Kündigung von Mietverträgen

Bei der Kündigung von Mietverträgen nach deutschem Mietrecht ist grundsätzlich zu unterscheiden zwischen

• einer ordentlichen Kündigung,
• einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist und
• einer außerordentlichen fristlosen Kündigung.

Besondere Kündigungsschutzvorschriften gelten für Mietverträge über Wohnraum.

Ordentliche Kündigung von Wohnungsmietverträgen

Grundsätzlich gilt: nur Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sind, können von einer Vertragspartei durch ordentliche Kündigung beendet werden. Eine ordentliche Kündigung kann also bei Zeitmietverträgen vor Ablauf der vereinbarten Befristung nicht erfolgen. Eine vorzeitige Beendigung kommt hier grundsätzlich nur bei Anlass zu einer außerordentlichen (auch fristlose Kündigung genannt; z. B. § 561 Abs.1 BGB) in Betracht, oder wenn die Vertragsparteien einen Mietaufhebungsvertrag vereinbaren. Die weitverbreitete Ansicht, der Mieter müsse dem Vermieter lediglich drei Nachmieter stellen, um vorzeitig aus einem Zeitmietvertrag ausscheiden zu können, ist falsch; dies gilt nur bei einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag oder in einem Mietaufhebungsvertrag, weiterhin dann, wenn besondere Härtegründe des Mieters anzuerkennen sind.^[1]

Für die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Vertrags schreibt das Gesetz bestimmte Formen und Fristen vor: Die Kündigung muss insbesondere schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB), das Kündigungsschreiben muss unterschrieben sowie unmissverständlich als Kündigung deklariert sein. Sind an einem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, muss eine Kündigung von allen bzw. an alle ausgesprochen werden. Vermieter und Mieter können weiterhin nur unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Fristen kündigen. Nach § 573c Abs. 1 BGB hat der Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten, eine kürzere Frist kann jedoch vertraglich vereinbart werden. Kündigt dagegen der Vermieter, so richtet sich die Frist nach der Dauer des Mietverhältnisses. Bis zu fünf Jahren Vertragsdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters drei Monate, nach mehr als fünfjähriger Dauer sechs Monate und nach acht Jahren Dauer neun Monate. Andere Kündigungsfristen wie kürzere Fristen für den Mieter oder längere für den Vermieter können jedoch vereinbart werden oder sich gegebenenfalls bei Altmietverträgen ergeben, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden.

Eine zusätzliche Kündigungssperrfrist gilt für den Vermieter bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung. Wer eine umgewandelte Mietwohnung kauft, kann als neuer Eigentümer grundsätzlich erst nach Ablauf von drei Jahren seit dem Erwerb (Grundbucheintragung) wegen Eigenbedarfs oder Hinderung wirtschaftlicher Verwertung kündigen (Kündigungssperrfrist, § 577a Abs. 1 BGB). Diese Frist kann sich in Städten und Gemeinden verlängern, wenn dies durch Rechtsverordnung bestimmt wurde.

Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung begründen. Der Vermieter kann einem vertragstreuen Mieter grundsätzlich nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss die vom Vermieter geltend gemachten Gründe erkennen lassen. § 573 Abs. 2 BGB nennt beispielhaft Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung, z. B. erhebliche Vertragspflichtverletzungen oder „Eigenbedarf“ (d. h. der Vermieter benötigt die Wohnung für sich oder für Familienangehörige). In § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nennt das Gesetz die Unrentabilität ebenfalls als ordentlichen Kündigungsgrund. Zahlt der Käufer eines Mietshauses extra einen Kaufpreis, der erheblich über dem wirtschaftlichen Wert des Grundstücks liegt, so führt dies nach Auffassung des LG Kiel nicht zu einer Unrentabilität.

Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung

Selbst dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, ist der Mieter nicht immer zum (sofortigen) Auszug gezwungen. Zu prüfen ist bei einer fristgerechten Kündigung weiterhin, ob der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann. Dies ist nach dem Gesetz der Fall, „wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“; eine Härte liegt nach dem Gesetz auch dann vor, „wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“ (sog. Sozialklausel des § 574 BGB). Nach der Rechtsprechung kommen als Gründe für den Widerspruch beispielsweise auch in Betracht: schwere Erkrankung, hohes Alter und Gebrechlichkeit. Ein Widerspruchsrecht nach § 574 steht dem Mieter bei berechtigter außerordentlicher fristloser Kündigung durch den Vermieter jedoch nicht zu.

Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden (§ 574b Abs. 1 BGB). Die Unterschrift des Mieters ist also unbedingt erforderlich; bei mehreren Mietern müssen alle unterzeichnen. Das Widerspruchsschreiben muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugegangen sein (§ 574 b Abs. 2), wenn dieser im Kündigungsschreiben oder rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit zum Widerspruch hingewiesen hat. Wird dies vom Vermieter versäumt, kann der Mieter auch noch später widersprechen – spätestens im ersten Termin des eventuellen Räumungsprozesses.

