Umgekehrte Hypothek

Eine Umgekehrte Hypothek oder Umkehrhypothek (engl.: Reverse Mortgage) ist eine Art der Immobilienverrentung. Diese Finanzdienstleistung wurde in den USA eingeführt und wird mittlerweile auch in verschiedenen Ländern Europas, so auch in Deutschland und Österreich, angeboten.

Die Bezeichnung ist in ihrer deutschen Übersetzung insofern irreführend, als es keinen engen, sachlichen Zusammenhang zwischen einer Hypothek (einem Grundpfandrecht) und dem Finanzdienstleistungsprodukt Umgekehrte Hypothek gibt. Sie wird daher auch Immobilienrente genannt.

Bei der Umkehrhypothek handelt es sich um einen Kreditvertrag, dem eine Immobilie als Sicherheit dient. Der Kredit kann in einem Einmalbetrag oder in monatlichen Raten ausgezahlt werden. Der Hausbesitzer bleibt Eigentümer und kann in seiner Immobilie weiterhin wohnen. Als Sicherheit dient eine verbriefte Grundschuld, Zinsen und Tilgung werden gestundet. Die Schuldenlast baut sich – im Gegensatz zum normalen Baukredit – von Jahr zu Jahr auf, deshalb hat sich die Bezeichnung Umkehrhypothek entwickelt.

Die Darlehensrückzahlung wird erst nach dem Tod des Kreditnehmers oder bei Umzug in ein Pflegeheim fällig. Die Erben können das Darlehen aus eigenem Vermögen, mithilfe eines neuen Kredits oder durch den Verkauf des Objekts ablösen. Oder aber die Bank verwertet das Haus und zahlt einen eventuellen Überschuss an die Erben aus. Die Kreditnehmer sind gegen Räumung geschützt, solange noch einer der Partner der Kreditnehmerseite lebt, seinen ersten Wohnsitz im Haus hat und solange der Kreditnehmer die örtlichen Lasten (Steuern usw.) trägt.

Umgekehrte Hypotheken sollen vor allem Hausbesitzern helfen, die außer ihrem Haus kein größeres finanzielles Vermögen und evtl. nur ein niedriges Einkommen oder eine unzulängliche Rente haben: Eine monatliche Zahlung aus dem Kreditvertrag mit der Variante, dass der Kreditnehmer im Haus bleibt, ähnelt dem Konstrukt des lebenslangen Wohnrechts (und zugleich einem Verkauf gegen Leibrente). Bei sinkenden Pensionen und immer mehr Kinderlosen rechnen sich die Anbieter ein hohes Potenzial aus. In den USA hat sich die Zahl der Nutzer von Reverse Mortgages zwischen 2001 und 2006 versechsfacht und steigt weiter steil: allein 2006 um rund 30.000 auf 70.000 bei den staatlich besicherten, die 90 Prozent ausmachen.

Das Problem für die Hausbesitzer ist jedoch, dass nur werthaltige, schuldenfreie Immobilien in guter Lage eine nennenswerte Verrentung erzielen. Wer ein unattraktives, verwohntes Objekt auf dem Land besitzt oder noch eine Hypothek abzahlt, wird kaum profitieren. Hinzuzurechnen sind auch die erheblichen Kosten des Finanzdienstleisters. Der Hausbesitzer kann immer nur eine wesentlich niedrigere Auszahlung erwarten, als sich rein rechnerisch aus dem Verkehrswert und der rein statistischen Lebenserwartung ergeben würde.

Da mit dem Abschluss einer solchen Immobilienrente praktisch der Hauswert abgegeben wird, um ihn abzuwohnen, kann nach dem Tod des Kreditnehmers das Erbe erheblich geschmälert sein oder auch entfallen.

Literatur

• Gunnar Lang: Reverse Mortgage als Alterssicherungsinstrument in Deutschland. Nomos, Baden-Baden 2008, ISBN 978-3-8329-3290-9 (ZEW-Wirtschaftsanalysen 86).
• Udo Reifner: Innovative Finanzdienstleistungen. Baden-Baden 2007, ISBN 978-3-8329-2752-3.
• Daniel Schnabl: Die US-amerikanische reverse mortgage („umgekehrte Hypothek”). Ein Alterssicherungsmodell für Deutschland? In: Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht. Heft 19, 2007, ISSN 1434-677X, S. 714–719.
• Mike Schneider: Kalkulation von Lifetime bzw. Reverse Mortgages. Eine kritische Analyse am Beispiel des US-amerikanischen Home Equity Conversion Mortgage (HECM)-Modells. Gabler, Wiesbaden 2009, ISBN 978-3-8349-1333-3 (Schriftenreihe des European Center for Financial Services).