- Eigentumswohnung
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Inhaltsverzeichnis
Deutschland
Wohnungseigentum (zu unterscheiden von Wohneigentum) ist im deutschen Recht eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung.
Begrifflichkeit
Wohnungseigentum ist das Eigentum an einer einzelnen Wohnung, einer Eigentumswohnung. Diese stellt ein Sondereigentum an einem Grundstück in der Form einer Wohnung innerhalb eines Gebäudes mit mehreren Wohnungen (Mehrfamilienwohnhaus) oder in einem Reihenhaus, von dem mehrere auf einem gemeinsamen Grundstück stehen, dar. Immer teilen sich also mehrere Eigentümer an einem Grundstück dessen Eigentum, wobei jede Wohnung eigentumsrechtlich einem anderen Eigentümer zugeordnet ist (oder zumindest sein kann). Auch Doppelhaushälften (DHH) können in Wohnungseigentum aufgeteilt werden, das heißt jedes DHH-Teilgrundstück wird als „Wohnung“ betrachtet. Dies geschieht insbesondere in denjenigen Fällen, in denen die kommunal erforderliche Grundstücksgröße je Haus(-hälfte) nicht erreicht ist.
Geschichte
Vor Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gab es in den Vorgängerrechten einzelner Länder so genanntes Stockwerkseigentum. Diese Eigentumsform hatte auch den Spottnamen Händelhaus (in Süddeutschland: „Streithäuser“), weil Streit zwischen den Eigentümern häufig gewesen sein soll. Auch gab es Rechte, die das Grundeigentum und das Eigentum an darauf stehenden Gebäuden unterschieden.
Das BGB allerdings definiert ein auf dem Grundstück befindliches Gebäude als wesentlichen Bestandteil des Grundstücks (§ 93, § 94 BGB). Wesentliche Bestandteile teilen jedoch das rechtliche Schicksal des Grundstücks, also können im Umkehrschluss keine Rechte an wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks begründet werden. Somit wird der Eigentümer des Grundstücks kraft Gesetz auch Eigentümer des wesentlichen Bestandteils (§ 946 BGB). Der bisherige Eigentümer des wesentlichen Bestandteils kann auch keinen Herausgabeanspruch gem. § 958 BGB geltend machen.
Diese Regelung erwies sich als zu unflexibel. Nach dem Zweiten Weltkrieg zwang der Wohnraumbedarf dazu, Formen zu finden, wie Wohnraumsuchende an dessen Finanzierung beteiligt werden, zugleich aber auch einen realen Gegenwert erhalten konnten. Diese Möglichkeit wurde mit dem Gesetz über Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) vom 15. März 1951 geschaffen.
Die letzte Reform des Wohnungseigentumsrechtes erfolgte zum 1. Juli 2007. Hier wurde eine gegenständliche beschränkte Rechtsfähigkeit (Teilrechtsfähigkeit) der Eigentümergemeinschaft gesetzlich festgeschrieben (§ 10 Abs. 6 WEG), die bereits zwei Jahre zuvor von der Rechtsprechung anerkannt worden war (Beschluss des BGH von 2005, Az. V ZB 32/05). Außerdem wurde die Außenhaftung der Mitglieder beschränkt, das gerichtliche Verfahren auf das Klageverfahren nach der Zivilprozessordnung umgestellt statt dem bisherigen Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit (§§ 43 ff. WEG), die Gemeinschaft zur Führung einer Beschlusssammlung verpflichtet (§ 24 Abs. 7 WEG) und die Möglichkeit geschaffen, in bestimmten Fällen von starren Regeln der Gemeinschaftsordnung durch 3/4- Mehrheitsbeschlüsse abzuweichen (§ 16 Abs. 4 WEG).
Rechtliche Konstruktion
Die rechtliche Konstruktion beruht darauf, dass das Eigentum an dem Grundstück selbst in einer Teilungserklärung durch die Anzahl vorhandener (oder vorgesehener) Wohnungen geteilt wird und jeder (künftige) Wohnungseigentümer einen Miteigentumsanteil an diesem Grundstück erhält. Jeder Miteigentumsanteil wird zu einer eigenen Immobilie, die separat im Grundbuch, speziell dem Wohnungsgrundbuch, eigenständig geführt wird und rechtlich unabhängig von dem anderen Wohnungseigentum auf dem Grundstück existiert. Eine Eigentumswohnung kann unabhängig von den anderen veräußert oder mit einem Grundpfandrecht belastet, also beliehen werden. Auch eine Zwangsversteigerung hat keine Auswirkungen auf die anderen Miteigentümer.
