl eine Straße nach allem Augenschein fertiggestellt ist, werden von den Gemeinden teilweise noch Jahrzehnte später Erschließungskosten geltend gemacht. Dies resultiert in vielen Fällen daraus, dass die Beitragspflicht erst mit der Verlegung der "letzten Gehwegplatte" entstehen kann, die Straße aus der Sicht des Bürgers aber schon lange fertiggestellt erschien.

Verteilungsmaßstab

Die Erschließungskosten werden auf alle erschlossenen Grundstücke verteilt. Während früher die Grundstücksfront zur erschlossenen Straße als Verteilungsmaßstab diente, wird heute die Flächengröße des Grundstücks als Verteilungsmaßstab genommen. Weitere Faktoren sind die Geschosszahl sowie die Art der Nutzung. Die Gemeinde hat gem. § 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB mindestens 10 % der Erschließungskosten zu tragen. Die Erhebung und die Berechnung des Erschließungsbeitrages wird über kommunale Satzungen geregelt.

Widerspruch

In dem Bescheid über Erschließungsbeiträge nach §§ 127 ff BauGB muss eine Rechtsbehelfsbelehrung enthalten sein. Die Widerspruchsfrist beträgt dann einen Monat. Ohne Rechtsbehelfsbelehrung betrüge sie ein Jahr. Der Widerspruch hat keine aufschiebende Wirkung, die Beiträge müssen innerhalb der Monatsfrist gezahlt werden. Diese Zahlungsverpflichtung kann unter Umständen durch einen gesondert zu stellenden Antrag auf Aussetzung der Vollziehung ganz oder teilweise verhindert werden.

Seit dem 1. November 2007 ist das Zweite Gesetz zum Bürokratieabbau (Bürokratieabbaugesetz II) in Nordrhein-Westfalen in Kraft. Hiernach bedarf es für die Dauer der Gültigkeit des Gesetzes (1. November 2007 bis 31. Oktober 2012) vor Erhebung einer Anfechtungsklage der Einlegung von Widersprüchen (Vorverfahren) nicht mehr. Die Folge ist, dass Vorverfahren nicht mehr durchgeführt werden.

Kennzeichnungen ebf / ebp

Mit den Abkürzungen „ebf“ (erschließungsbeitragsfrei) und „ebp“ (erschließungsbeitragspflichtig) kennzeichnet man bei der Angabe eines Bodenwertes, ob dieser die Erschließungsbeiträge enthält oder nicht.

Verjährung

Im Baugesetzbuch findet man keine entsprechenden Regelungen, so dass gemeinhin das Landesabgabenrecht (in RLP wird dies über die Abgabenordnung § 169 Abs 2 Satz 2 geregelt, auch 4 Jahre)zur Geltung kommt. Hiernach beträgt die Verjährungsfrist ab endgültiger Herstellung der Straße 4 Jahre. Endgültig hergestellt ist eine Straße, wenn sie technisch fertiggestellt ist und andere rechtliche Voraussetzungen erfüllt sind (z.B. das Widmungserfordernis, Erlass einer Satzung über einen etwaigen Minderausbau in der Straße usw.). Weitere Voraussetzung ist, dass der Erschließungsbetrag feststellbar ist d.h. er muss abrechenbar sein. Dies ist i.d.R mit dem Eingang der Letzten Unternehmerrechnung der Fall. Nach Eingang dieser, entsteht die sog. sachliche Beitragspflicht. Daher beginnt die Verjährung am Ende des Jahres nach Eingang der letzten Rechnung zu laufen.

Nach Jahrzehnten sind jedoch auch die Ansprüche an einen Notar verjährt, wenn er nicht auf Erschließungskosten bei einem Grundstückskaufvertrag hingewiesen hat.

Bitte beachte den Hinweis zu Rechtsthemen!