Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt ist ein Teil der sogenannten Immobilienwirtschaft. Von letzterer übernimmt er die Vermarktung, um aus dem Erlös neben dem Unternehmergewinn auch die Entwicklung und Bewirtschaftung von Wohnraum zu finanzieren.

Im Gegensatz zu anderen Marktbereichen hat der Immobilienmarkt ganz spezielle Eigenschaften. Sie gründen vor allem auf folgenden Aspekten:

• Grund und Boden ist nicht vermehrbar
• Grundbesitz ist ein unbewegliches Rechtsgut
• Immobilien befriedigen eines der Grundbedürfnisse des Menschen, nämlich das Wohnen, und in gewissem Maß auch den Wunsch nach Sicherheit.

Besonderheiten des Immobilienmarktes

Der Immobilienmarkt kann als Markt der Standorte definiert werden. In diesem Sinne ist nicht jeder Teil der Erdoberfläche eine Immobilie. Der Boden selbst ist wie z.B. viele Minerale, Vorkommen von Erdöl, Erdgas unvermehrbar. Allerdings hat der Boden Rohstoffcharakter für verschiedene Nutzungsarten, (für die Land- und Forstbewirtschaftung, als Medium für den Verkehr, für den Abbau von organischen und anorganischen Stoffen und schließlich für die "Produktion" von Standorten. Standorte sind - auf der Grundlage des Rohstoffs Boden - vermehrbar.

Der Immobilienmarkt als Markt der Standorte unterscheidet sich vom Markt für bewegliche Güter u.a. durch folgende Merkmale:

Während der Markt für bewegliche Güter, um zu funktionieren, eine Mobilität des Angebots voraussetzt, hängt die Funktionsfähigkeit des Immobilienmarktes von der Mobilität der Nachfrage sowie von der Herstellung einer besonderen Markttransparenz ab.

Beim Markt für bewegliche Güter spielt vor allem in Zeiten wirtschaftlicher Prosperität die Angebotskonkurrenz in der Regel eine wesentlich größere Rolle als die Nachfragekonkurrenz. Beim Immobilienmarkt spielt dagegen in prosperierenden Zeiten die Nachfragekonkurrenz eine erhebliche Rolle.

Beim Markt für bewegliche Güter bestimmt der Anbieter den Preis und der Nachfrager entscheidet, ob er zu diesem Preis kaufen will oder nicht. Auf dem Markt für Bestandsimmobilien schlägt der Anbieter einen Preis vor, über den verhandelt wird. Der Nachfrager, der am meisten bietet, bestimmt somit den Preis.

Märkte für bewegliche Güter konzentrieren sich auf leicht auffindbare und bekannte Angebotsorte (z.B. Läden, Kaufhäuser). Beim Immobilienmarkt herrscht eine sich ständig ändernde räumliche Angebotsstreuung vor.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen des Immobilienmarktes sind ungleich komplizierter als diejenigen des Marktes für bewegliche Güter

Das Angebot von beweglichen Gütern kann auf Nachfrageänderungen sehr schnell reagieren. Auf dem Immobilienmarkt erfolgt eine Reaktion nur mit relativ großen Zeitverzögerungen ("time-lags").

Strukturmerkmale des Immobilienmarktes

Der Immobilienmarkt kann hinsichtlich seiner Strukturen in vier Teilmarktkategorien eingeteilt werden:

Teilmärkte nach Entwicklungszustand: (Agrarland - Bauerwartungsland - Rohbauland - baureife Grundstücke - neu bebaute Grundstücke - modernisierter Altbau - Abbruchobjekte)

Teilmärkte nach Nutzungskategorien: Markt für wohnliche Eigennutzung, Markt für gewerbliche Eigennutzung, Markt für Objekte des primären Produktionsfaktors (z.B. land- und forstwirtschaftliche Betriebe)

Teilmärkte nach Vertragsalternativen zur Besitzerlangung: Kaufimmobilien, Erbbaurechte, Immobilienleasingobjekte, Immobiliennießbrauch, Miete, Pacht

Teilmärkte nach Raumkriterien: Lokale Märkte (z.B. für Ladenlokale in Ia Lagen, regionale Märkte (z.B. Wohnungsmarkt), überregionale Märkte (z.B. für Anlageobjekte der Zielgruppe Immobilienfonds und Immobilienaktiengesellschaften)

