Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage (auch Reparaturfonds, Rücklage, Erneuerungsfonds) ist eine Rücklage für die langfristige Erhaltung der Liegenschaftswerte gemäß Wohnungseigentumsgesetz.

Deutschland

Die Instandhaltungsrücklage ist im § 21 Absatz 5 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Danach handelt es sich um die vorgeschriebene Ansammlung einer angemessenen Geldsumme, aus der notwendige Instandsetzung und Instandhaltung, gegebenenfalls auch die modernisierende Instandsetzung, am gemeinschaftlichen Eigentum zukünftig finanziert werden.

Begriff

Im Wohnungseigentumsgesetz wird von Instandhaltungsrückstellung gesprochen. Dieser Begriff steht in einem gewissen Widerspruch zum (kaufmännischen) Begriff der Rückstellung, wie er im Bilanz- und Steuerrecht verwendet wird. Aus kaufmännischer Sicht handelt es sich bei der Instandhaltungsrückstellung, die das WEG nennt, tatsächlich um eine Rücklage. Obwohl in Kommentaren^[1][2] dazu aufgerufen wird, im Bereich des Wohnungseigentumsrechts bei dem vom Gesetz verwendeten Begriff Rückstellung zu bleiben, hat sich in der Praxis offensichtlich der Begriff Instandhaltungsrücklage durchgesetzt, der auch vom Bundesgerichtshof und vom Bundesfinanzhof in neueren Entscheidungen (soweit ersichtlich, durchgehend) verwendet wird.

Bedeutung

Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung, die jeder Wohnungseigentümer verlangen und gegebenenfalls sogar gerichtlich durchsetzen kann. Die Verwaltung der Instandhaltungsrücklage obliegt in der Regel dem Verwalter. Eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage ist ausschließlich für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums zulässig. Lediglich der Einsatz bei kurzfristigen Liquiditätsengpässen für laufende Kosten ist zulässig. Die Instandhaltungsrücklage gehört zum Verwaltungsvermögen (§ 10 Absatz 7 Satz 3) und wird bei Verkauf der Wohnung nicht ausgezahlt. Die Höhe der monatlichen Beiträge zur Instandhaltungsrücklage ist im Wirtschaftsplan festzulegen und mehrheitlich in der Wohnungseigentümerversammlung zu beschließen.

Sie wird von allen Miteigentümern anteilig aufgebracht. Der Verteilungsschlüssel orientiert sich am Miteigentumsanteil, wenn nichts anderes in der Gemeinschaftsordnung (ungenau auch Teilungserklärung genannt) vereinbart ist. Häufig wird dort als Verteilungsschlüssel die Größe der einzelnen Wohnungen in Quadratmeter genommen.

Eine Abschätzung der gesamten zu erwartenden Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum kann zum Beispiel mittels der Petersschen Formel vorgenommen werden. Die Formel eignet sich aber nur für ältere Anlagen. Nach einer groben Faustregel des Fachverbands für Wohnungseigentumsverwalter ist bei Neuanlagen eine jährliche Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage von 0,8 bis 1,0 % des Kaufpreises ab Baufertigstellung angemessen.

Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 5 WEG verpflichtet, die gemeinschaftlichen Gelder, also auch die Instandhaltungsrücklage, gesondert von seinem Vermögen zu halten. Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn der Verwalter Insolvenz beantragt, damit diese Gelder nicht in die Insolvenzmasse einfließen, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft erhalten bleiben. Darüber hinaus ist der Verwalter seit mehreren Jahren nach überwiegender Auffassung in der Rechtsliteratur verpflichtet, die Gelder der Gemeinschaft nur auf Bankkonten zu verwahren, die auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft lauten.^[3]

Literatur Deutschland

• Bärmann: Wohnungseigentumsgesetz. Kommentar, 10. Auflage, München 2008, ISBN 978-3-406-57308-8
• Jennißen (Hrsg.): Wohnungseigentumsgesetz, Köln 2008, ISBN 978-3-504-45062-5

Österreich

Die Rücklage (auch Reparaturfonds) gemäß § 31 WEG^[4] ist Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft und kein quotenmäßiges Miteigentum.

Zweck

Eine angemessene Rücklage^[5] ist für die gesamte Liegenschaft zu bilden und von allen Miteigentümern anteilsmäßig zu bezahlen. Der Verwalter ist verpflichtet und befugt die Rücklage vorzuschreiben und einzuheben (§ 28 Abs. 1 Z. 2 WEG) und auf einem gesonderten Bankkonto zinsbringend anzulegen.

