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Ein Bausparvertrag ist ein Sparvertrag, den der Bausparer mit einer Bausparkasse abschließt. Er wird hauptsächlich für die Finanzierung von wohnwirtschaftlichen Maßnahmen eingesetzt. Die vertraglich vereinbarte Bausparsumme wird zu einem vertraglich festgelegten Prozentsatz angespart. Der bis zur abgeschlossenen Vertragssumme fehlende Teil wird bei Zuteilung des Bausparvertrags als Bauspardarlehen gewährt, so dass der Bausparer bei Zuteilung über die volle Bausparsumme verfügen kann.
Der Bausparvertrag ist eine Anlageform für die vermögenswirksamen Leistungen, zur Gewährung der Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie.
Inhaltsverzeichnis
Begriffserklärung
- Als Bausparguthaben wird die Summe der auf einen Bausparvertrag geleisteten Einzahlungen (inklusive der vermögenswirksamen Leistungen), sowie der gutgeschriebenen Zinsen, Arbeitnehmersparzulagen und Wohnungsbauprämien bezeichnet.
- Als Mindestsparzeit wird der Zeitraum bezeichnet, der zwischen Abschluss und frühest möglichem Zuteilungstermin eines Bausparvertrages liegt. Der Zuteilungstermin hängt davon ab, wann die Kriterien für die Zuteilung (so etwa das Erreichen des Anspargrades oder der Bewertungszahl) erreicht sind. Die Kriterien für die Zuteilungsreife sind in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) festgelegt und variieren je nach Tarif und Bausparkasse. In der Regel umfasst die Mindestsparzeit einen Zeitraum von 12 bis 80 Monaten.
- Als Regelsparbeitrag werden die zu leistenden Sparzahlungen bezeichnet, welche der Bausparer monatlich zu erbringen hat. Diese richten sich in der Regel nach der gewählten Bausparsumme (z. B. 0,5 % der Baussparsumme). Die Zahlungsweise (monatlich, vierteljährlich etc.) kann im Normalfall vom Bausparer selbst gewählt werden. Es ist jedoch zu beachten, dass die meisten Bausparkassen in ihren Allgemeinen Bedingungen festgelegt haben, dass bei einer Nichtbesparung des Vertrages die Kündigung durch die Bausparkasse ausgesprochen werden kann (davon wird jedoch in der Regel kein Gebrauch gemacht).
- Die Bewertungszahl wird aus den Sparbeiträgen, den angefallenen Zinsen und der Laufzeit des Vertrages durch Saldierung zu den Bewertungsstichtagen (siehe unten) errechnet. Sie ist maßgeblich für die Reihenfolge der Zuteilung. Da das zur Zuteilung zur Verfügung stehende Kapital nicht genau vorhersehbar ist, kann keine feste Bewertungszahl angegeben werden, ab der ein Vertrag zugeteilt wird. Bausparkassen dürfen deshalb auch keine verbindlichen Aussagen über die Zuteilungsaussichten machen.
- Als Bewertungsstichtage werden die Termine zur Neuberechnung der Bewertungszahl der Bausparverträge bezeichnet. Bei älteren Tarifen nutzten die Bausparkassen die Quartalsenden (31.3. ,30.6. , 30.9. und 31.12.) als Bewertungsstichtage. Heute sind monatliche Berechnungen üblich. Durch die Saldierung der Bausparverträge an diesen Tagen werden Verfügungen, so etwa Sonderzahlungen und Änderungen am Bausparvertrag wirksam. Die Termine wurden früher meistens in forcierender Werbung als Gründe für Abschlüsse neuer Verträge und außerordentliche Sparleistungen angeführt.
- Die Zuteilung des Bausparvertrags erfolgt, wenn die tarifliche Mindestsparzeit, das entsprechend dem Tarif notwendige Bausparguthaben und eine ausreichende Bewertungszahl erreicht ist. Die Zuteilung erfolgt je nach Tarif, Besparung und der daraus resultierenden Bewertungszahl kurzfristig (z. B. zwölf Monate) oder kann bis zu einigen Jahrzehnten dauern.