Viele dieser Teilmärkt spalten sich noch in weitere Untermärkte auf. Beispielsweise Wohnimmobilien, vom Apartment über die 3- 4 Zimmer Eigentumswohnung bis zum freistehenden Einfamilienhaus)

Organisation des Immobilienmarktes

In seiner Grundform handelt es sich bei den Immobilienmärkten um nicht organisierte Märkte. Die Intransparrenz dieser Märkte ruft quasi automatisch transparenzerzeugende Gewerbe hervor. Es handelt sich um Immobilienmakler, die als Angebotssammelstellen fungieren. Zusammenschlüsse von Immobilienmaklern (Maklerverbünde, Immobilienbörsen) führen zu einer weiteren Transparenz, da hier bei jedem Makler auch Angebote von Maklerkollegen abgerufen werden können.

Ein besondere Bedeutung für die Schaffung von Markttransparenz haben heute Immobilienportale im Internet und die Internetseiten von Maklern, bei denen sehr viel Informationen über angebotene Immobilien eingestellt und abgerufen werden können.

Besteuerung von Immobilien

Ertragsteuern

Die Immobilie und deren Einkünfte genießen einen besonderen steuerlichen Status, ihnen wird eine eigene Einkunftskategorie, die der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zugeordnet. Bevorteilt sind diese Einkünfte vor allem gegenüber etwa gewerblichen Einkünften, die zusätzlich der gewerblichen Besteuerung unterliegen.

Verkehrsteuern

Im Bereich der Verkehrsteuern ist die Immobilie durch das Grunderwerbsteuergesetz anders gestellt als bewegliche Vermögensgegenstände. Eine Grundstückstransaktion kostet in der Regel je nach Bundesland 3,5 des "Wertes der Gegenleistung" (Stand 2010, nur Hamburg und Berlin erheben 4,5 % Grunderwerbsteuer). Bei Anwendung der Grunderwerbsteuer wird die Transaktion von der Umsatzsteuer freigestellt.

Substanzsteuern

Bei Substanzsteuern sind Grundstücke klar benachteiligt. Für sie fällt alljährlich eine Grundsteuer an.

Steuerliche Abschreibungen

Der Immobilie kommt historisch eine große Bedeutung im Rahmen der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten zu. Die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten liegen meist über dem tatsächlichen Substanzverzehr, dies hat maßgeblichen Einfluss auf den Nachsteuerertrag einer Immobilie bei der Abwägung gegen ein anderes Investitionsobjekt.

Regulative Hemmnisse

Das Eigentum, der Besitz und die Geschäftsvorgänge im Zusammenhang mit Grundstücken/Immobilien sind durch eine Vielzahl von Gesetzen durch regulatorische Vorschriften geprägt.

Freier Marktzutritt

Aufgrund des Erfordernisses von Marktkenntnis ist der gesamte Markt meist nur einer kleinen Auswahl von Akteuren vorbehalten.

Teilbarkeit

Im kapitalmarkttheoretischen Kontext ist die Immobilie von ihrer Teilbarkeit einzigartig. Eine Immobilie ist in jedem Fall mit einem hohen Investitionsvolumen verbunden. Durch gesellschaftsrechtliche Gestaltung lässt sich diese fehlende Teilbarkeit aufbrechen, so z.B. durch den gemeinschaftlichen Erwerb einer Immobilie in Form einer Personengesellschaft. Der Zugang zu einem diversifizierten Portfolio ist jedoch nur über ein spezielles Anlagevehikel wie z.B. einem Investmentfonds möglich.

Anpassungselastizität

Volkswirtschaftlich betrachtet ist der Immobilienmarkt durch dieses Merkmal geprägt. Kommt es beispielsweise zu einem Nachfrageüberhang am Immobilien, speziell Flächenmarkt, so kann der Markt nur sehr zeitverzögert mit einem Mehrangebot an Fläche reagieren. Diese zeitliche Verzögerung, begründet durch den zeitaufwendigen Prozess der Flächenproduktion samt Planung und Ausführung, ist die Ursache für die Zyklizität des Immobilienmarktes. Diese Zyklizität spiegelt sich vor allem in den Mietpreisschwankungen wider.