Das Wohnungseigentum besteht damit zwingend aus
- einem Anteil am Gemeinschaftseigentum in Bruchteilen, meist in 1/1000 Anteilen, bei großen Wohnanlagen auch in Millionstel, Miteigentumsanteil (MEA) genannt; und
- dem Sondereigentum, also der zugeschriebenen Wohnung - oder -
- Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen (Gewerbe, Lager).
Darüber hinaus kann ein Miteigentumsanteil verbunden werden mit einem
- Sondernutzungsrecht für bestimmte Bereiche, z. B. PKW-Stellplätze auf dem Grundstück
Das Wohnungseigentumsgesetz trifft detaillierte Regelungen, wie Wohnungs- und/oder Teileigentum begründet werden kann, über dessen gemeinschaftliche Verwaltung durch die Wohnungs- und/oder Teileigentümer, die Bildung der Instandhaltungsrücklage, sowie über das gerichtliche Verfahren in Wohnungseigentumssachen.
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung, die notariell zu beglaubigen ist, enthält eine textliche Beschreibung der einzelnen Wohnungen und zusätzlich Pläne des gesamten Gebäudes, in dem jedes Wohneigentum durch farbliche Markierung und entsprechende Beschriftung bezeichnet ist. Es ist üblich, aber nicht zwingend, dass der Bruchteil (Miteigentumsanteil) des Eigentums der anteiligen Wohnungsfläche entspricht. Abweichungen können sich in der Praxis auch durch nachträgliche Ausbauten, z. B. im Dachgeschoss, ergeben. Grundlage der Aufteilung in Sondereigentum ist eine behördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung für die einzelnen Wohnungen. Nach Auffassung des Kammergerichts ist es nicht notwendig in der notariellen Teilungserklärung eine Festlegung zwischen Wohnungs-/Teileigentum zu treffen, was für erhebliche Erleichterung in der Zukunft bedeuten kann. [1]
Die der Teilungserklärung zugehörige Gemeinschaftsordnung regelt das Innenverhältnis der Eigentümer untereinander. Beispiele sind Umlageschlüssel für Jahresabrechnungen, Regelungen für Stimmrecht und Vertretungsvollmachten bei den Eigentümerversammlungen, Vollmachten für den Verwalter, Regeln für die Auflösung der Gemeinschaft etc. Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung sind beim Grundbuchamt hinterlegt und haben Vereinbarungscharakter. Das bedeutet, dass sie nur durch eine Vereinbarung verändert werden können, d. h. jeder einzelne Eigentümer muss die Änderung öffentlich beglaubigt unterschreiben, und sie muss dann beim Grundbuchamt hinterlegt werden. Erleichterungen haben sich durch die WEG-Novelle zum 1. Juli 2007 ergeben, insbesondere um in Einzelfällen verbrauchsbezogene Umlageschlüssel und Modernisierungen mit 3/4-Mehrheit durchsetzen zu können.
Einräumungsvertrag
Die vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach §3 WEG entspricht der Teilungserklärung. Der Einräumungsvertrag ist im Gegensatz zur Teilungserklärung zwingend notariell zu beurkunden. Der wesentliche inhaltliche Unterschied ist, dass eine vertragliche Einräumung dann notwendig wird, wenn mehrere Personen Eigentümer des zu teilenden Grundstücks sind. Ein Beispiel hierfür wäre eine Erbengemeinschaft, die ein Mehrfamilienhaus erbt. In diesem Fall wird man, um unterschiedliche Interessenlagen zu berücksichtigen, vertraglich jedem das Sondereigentum an einer Wohnung vertraglich einräumen. Denn mit den Rechten am Sondereigentum kann jede betroffene Person entscheiden, wie er mit seinem Eigentum verfahren möchte.
Eigentumsformen
Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum, Wohnungseigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum ist deshalb so wichtig, weil davon die Zuständigkeit und Kostentragungspflicht der Instandhaltung abhängt.
Sondereigentum
Sondereigentum definiert sich über alles, was nicht gemeinschaftliches Eigentum nach §1 Abs. 5 WEG ist. Es umfasst sowohl Wohnungs- sowie Teileigentum. Zudem erhält jede von der Teilungserklärung/Einräumungsvertrag zum Sondereigentum ernannte Räumlichkeit ein eigenes Grundbuchblatt. Einzige Voraussetzung dafür ist, dass das zuständige Bauprüfungsamt die Abgeschlossenheit der zum Sondereigentum erklärten Räumlichkeiten bescheinigt. Des Weiteren wird dem Sondereigentum ein Miteigentumsanteil zugeordnet und im Bestandsverzeichnis des jeweiligen Grundbuchblattes eingetragen. Der Miteigentumsanteil und die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft sind untrennbar vom Sondereigentum.