Die Rücklage dient der Ansparung von finanziellen Mitteln für notwendige Aufwendungen für die Liegenschaft (relative Zweckwidmung). Es handelt sich bei diesen Aufwendungen um jährlich nicht wiederkehrende Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten.

Haftungsfonds

Die Rücklage bildet für die Gläubiger der Wohnungseigentümergemeinschaft den wichtigsten Haftungsfonds (§ 18 Abs 3 WEG).

Literatur Österreich

• Würth, Helmut; Zingher, Madeleine; Kovanyi, Peter: Kurzkommentar zu MRG, WEG, WGG. 22. Auflage. Manz Verlag, Wien 2009, Band I, ISBN 978-3-214-13307-8.

Liechtenstein

Der Erneuerungsfonds nach liechtensteinischem Recht bildet im Rahmen der Stockwerkeigentümergemeinschaft (Art 170a ff SR), sofern ein solcher besteht, den wichtigsten Teil des Verwaltungsvermögens. Die Regelungen über die liechtensteinische Stockwerkeigentümergemeinschaft (Art 170a ff SR) und den Erneuerungsfonds (Art 170l f SR) stammen weitgehend aus dem schweizerischen Recht (Art 712a ff ZGB) und, bis auf die Haftung, können die Ausführungen zum schweizerischen Recht bezüglich des Erneuerungsfonds auch auf den Erneuerungsfonds nach liechtensteinischem Recht übernommen werden.

Zweck

Der Erneuerungsfonds wird nach dem Willen der Stockwerkeigentümergemeinschaft verwaltet, gefüllt und genutzt (in der Regel verwaltet diesen der Verwalter iSd Art 170s SR). Es bestehen keine Regelungen über ein Mindestvermögen und der Erneuerungsfonds kann, wenn dies im Begründungsakt, der Basisordnung oder einem Reglement vereinbart wurde, auch jederzeit unter den dort festgelegten Bedingungen wieder aufgelöst werden. Dritte haben grundsätzlich keinen Anspruch darauf, über das Bestehen, die Vermögenslage etc des Erneuerungsfonds Auskunft zu erlangen. Das Grundbuch- und Öffentlichkeitsregister nur insoweit, als jede wesentliche Änderung, zum Beispiel das Bestehen oder die Auflösung, wenn diese im Grundbuch bereits aufscheint, einzutragen oder abzuändern ist.

Die Verwaltung und Anlage des Erneuerungsfonds muss mit der Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsmannes erfolgen. Alle ordentlichen und außerordentlichen Erträge aus dem Vermögen des Erneuerungsfonds müssen dem Erneuerungsfonds zugutekommen. Die Anlage selbst muss mit möglichst geringem Risiko erfolgen und eine Belastung des Erneuerungsfonds über seinen effektiven Wert hinaus ist unzulässig.

Weitere Vermögensbestandteile können zum Beispiel das Eigentum an beweglichen Sachen für die Reinigung des Objektes sein oder Ansprüche gegen Dritte aus vertraglicher oder ausservertraglicher Haftung (zum Beispiel Art 61 SR oder § 1319 ABGB). Auch die weiteren Vermögensbestandteile sind der juristischen Person „Stockwerkeigentumsgemeinschaft“ direkt zuzurechnen und daher dem Zugriff der Gläubiger der Stockwerkeigentumsgemeinschaft nicht entzogen und, wie auch der Erneuerungsfonds, nicht konkursfest.

Beschlüsse über die Gründung, den Bestand und die Auflösung des Erneuerungsfonds und die Anschaffung und den Verkauf von weiteren Vermögensbestandteilen sowie über Ansprüche gegen Dritte etc sind, wenn keine anderslautende Regelung im Begründungsakt, der Basisordnung oder einem Reglement besteht, mit einfacher Mehrheit zu fassen.^[6]

