- Mietwohnung
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Faktoren der MietpreisbildungMiete (in Österreich, der Schweiz und früher auch in Deutschland Mietzins) ist die Gegenleistung, die der Mieter dem Vermieter auf Grund des Mietvertrages, bei Genossenschaften auch Dauernutzungsvertrag genannt, für die Überlassung der so genannten Mietsache schuldet.
Liegt hingegen ein Pachtvertrag vor, wird die geschuldete Leistung als Pacht bezeichnet. Eine besondere Form der Miete ist die Charter, die für die Überlassung von Schiffen und Flugzeugen vereinbart wird. Eine besondere Vertragsart mit mietvertragsähnlichen Elementen stellt der Heimvertrag dar.
Inhaltsverzeichnis
Deutsches Recht
Terminologie
In der ursprünglichen Fassung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), von 1900 bis 2001, bezeichnete "Miete" das Rechtsverhältnis (den Vertrag) und "Mietzins" den Betrag, den der Mieter zu zahlen hat (die Miete hat durchaus einen zinsähnlichen Charakter; dies erkannte bereits Thomas von Aquin). Demgegenüber wurde in der Umgangssprache statt von "Mietzins" eher von "Miete" gesprochen. Dies vollzog der Gesetzgeber im Rahmen der Mietrechtsreform von 2001 nach und ersetzte im BGB den bisherigen Mietzins durch Miete und die bisherige Miete durch Mietverhältnis. In der deutschen Rechtssprache außerhalb Deutschlands ist der Begriff Mietzins noch üblich.
Höhe und Zahlung der Miete
Die Miete ist in der Praxis auf Grund einer vertraglichen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter meist im Voraus zu bezahlen. Bei vereinbarten periodischen Mietzahlungen handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis. Der Mieter als Schuldner der Mietzahlung gerät schon bei Überschreitung des gesetzlichen oder des vertraglich vereinbarten Zahlungstermins in Verzug. Es ist dann keine Mahnung erforderlich.
Die Höhe der Miete ist in Deutschland grundsätzlich zwischen Mieter und Vermieter frei vereinbar. Sie wird vom Staat nicht begrenzt, sofern nicht die Grenze der Sittenwidrigkeit überschritten ist („Wuchermiete“). Eine Ausnahme gilt nur für preisgebundenen Wohnraum, der mit öffentlichen Fördermitteln errichtet oder modernisiert wurde und für den daher nur eine tendenziell unter dem Marktwert bzw. der Vergleichsmiete liegende Kostenmiete oder Bewilligungsmiete verlangt werden darf. Gesetzlich geregelt sind aber die Möglichkeiten des Vermieters zur Erhöhung der Miete innerhalb eines bereits laufenden Mietverhältnisses über Wohnraum (vgl. unten).
Bei einer staatlichen Bestimmung der Miethöhe (wie in der DDR) würden Investitionen behindert. Zudem wäre sie unter dem Gesichtspunkt der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes bedenklich – wobei allerdings auch das Besitzrecht des Mieters dem Schutzbereich dieses Grundrechtes unterfällt.
Minderung der Miete bei Mängeln
Ist die Mietsache mangelhaft, also ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder mehr als unerheblich gemindert, so hat der Mieter kraft Gesetzes – also ohne dass es einer Willenserklärung bedürfte – eine (ggf. bis auf Null) herabgesetzte (geminderte) Miete zu entrichten.
Bemessungsgrundlage der Minderung ist nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (NJW 2005, 1713) sowohl bei Wohnraum als auch bei Geschäftsraum regelmäßig die Bruttomiete (Grundmiete und alle Betriebskosten), wobei unerheblich ist, ob die Betriebskosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.
Freilich trifft den Mieter die Pflicht, Mängel unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen, damit dieser innerhalb einer angemessenen Frist Abhilfe schaffen kann. Solange die Mängelanzeige nicht erfolgt ist, kann der Mieter die Mietminderung nicht geltend machen.
Die Beweislast für das Vorhandensein eines Mangels liegt beim Mieter.
Mietausfälle durch rückständige Mietzahlungen
Nach Schätzungen der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund verzeichnen die Vermieter in Deutschland Mietausfälle durch rückständige oder ausbleibende Mietzahlungen in Höhe von rund 2,2 Milliarden Euro jährlich. Das auf die Absicherung von Mietausfallrisiken spezialisierte Unternehmen readyfact Deutschland geht davon aus, dass es rund 600.000 Fälle gibt, in denen die Miete vorsätzlich nicht gezahlt wird. Insgesamt gelten rund 30 Prozent aller Mietverhältnisse heute als belastet, da es zu unregelmäßigen Mietzahlungen kommt.
