Güterabschätzung

Die Grundstücks- und Immobilienbewertung (auch veraltet Güterabschätzung) ist ein durch Rechtsvorschriften geregeltes Verfahren, das durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Sachkenntnis einen Verkehrswert (Marktwert) für bebaute und unbebaute Grundstücke (Immobilie) zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt.

Zwecke der Grundstücksbewertung

• Wertermittlung zum Zweck des Verkaufs
• Wertermittlung in der Zwangsversteigerung
• Wertermittlung zum Zweck der Beleihung
• Wertermittlung zum Zweck der Bilanzierung
  • IAS 40: Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
• Wertermittlung zum Zweck der Besteuerung
  • Einheitswert-Feststellung (§§ 19 ff BewG)
  • Grundbesitzwert-Feststellung (§§ 138 ff BewG)
• Wertermittlung zum Zweck der Bestimmung des Versicherungswertes

Die Grundstücksbewertung wird in der Regel durch hierzu qualifizierte Sachverständige für Grundstücksbewertung durchgeführt. Diese Sachverständigen haben in der Regel eine wissenschaftliche Universitäts- oder Fachhochschulausbildung in Architektur, Bauingenieurwesen, Vermessungsingenieurwesen, Betriebswirtschaftslehre, Bauökonomie, Immobilienökonomie, Stadtplanung oder Geographie und eine mehrjährige Berufserfahrung beziehungsweise Weiterqualifizierung auf dem Gebiet der Grundstücksbewertung. Nach § 193 BauGB erstattet auch ein Gutachterausschuss Verkehrswertgutachten.

Ziel in der Grundstücksbewertung ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) im Sinne des § 194 BauGB. Hierzu werden verschiedene anerkannte Wertermittlungsverfahren verwendet.

Unterschiede zur Unternehmensbewertung

Im Gegensatz zu der Unternehmensbewertung wird im Rahmen der Immobilienbewertung nicht von der geplanten Entwicklung sondern von einer typisierten Entwicklung ausgegangen, indem versucht wird durch den Ansatz typisierter Annahmen den Einfluss des Managements auszuschliessen. Gleichzeitig handelt es sich bei Immobilienbewertung um eine Vorsteuerbetrachtung, wohingegen im Rahmen der Unternehmensbewertung auch Unternehmenssteuern berücksichtigt werden.

Hierdurch kann es zu erheblichen Abweichungen von Unternehmensbewertung und Immobilienbewertung kommen. Bedingt durch diese Abweichungen kommt es ebenfalls zu den sogenannten Net Asset Value Discounts und -Premiums.

Deutsche Verfahren, normiert

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (so genannte Vergleichsgrundstücke). Geeignet ist dieses Verfahren vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke und Eigentumswohnungen. Voraussetzung ist, dass eine genügend große Anzahl von Vergleichsobjekten vorhanden ist. Je spezifischer die Immobilie ist, umso weniger ist das Vergleichswertverfahren für die Praxis geeignet (§ 13 WertV).

Ertragswertverfahren

Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude, getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Bodenwert wird in der Regel über das besprochene Vergleichswertverfahren ermittelt. Dieses Verfahren kommt insbesondere dann zum Zug, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist. Das betrifft vor allem Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, Gewerbeobjekte und so genannte Betreiberimmobilien wie etwa Hotels, Krankenhäuser und Freizeitimmobilien (§ 15 WertV).

Sachwertverfahren

Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlage, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach Normalherstellungskosten zu ermitteln. Der Bodenwert ist nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet wie etwa bei Einfamilienhäusern. Der Sachwert wird darüber hinaus noch zusätzlich marktbereinigt um zu einem marktkonformen Ergebnis zu kommen (§ 21 WertV).

Anwendung

Diese drei genannten Verfahren sind in Deutschland durch die Wertermittlungsverordnung (WertV) normiert und werden in der gängigen Gerichtspraxis angewendet.

Als Ergänzung zur Wertermittlungsverordnung (WertV) sind Wertermittlungs-Richtlinien (WertR) erlassen worden.

Deutsche Verfahren, nicht normiert

Das Maklerverfahren ist eine einfache Methode zur groben Wertschätzung einer Immobilie. Hierbei wird der Grundstücksrohertrag mit einem von der Objektart abhängigen Rohertragsfaktor multipliziert.

Das Residualwertverfahren dient zur Ermittlung des maximalen Bodenkaufpreises für eine Immobilie.

Internationale Verfahren

Es gibt weitere Verfahren, die international angewendet werden:

• Discounted Cash Flow-Methode (DCF),
• Residualwertverfahren
• Monte-Carlo-Simulation
• Appraisal Approach

Bewertungsstandards

• Europäisch, Blue Book
• International, White Book
• Europäische Bewertungsansätze (türkisch)

Weblinks

• VÖB-Immobilienanalyse - Instrument zur Beurteilung des Chance-Risikoprofils von Immobilien - Publikation des Bundesverbandes Öffentlicher Banken Deutschlands, VÖB
• Wertermittlungsverordnung-WertV
• Wertermittlungsrichtlinien 2002 – WertR 2002
• Vortragsfolien für die Vorlesung Immobilienprojektentwicklung
• Royal Institution of Chartered Surveyors - RICS (englisch)
• Regina Koch: Immobilienbewertung leicht gemacht. Interna Aktuell, ISBN 978-3-934662-08-7 (auch als E-Book)

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