Bauspardarlehen
Als Bauspardarlehen wird die Differenz zwischen der vertraglich vereinbarten Bausparsumme und dem angesparten Guthaben bezeichnet. Das Bauspardarlehen ist mit einem bei Abschluss des Bausparvertrages festgelegten Zinssatz ausgestattet. Die Zuteilung des Bauspardarlehens erfordert ein Mindestsparguthaben und das Erreichen einer bestimmten Bewertungszahl, die sich aus der Bausparsumme, dem Sparguthaben und der Spardauer errechnet. Die erforderliche Bewertungszahl ist abhängig vom Volumensverhältnis zwischen Sparern und Darlehensnehmern. Der Bausparer hat einen Rechtsanspruch auf das Bauspardarlehen, der sogar vererbbar ist. Allerdings kann die Bausparkasse die Auszahlung des Bauspardarlehens ganz oder teilweise verweigern, wenn zum Beispiel keine ausreichende Bonität vorliegt. Im Falle einer Auszahlung des Sparbetrages und des Darlehens erfolgt die Überweisung etwa vier Wochen nach dem Antrag zur Inanspruchnahme. Das Bauspardarlehen kann jederzeit ganz oder teilweise zurückgezahlt werden, ohne dass die bei Banken üblichen Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.
Bauspardarlehen werden, so es erforderlich ist, im Grundbuch nachrangig abgesichert. Der Beleihungsauslauf darf hierbei jedoch 80 % des Beleihungswertes nicht überschreiten. Kleinere Darlehenssummen werden üblicherweise mittels Negativerklärung abgesichert. Noch kleinere Darlehen, meist nur bis 10.000 €, werden auch ohne Negativerklärung als sogenannte Blankodarlehen gewährt.
Bauspardarlehen sind Annuitätendarlehen mit einem Festzins über die gesamte Laufzeit. Die anfängliche Tilgung beträgt, je nach Tarif, zwischen 0,2 und 0,9 Prozent der Bausparsumme je Monat.
Die Bausparkassen sichern die ausgezahlten Darlehenssummen durch Risikolebensversicherungen ab. Das bedeutet, das Versicherungsunternehmen zahlt die noch offenen Darlehensbeträge bei Tod des Bausparers an die Bausparkasse zurück. Die Kosten dieser Risikolebensversicherung trägt der Bausparer. Diese Kosten werden im Effektivzins des Bauspardarlehens ausgewiesen. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, das Todesfallrisiko über die Abtretung von Lebensversicherungen anderer Versicherungen abzudecken.
Auch wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist, bieten Bausparkassen über ein Vorausdarlehen eine Zwischenfinanzierung an.
Kritik
Der bei Abschluss des Bausparvertrages berechnete Zuteilungszeitpunkt ist nicht garantiert. Er kann sich je nach Finanzmarktentwicklung verschieben. Dies kann zu monatelangen Wartezeiten führen, was vor allem bei termingebundenen Vorfinanzierungen zu großen Problemen für Immobilienbesitzer führen kann.
Seit einigen Jahren herrscht in Deutschland ein Zinstief am Kapitalmarkt, welches Bausparkassen schwer zu schaffen macht, da die Guthabenszinsen und etwaige Boni vertraglich festgelegt sind und nicht wie z. B. bei Tagesgeldkonten angepasst werden können. Gerade bei älteren Tarifen mit einer hohen Verzinsung können solche Verträge nicht mehr rentabel geführt werden. Daher enthalten viele Vertragsbedingungen einen Zusatz, der die Annahme einer Einzahlung, die über dem Regelsparbeitrag liegt, von der Zustimmung der Bausparkassen abhängig macht.
Seit der o. g. Zinstalfahrt wird bei so gut wie allen Bausparkassen von dieser Regelung (zumindest bei älteren Tarifen) Gebrauch gemacht und die Einzahlungen entweder nicht oder nur unter Auflagen (wie z. B. Verzicht auf den Zinsbonus) angenommen. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, bei Einzahlungen derzeit immer vorher bei der Bausparkasse nachzufragen und/oder die Allgemeinen Bedingungen zu lesen.
Allgemeine Bedingungen für Bausparverträge
Mit dem Vertragsabschluss werden die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge Vertragsbestandteil. Diese sind AGB und regeln für eine Vielzahl Verträgen eine Reihe von Fragen auf dieselbe Weise.
Siehe auch
Weblinks
- Einführung in die Bausparfinanzierung vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
- Ratgeber zu Bausparverträgen
- Bausparen - Kein Schlüssel zum Glück, Manager-Magazin
- Bausparen lohnt sich nicht, ZDF Frontal
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