Jahresabrechnung

Die Jahresabrechnung ist die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) jährlich nach dem Wirtschaftsjahr fällige Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Jahresabrechnung muss von dem Hausverwalter erstellt werden.

Rechtsgrundlagen

Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Nach § 28 Abs. 3 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des Wirtschaftsjahres eine schriftliche Abrechnung aufzustellen.

Inhalt der Jahresabrechnung

Die Jahresabrechnung muss sowohl eine Gesamtabrechnung, die einzelnen Kostenarten entsprechend dem beschlossenen Wirtschaftsplanes, die Einzelabrechnungen für die einzelnen Wohnungen als auch den Verteilungsschlüssel enthalten. Die Ausgaben werden mit den Einnahmen aus Hausgeld und eventuellen Sonderumlagen verrechnet. Darüber hinaus muss in der Jahresabrechnung die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage dargestellt werden. Nach dem neuesten BGH Urteil vom 4. Dezember 2009 (V ZR 44/09) muss die tatsächliche und die geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung dargestellt werden. Die Instandhaltungsrücklage ist weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. Es handelt sich um ein Bestandskonto.

Folgende einzelne Kostenpositionen werden in der Regel verwendet:

Umlagefähige Betriebskosten

• Wasserkosten
• Abwasserkosten (gegebenenfalls nach Verbrauch von Frischwasser, hängt von der Abwassersatzung der Kommune ab)
• Niederschlagswasserkosten
• Stromkosten der gemeinschaftlichen Beleuchtung
• Straßenreinigung
• Grundsteuer - ist zwar Bestandteil der 2. BV und daher auch umlagefähig auf den Mieter, hat aber in der reinen Jahresabrechnung für Wohnungseigentum nichts zu suchen. Diese Kosten sind separat vom jeweiligen Eigentümer zu zahlen.
• Müllbeseitigung
• Hausreinigung
• Kosten des Betriebs eines Aufzugs
• Heizkosten, wenn eine gemeinschaftliche Heizungsanlage vorhanden ist
• Gartenpflege
• Hausmeister Gesamtkosten
• Hausmeister nicht umlagefähige Kosten
• Hausmeister umlagefähige Kosten
• Schornsteinreiniger
• Gebäude- und Haftpflichtversicherungen
• Winterdienst
• laufende Kosten für eine gemeinschaftliche Antennen- oder Empfangsanlage, z.B. Kabel TV
• Betriebs- und Wartungskosten für alle gemeinschaftlich genutzten Anlagen/Geräte (Art der Anlagen/Geräte nennen)
• sonstige umlagefähigen Betriebskosten (Kostenart nennen)
• Dachrinnenreinigung
• Brennerwartung

Nicht umlagefähigen Kosten

• Hausmeister (z. B. für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen)
• Kontoführungsgebühren
• Verwalterentgelt
• Instandhaltungsrücklage
• sonstige nicht umlagefähigen Kosten (z. B. Anschaffung eines Rasenmähers)

Die Unterteilung in umlagefähige bzw. nicht umlagefähige Kosten setzt voraus, dass es sich um eine Wohnraumvermietung handelt. Im Gegensatz zur Wohnraumvermietung ist bei der Gewerbemietverträgen sehr wohl eine Umlage sämtlicher Hausmeisterkosten, Verwalterentgelte etc. möglich.

Die oben genannten Positionen berufen sich auf die neueste Version der 2. BV. Ob diese Kosten wirklich auf den Mieter weiterbelastet werden können muss unbedingt mit dem Mietvertrag abgeglichen werden. Bei älteren Mietverträgen sind evtl. einzelne Positionen nicht umlegbar.

Verfahren

Ist ein Verwaltungsbeirat vorhanden, sollte dieser vorab die Jahresabrechnung prüfen. In der Wohnungseigentümerversammlung wird die Jahresabrechnung mehrheitlich beschlossen. Guthaben werden ausgezahlt, Fehlbeträge müssen nachgezahlt werden. Mit der Beschlussfassung wird auch die Fälligkeit beschlossen.

Empfänger der Jahresabrechnung

Der Verwalter ist verpflichtet pro Eigentumseinheit eine Jahresabrechnung zu erstellen. Das hat zur Konsequenz, dass der Adressat der Jahresabrechnung derjenige Eigentümer ist, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung im Grundbuch eingetragen ist. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kann eine Forderung bzw. Guthaben nur an den neuen Eigentümer ausgezahlt bzw. von ihm eingefordert werden. Gegen den Verkäufer besteht kein Rechtsverhältnis mehr. Einzelheiten sind zwischen dem Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag zu regeln.

Weblinks

• Betriebskostenverordnung

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