Mieterhöhungen bei nicht preisgebundenem Wohnraum
In der deutschen Sozialpolitik spielt der Mieterschutz eine starke Rolle. Dies war nicht immer so: Das nachstehend geschilderte System der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Beispiel wurde erstmals im Jahre 1971 mit dem I. Wohnraumkündigungsschutzgesetz eingeführt. In der Zeit davor konnte jeder Vermieter von Wohnraum mit Hilfe einer so genannten Änderungskündigung eine einseitige Mieterhöhung durchsetzen. Mieter, die nicht willens oder in der Lage waren, dieser Mieterhöhungs(auf)forderung nachzukommen, blieb nur die Möglichkeit, die Wohnung zu räumen. Der Gesetzgeber hat diese Form der Änderungskündigung verboten.
Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Mieterhöhung waren zunächst im Miethöhegesetz (MHG) geregelt. Seit dem 1. September 2001 sind sie als §§ 558 bis 560 in das BGB integriert. Das MHG ist außer Kraft getreten.
Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 1 BGB:
Der Vermieter einer Wohnung kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Erhöhungseintritts seit 15 Monaten unverändert ist. Das Erhöhungsverlangen kann gegenüber dem Mieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind (Mieterhöhungen aufgrund geänderter Betriebskosten nach § 560 BGB bleiben unberücksichtigt).
Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB: Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen nach § 559 BGB bzw. geänderter Betriebskosten nach § 560 BGB bleiben in der Regel unberücksichtigt).
Für Gewerberaummietverhältnisse gibt es keine entsprechenden Gesetzesregelungen zu Miethöhe.
Kritik der Kappungsgrenze für Mietpreiserhöhungen
Die Kappungsgrenze benachteiligt Vermieter, die vom Recht der Mieterhöhung lange Zeit keinen Gebrauch machen, so dass der Preis "aus dem Markt" läuft. Diese Nachlässigkeit des Vermieters geht mit einem vernachlässigten Zustand der Wohnung keineswegs zwingend einher.
Wer ein heruntergekommenes Gebäude sanieren will, darf unter bestimmten Voraussetzungen eine Verwertungskündigung aussprechen und das Gebäude sanieren.
Eine Begrenzung von Mietpreisen durch Rechts- oder Verwaltungsvorschriften (Deckelung) wird in der Literatur teilweise kritisiert. Einer amerikanischen Quelle zufolge stimmten in einer Befragung von Wirtschaftswissenschaftlern, die in Unternehmungen, beim Staat und in Hochschulen tätig waren, 93 % der Befragten der These zu, dass eine Deckelung der Mietpreise Quantität und Qualität des Wohnungsangebots mindere (Quelle: Richard M. Alston, J. R. Kearl, and Michael B. Vaughn, Is There Consensus among Economists in the 1990s? American Economic Review, May 1992, 203–209). Einen empirischen Beleg für die Richtigkeit dieser Meinung gibt es allerdings nicht.
Von Vermieterseite wird auch die Änderung vom Übergang vom MHG zum BGB kritisch gesehen: Hier entfiel die Möglichkeit der Mieterhöhung aufgrund gestiegener Kapitalkosten. Dies kann Vermieter bei Zinserhöhungen in wirtschaftliche Schwierigkeiten bringen, da er diese nicht mehr auf die Mieter abwälzen kann.
Österreichisches Recht
§ 16 Abs 1 MRG stellt eine allgemeine Obergrenze für alle Hauptmietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG auf. Der Mietzins muss, bezogen auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages, bezgl. Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessen sein.
Die Mietzinsvereinbarung ist bei folgenden Mietverträgen nur durch diese Bestimmung beschränkt:
- Geschäftsräume - hier muss der Mieter aber unverzüglich die Überschreitung rügen
- Mietgegenstände die auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung errichtet worden sind
- bestimmte Mietobjekte in denkmalgeschützten Objekten
- Wohnung der Kategorie A oder B über 130 m²
- Vereinbarungen über die Miete, nachdem der Mietvertrag mindestens ein Jahr aufrecht ist
Siehe auch
- Mieterhöhung
- Geschäftsraummiete
- Mietrecht
- Leasing
- Rendite
- Preisgleitklausel siehe unter Wertsicherungsklausel
Weblinks
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