Außerordentliche fristlose Kündigung

Die fristlose Kündigung richtet sich nach den § 543, § 569 BGB. Der mit Abstand wichtigste Fall ist der Zahlungsverzug des Mieters. Befindet sich der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Höhe eines Betrages in Verzug, der eine Monatsmiete übersteigt, oder befindet er sich insgesamt in der Höhe eines Betrages in Verzug, der zwei Monatsmieten erreicht, kann der Vermieter kündigen. Dem Mieter wird aber die Möglichkeit gegeben, diese Kündigung unwirksam zu machen, indem er sämtliche Rückstände (also auch die nach der Kündigung weiter entstandenen) begleicht. Diese sog. "Schonfrist" endet aber 2 Monate, nachdem der Mieter eine Räumungsklage wegen der Kündigung zugestellt bekommen hat; danach bleibt die Kündigung auf jeden Fall wirksam. Wurde dem Mieter allerdings innerhalb der letzten zwei Jahre bereits einmal wegen Zahlungsverzugs gekündigt und hat er durch nachträgliche Zahlung die Kündigung unwirksam gemacht, kann er nicht noch einmal von der "Schonfrist" profitieren; die zweite Kündigung bleibt dann auf jeden Fall wirksam.

Der Vermieter darf bei der Frage des Zahlungsverzugs nur die laufenden Mieten berücksichtigen, d.h. in die Berechnung dürfen keine einmaligen Beträge wie z.B. Betriebskostennachzahlungen, Kautionen, Verzugsschäden, Rechtsanwaltskosten etc. einfließen.

Zu beachten ist, dass die Schonfrist nur für die Kündigung wegen "reinen" Zahlungsverzugs gilt. Stützt der Vermieter die Kündigung auf weitere Gründe (dies kann z.B. auch eine ständige unpünktliche Mietzahlung sein), gilt die "Schonfrist" für diesen Teil der Kündigung nicht; sie bringt dem Mieter dann letztlich nichts.

Auch die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs muss schriftlich erfolgen und begründet werden. Mindestens muss der Zahlungsverzug als Grund und der Gesamtsaldo an Rückständen angegeben sein.

Eine Umdeutung einer unwirksamen außerordentlichen Kündigung in eine ordentliche Kündigung ist nur möglich, wenn sich aus dem Kündigungsschreiben ergibt, dass der Vermieter das Mietverhältnis auf jeden Fall beenden will.

In der Regel bedarf es vor einer Kündigung einer Abmahnung an den Mieter. In Ausnahmefällen kann eine solche entbehrlich sein, z.B. wenn der Mieter andere Mieter aufs Übelste beleidigt und außerdem durch nächtlichen Lärm belästigt.^[2]

Verhältnis zum Rücktritt

Vor der Überlassung des Mietobjektes kann nach § 323 BGB zurückgetreten werden. Nach der Überlassung des Mietobjektes wird ein Rücktrittsrecht durch ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung verdrängt.

Die Kündigung von Mietverträgen nach österreichischem Mietrecht.

Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurden, können von den Vertragsparteien durch ordentliche Kündigung beendet werden. Für eine Kündigung des Vermieters gilt im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG, dass diese nur wirksam ist, wenn sie gerichtlich eingebracht wird und keine fristgerechten Einwendungen durch den Mieter erfolgen. Dabei hat sich der Vermieter auf besonders wichtige Kündigungsgründe im Sinne des § 30 MRG zu berufen.

Kündigt der Mieter einen auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag, der dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG unterliegt, kann dies schriftlich ohne Angabe von Gründen erfolgen. Eine gerichtliche Kündigung des Mieters ist seit 2006 nicht mehr zwingend notwendig, aber prinzipiell noch möglich.

Im Ein- und Zweifamilienhaus kann der Vermieter Mietverträge auf unbestimmte Zeit ohne Angabe von Gründen formlos aufkündigen. Dasselbe gilt für den Mieter. Die Kündigungsfrist richtet sich nach der vertraglichen Vereinbarung oder nach den bestandrechtlichen Bestimmungen der Zivilprozessordnung (ZPO).

In Mietverträgen, die unbestimmte Zeit abgeschlossen wurden, zeitliche begrenzte Kündigungsverzichte, von der Rechtsprechung als zulässig erachtet.

Mietvertrags-Kündigung in der Schweiz

Gemäß Art. 267 ff. Obligationenrecht sind Kündigungen beim unbefristeten Mietvertrag unter Einhaltung einer Kündigungsfrist und gewisser Formvorschriften (z.B. schriftlich und beim Vermieter auf vorgeschriebenem Formular) durch beide Parteien unbürokratisch möglich. Allerdings gelten für den Vermieter gewisse Einschränkungen, und das Mietverhältnis muss für eine gewisse Frist erstreckt werden, wenn die Kündigung für die Mietpartei eine Härte zur Folge hätte.

Weblinks

• Rechte von Mietern und Vermietern bei Kündigung einer Mietwohnung - Zusammenfassung eines Rechtsanwalts

Quellenangaben

1. ↑ vgl. dazu den Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe, in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1982, S. 124
2. ↑ Der beleidigte Vermieter

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