Immobilienindex

Ein Immobilienindex ist ein Index, der die Preis- oder Wertänderungen am Immobilienmarkt bzw. einzelnen Segmenten des Immobilienmarktes angibt. Immobilienindices können die Basis für Derivate bilden.

Allgemeines

Während die Erstellung von Börsenindices für jedermann möglich ist, da die Kurse öffentlich bekannt sind und aufgrund der Liquidität der Märkte kontinuierlich Transaktionen zustande kommen, ist bei Immobilienindices die Beschaffung der Basisdaten eine schwierige Aufgabe.

Grundsätzlich können Immobilienindices transaktionsbasiert oder bewertungsbasiert erstellt werden.

Transaktionsbasierte Indices

Bei transaktionsbasierten Indices werden die Kaufpreise für die tatsächlich im Untersuchungszeitraum erfolgten Transaktionen zu Grunde gelegt. Da die Zahl der Transaktionen (verglichen mit Börsen) relativ gering ist, erfolgt die Kalkulation des Index nicht täglich sondern in größeren Abständen, vielfach jährlich.

Die Kaufpreise sind in Deutschland nicht öffentlich. Lediglich die Kaufpreise für Grundstücke werden an die Gutachterausschüsse der Kreise gemeldet und können zu Kalkulationen herangezogen werden. Daher können Immobilienindices nur von Verkäufern selbst oder Verbänden der Immobilienwirtschaft ermittelt werden.

Auch bestehen bei diesem Vorgehen systematische Verzerrungen: So werden vielfach nur die Verkäufe von Neubauten berücksichtigt. Auch ist eine repräsentative Verteilung der Objekte auf Regionen und Immobilientypen nicht gegeben.

Bewertungsbasierte Indices

Bei bewertungsbasierten Indices werden die Werte von Bestandsimmobilien analog der Bewertung bei Wertgutachten ermittelt. Treiber der Wertveränderung sind hier primär die Veränderung der Mieten. Dieser Ansatz hat den Vorteil unabhängig von zufällig stattfindenden Transaktionen zu sein. Allerdings ist eine Bewertung einer Vielzahl von Immobilien aufwändig und die Genauigkeit der Ermittlung der Werte ist gering.

Einzelne Indices

Deutschland

In Deutschland konkurrieren eine Vielzahl von Anbietern mit unterschiedlichen Datenbasen und Konzepten. Ein führender Index hat sich nicht herausgebildet.^[1] So bestehen:

Index	Anbieter	Methode	Seit	Datenbasis	Häufigkeit
DEIX-Index	Gewos	Transaktionen	1989	Käufe von ca. 210.000 EFH und 230.000 ETW	jährlich
Dix (Deutscher Immobilienindex)	IPD	Bewertungen	1996	Anbieter offener Immobilienfonds	jährlich
Immobilien-Index	BulwienGesa	Transaktionen	1975	Eigene Erhebungen in 125 Städten	jährlich
HPX-Index	Hypoport	Transaktionen	2005	ca. 8.000 Immobilienfinanzierungen pro Monat	monatlich[2]
IMX-Index	Immobilienscout24	Angebotspreise	2007	Eigene Homepage	monatlich[3]
VDP-Index	VDP	Transaktionen	2003	ca. 60.000 Immobilienfinanzierungen von Pfandbriefbanken pro Jahr	quartalsweise[4]
Victor (Valuation Performance Indicator)	Jones Lang LaSalle	Transaktionen	2003	Eigene Transaktionen	quartalsweise

USA

Case-Shiller-Index

In den USA ist der Case-Shiller-Index der führende Immobilienindex. Der von S&P vertriebene Index wird für verschiedene Teilmärkte monatlich veröffentlicht: Ein bundesweiter Wohnimmobilienindex, einen Index für die wichtigsten 10 bzw. 20 Städte und 20 Einzelindizes für einzelne Metropolen.

Ein weiterer bedeutender Immobilienindex ist der FHFA House Price Index von der Federal Housing Finance Agency (FHFA). Die Bundeshausfinanzierungsagentur ist die Aufsichtsbehörde der Hypothekenfinanzierer Fannie Mae und Freddie Mac.

Der NAHB/Wells Fargo Housing Market Index (HMI, auch NAHB-Hausmarktindex genannt) wird von der National Association of Home Builders (NAHB) veröffentlicht. Er spiegelt die Geschäftserwartungen von Bauunternehmen, die auf Einfamilienhäuser spezialisiert sind, wider.

UK

Im Vereinigten Königreich ist der IPD-Index der führende Immobilienindex.

Immobilienaktienindices

Immobilienaktienindices spiegeln im Gegensatz zu Immobilienindices nicht die Wertentwicklung der Immobilien sondern derjenigen Aktiengesellschaften, die sich auf Immobilienbewirtschaftung spezialisiert haben (z.B. REITs) wider. Beispiele sind der Deutscher Immobilienaktienindex (DIMAX) oder der Immobilien Austrian Traded Index (IATX).

Einzelnachweise

1. ↑ Barbara Knoflach und Axel von Goldbeck: "Viele Indices und kein Marktbild"; in: FAZ vom 28. August 2009, Seite 37
2. ↑ Deutsche Bundesbank - Konjunktur in Deutschland 2/2009 Seite 54/55
3. ↑ [1]
4. ↑ http://www.pfandbrief.de/cms/_internet.nsf/0/08027BE2F61A5D2CC12577600042FE2B/$FILE/Nr%202%20ImmoForum.pdf?OpenElement