Haftungsfonds

Der Erneuerungsfonds ist direkt der juristischen Person „Stockwerkeigentumsgemeinschaft“ zugehörend und bildet, im Gegensatz zur schweizerischen Rechtslage, in Liechtenstein kein Sondervermögen. Das Vermögen der Stockwerkeigentumsgemeinschaft ist daher dem Zugriff der Gläubiger der Stockwerkeigentumsgemeinschaft nicht entzogen und auch nicht konkursfest. Ansprüche können direkt gegen die Stockwerkeigentumsgemeinschaft geltend gemacht werden. Die Stockwerkeigentümer trifft, wenn die Vermögensmasse nicht ausreicht, eine Nachschussverpflichtung. Die Exekution der Gläubiger der Stockwerkeigentumsgemeinschaft kann nur gegen das bestehende Vermögen der Stockwerkeigentumsgemeinschaft geführt werden, nicht jedoch in die Miteigentums- bzw. Stockwerkeigentumsanteile. Ein Gläubiger der Stockwerkeigentümergemeinschaft kann im Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft nach Art 170i Abs 2 und 3 SR die Eintragung eines Gemeinschaftspfandrechtes an den Anteilen der Stockwerkeigentümer auf die Beitragsforderungen verlangen, sofern ein solches noch nicht besteht. ^[7]

Literatur Liechtenstein

• Antonius Opilio: "Arbeitskommentar zum liechtensteinischen Sachenrecht" Web: google books link. 1. Auflage. Edition Europa Verlag, Dornbirn 2009, Band I, ISBN 978-3-901924-23-1.

Schweiz

Der Erneuerungsfonds bildet im Rahmen der Stockwerkeigentümergemeinschaft (Art 712a ff ZGB), sofern ein solcher besteht, den wichtigsten Teil des Verwaltungsvermögens.

Zweck

Der Erneuerungsfonds wird nach dem Willen der Stockwerkeigentümergemeinschaft verwaltet, gefüllt und genutzt (in der Regel verwaltet diesen der Verwalter iSd Art 712s ZGB).

Die Verwaltung und Anlage des Erneuerungsfonds muss mit der Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsmannes erfolgen. Alle ordentlichen und außerordentlichen Erträge aus dem Vermögen des Erneuerungsfonds müssen dem Erneuerungsfonds zugute kommen. Die Anlage des Vermögens des Erneuerungsfonds selbst muss mit möglichst geringem Risiko erfolgen. Eine Belastung des Erneuerungsfonds über seinen effektiven Wert hinaus ist nicht zulässig.

Es bestehen keine Regelungen über ein Mindestvermögen im Fonds und der Erneuerungsfonds kann, wenn dies im Begründungsakt oder einem Reglement vereinbart wurde, auch jederzeit unter den dort festgelegten Bedingungen wieder aufgelöst werden.

Dritte haben grundsätzlich keinen Anspruch darauf, über das Bestehen des Fonds, die Vermögenslage und ähnliches des Erneuerungsfonds Auskunft zu erlangen.

Beschlüsse über die Gründung, den Bestand und die Auflösung des Erneuerungsfonds und die Anschaffung und den Verkauf von weiteren Vermögensbestandteilen sowie über Ansprüche gegen Dritte etc sind, wenn keine anders lautende Regelung im Begründungsakt oder einem Reglement besteht, mit einfacher Mehrheit der Stockwerkeigentümer zu fassen.

Haftungsfonds

Der Erneuerungsfonds ist ein Sondervermögen, da die Stockwerkeigentumsgemeinschaft in der Schweiz ausdrücklich keine juristische Person darstellt.^[8] Das Vermögen ist daher dem Zugriff der Gläubiger der Stockwerkeigentumsgemeinschaft entzogen und konkursfest.

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft erwirbt nach Art 712l Abs. 1 ZGB das sich aus ihrer Verwaltungstätigkeit ergebende Vermögen.

Quellen und Verweise

1. ↑ Heinemann in Jennißen § 21 Rn 87
2. ↑ Merle in Bärmann § 21 Rn 119
3. ↑ z. B.: Merle in Bärmann: Wohnungseigentumsgesetz, § 27, Rn 212, 11. Auflage, München 2010
4. ↑ Wohnungseigentumsgesetz 2002, öBGBl. I Nr. 70/2002.
5. ↑ § 28 Abs 1 Z. 2 WEG.
6. ↑ Dieser Absatz wurde entnommen aus: Antonius Opilio, Arbeitskommentar zum liechtensteinischen Sachenrecht, Band I, Art 170l, Rz 5 ff, EDITION EUROPA Verlag.
7. ↑ Dieser Absatz wurde entnommen aus: Antonius Opilio, Arbeitskommentar zum liechtensteinischen Sachenrecht, Band I, Art 170l, Rz 5 ff, EDITION EUROPA Verlag.
8. ↑ Die Stockwerkeigentumsgemeinschaft kann jedoch nach Art 712l Abs. 2 ZGB unter ihrem Namen klagen und betreiben sowie beklagt und betrieben werden.

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