Immobilienbezogene Vorgänge und Berufe

Daher existieren in den meisten Staaten für den Grundverkehr und am Wohnungsmarkt besonders strenge Rechtsvorschriften, die auch spezielle Verwaltungsverfahren und Berufe hervorgebracht haben. Anzuführen sind insbesondere:

• Grundbuch, Bergbuch (für den Bergbau), Eisenbahnbuch u.ä., früher auch die Landtafel (adeliger Grundbesitz) - sie dienen den bücherlichen Rechten wie Eigentum, Hypotheken, Wege-, Wasserrecht und anderen Rechten als spezielle Sicherstellung
• Kataster (je nach Art ein Steuer- bzw. ein Grundstückskataster), der vom Vermessungsamt (in Teilen Deutschlands Katasteramt) angelegt, betreut und aktuell gehalten wird
• Beruf des Notars - für Beglaubigungen, Erb-, Kauf- und andere Verträge, sowie als Anlaufstelle für grundbücherliche Einverleibungen
• Rechtsanwälte, die auf Grundverkehr, Wohnungsrecht etc. spezialisiert sind
• Gebäudeverwalter und Immobilienmakler
• Immobilienbüros – hauptsächlich zur Vermittlung von Käufen, Verkäufen und Mietobjekten
• Kreditinstitute und Immobilienberater
• Analysten, Researcher und Marktforscher im Zusammenhang mit der Beobachtung des Immobilienmarktes und deren Analyse und Interpretation
• und weitere, vor allem mit dem Bauwesen zusammenhängende Berufe.

Teile des Immobilienmarktes

Die wichtigsten Teile des Immobilienmarktes sind der Grundstücksmarkt, der Wohnungsmarkt (Eigentums-, Genossenschafts- und Mietwohnungen), der Immobilienmarkt für Gewerbe und Industrie, und die Verwaltungsbereiche.

Ferner für die Errichtung und Renovierung von Gebäuden verschiedene Bereiche des Bauwesens.

Auch manche Aktivitäten vor dem Errichten von Gebäuden zählen zum Immobilienmarkt, vor allem zur Erschließung von Baugrundstücken: Amtliche Flächenwidmung und Genehmigungsverfahren, Stadtplanung, Natur- und Ensembleschutz, Planung und Errichtung der Versorgungs- und Entsorgungsleitungen usw.

Einflüsse der Gesellschaftsstruktur

Altersstruktur

Ende Februar 2006 tagte in Wien eine von der EU unterstützte Konferenz Real Estate. Sie stellte fest, dass die Überalterung beginnt, sich bremsend auf die Immobilienmärkte auszuwirken.

Beispielsweise wird Italiens Bevölkerung bis 2050 um 20 bis 25 % schrumpfen, was die private Wohnvorsorge schon jetzt etwas verringert. Außerdem fehlen derzeit boomende Wirtschaftsbranchen, so dass neben dem Wohnungs- auch der Büromarkt stagniert.

In Deutschland und Österreich wird die Bevölkerungsschrumpfung ein etwas geringeres Ausmaß erreichen, doch die Stagnationseinflüsse könnten auch hier in einigen Jahren zu wirken beginnen. Von Westeuropa ist nur Frankreich in einer besseren Position, während der negative Bevölkerungstrend in den östlichen EU-Beitrittsländern lediglich um einige Jahre verzögert als in Westeuropa eintreten dürfte.^[1]

Siehe auch

• Grundstücksbewertung
• Immobilienmarkt (Deutschland)
• Immobilienfonds, Immobilienbanking
• Zersiedelung
• Abbruchhaus, Bausubstanz
• Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, Ring Deutscher Makler

Literatur

• Der Rustler, 5. Auflage (2006)
• Immobilienmarkt, Wochenbeilage der FAZ
• Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft von Murfeld (Hrsg.) 5 Auflage 2006.

Weblinks

 Wiktionary: Immobilienmarkt – Bedeutungserklärungen, Wortherkunft, Synonyme, Übersetzungen

• Studie: Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft (Kurzfassung des Gutachtens des ifo Instituts für Wirtschaftsforschung e.V. an der Universität München)
• Immobilienmarktbericht Deutschland

Fußnoten

1. ↑ Siehe auch FAZ 24. Februar 2006, S. 47f