Wohnungseigentum
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer abgeschlossenen Wohnung und deren Nebenräume in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört. Diese Räume sind in der Teilungserklärung beschrieben und in den beim Grundbuchamt hinterlegten Grundrissplänen eingezeichnet. (§ 5 WEG).
Teileigentum
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in Verbindung mit dem Mitgeigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört, z. B. Lagerschuppen, Läden und Gewerberäume, Keller (vgl. § 1 Abs. 3 WEG).
Gemeinschaftseigentum
Gemeinsam genutzte Gebäudeteile wie Verkehrsflächen (Treppen, Eingangsbereiche usw.), das Grundstück, die gemeinschaftliche Haustechnik, die Gebäudehülle (Fenster), die gesamte statisch notwendige Bausubstanz, Wohnungstrennwände etc. stehen im Gemeinschaftseigentum (vgl. § 1 Abs. 5 WEG). Zum Gemeinschaftseigentum gehören auch die Finanzmittel der Gemeinschaft, d.h. die laufenden Gelder und die für größere Reparaturen angesparte Instandhaltungsrücklage. Für die Organisation der Bewirtschaftung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums und zur Verwaltung der gemeinschaftlichen Finanzmittel kann von der Wohnungseigentümerversammlung ein Verwalter auf jeweils bis zu fünf Jahre Amtszeit gewählt werden. Grundsätzlich obliegt der Gemeinschaft die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Sondernutzungsrechte
Gemeinschaftliche Flächen können durch Sondernutzungsrechte einem Sonder- oder Teileigentum zugeordnet werden. Der Berechtigte kann dann über die Fläche oder den Raum unter Ausschluss der übrigen Eigentümer verfügen. Dies ist bei PKW-Stellplätzen, Kellerräumen sowie Balkonen/Loggien üblich. Der Berechtigte trägt aber nur die Bewirtschaftungskosten. Größere Instandhaltungen sind weiterhin Sache der Gemeinschaft, sofern die nichts anderes beschlossen bzw. vereinbart hat.
Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Gesamtheit der Eigentümer bildet eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Deren oberstes Selbstverwaltungsorgan ist die Wohnungseigentümerversammlung, die über einen Mehrheitsbeschluss einen Hausverwalter bestellen kann. Die Bestellung eines Verwalters kann auch durch die Teilungserklärung nicht ausgeschlossen werden. Der Verwalter erstellt Wirtschaftspläne zur Kalkulation der nötigen Hausgeldvorauszahlungen, erstellt die Jahresabrechnungen, führt die Eigentümerversammlungen und Beschlusssammlung, ist für die Verkehrssicherungspflicht und die laufenden Wartungen und Instandhaltungen gemäß den Eigentümerbeschlüssen verantwortlich. Aus dem Kreise der Wohnungseigentümer wird ein häufig dreiköpfiger Verwaltungsbeirat (1 Vorsitzender + 2 Beisitzer) gewählt, der für die Prüfung von Belegen und Abrechnungen und die Unterzeichnung von Protokollen zuständig ist und beratendes Bindeglied zwischen Verwalter und Eigentümern ist.
Schweiz
Im schweizerischen Recht existiert das Institut des Stockwerkeigentums (Art. 712a ff. ZGB) als Form des Miteigentums. Das dem Stockwerkeigentümer zustehende Sonderrecht vermittelt jedoch kein Sondereigentum.[2]
Literatur
- Paul Kaller: Eigentumswohnung. dtv, 2. Auflage, München 2004 ISBN 3-423-58059-3; 3. Aufl., erscheint im Herbst 2007.
- Pick/Bärmann: Wohnungseigentumsgesetz, 17. Auflage, ISBN 3-406-37700-9, München 2006
- Alexander C. Blankenstein: WEG Reform 2007., WRS Verlag, 2007, ISBN 978-3-448-07120-7
- Wilfried J. Köhler: Das neue WEG, Verlag Dr. Otto Schmidt, 2007, ISBN 978-3-504-45710-5
- Schmidt, Rolf: Sachenrecht II:Immobiliarsachenrecht, Kreditsicherungsrecht, 4. Aufl., Dr. Rolf Schmidt GmbH:Grasberg bei Bremen, 2008, ISBN 978-3-86651-047-0
Weblinks
- Verbraucherschutzverein für Wohnungseigentümer
- Text des Wohnungseigentumsgesetzes
- Zum Stockwerkseigentum nach altem badischem Landesrecht (PDF)
- Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsgesetz
- Immobilienberatung
Quellen
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