Offene Immobilienfonds

Das Hamburger Chilehaus gehört einem offenen Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds sind Investmentfonds, die es Kapitalanlegern ermöglichen, sich mit verhältnismäßig kleinen Beträgen an Immobilien zu beteiligen. Neben offenen Immobilienfonds gibt es geschlossene Immobilienfonds.

Merkmale

Bei einem offenen Immobilienfonds handelt es sich um Grundstücks-Sondervermögen mit mindestens 15 Grundstücken, das von einer Kapitalanlagegesellschaft (KAG) betreut wird.

Die KAG gilt dabei als Spezialkreditinstitut und unterliegt der Kontrolle durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Das Sondervermögen selbst ist nicht rechtsfähig, sondern wird durch die KAG vertreten.

Eine Depotbank verwahrt die dem Fonds gehörenden liquiden Mittel und gibt die Fondsanteile aus. Gesetzlich geregelt sind offene Immobilienfonds im Investmentgesetz (InvG).

Offene Immobilienfonds kaufen hauptsächlich Gewerbeimmobilien (meist Bürohäuser oder Einzelhandelsimmobilien) und versuchen, durch Mieterträge und Wertsteigerungen der Objekte Erträge zu erwirtschaften. Ziel ist es, Immobilien auch für Kleinanleger börsentäglich verfügbar zu machen. Da die Fondsanteile jederzeit gekauft oder verkauft werden können, investieren die Fondsmanager das Geld der Anleger deshalb nicht nur in Gebäude und Grundstücke, sondern auch in Zinspapiere oder ähnliche schnell verfügbare Anlagen. Die Liquiditätsreserve des Fonds muss mindestens 5 Prozent des Fondsvermögens betragen, darf aber höchstens auf 49 Prozent steigen. Die Kapitalanlagegesellschaft ist verpflichtet, einen Fonds zeitweilig zu schließen, wenn die Liquiditätsreserve weniger als 5 Prozent des Fondsvermögens ausmacht.

Wenn mehr Fondsanteile zurückgegeben werden (aus der Sicht des Fonds eine sog. „Anteilsrücknahme“) als flüssige Mittel vorhanden sind, darf der Fonds entweder Fremdkapital aufnehmen, was die Rendite belastet, oder muss Immobilien verkaufen.

Ein Problem entsteht, wenn die Mittelabflüsse hoch sind und deshalb schnell viele Objekte verkauft werden müssen. Der Verkaufsdruck mindert den am Markt erzielbaren Preis. Sinkt der erzielbare Preis unter den vom Gutachter festgestellten Wert, ist ein Verkauf nicht mehr zulässig. Oft können dann nur die ertragsstarken Objekte veräußert werden, was die Rendite des Fonds weiter belastet.

Die Kapitalanlage in Immobilienfonds kann je nach Struktur des Fonds steuerliche Vorteile bieten. Ein Teil des Gewinns eines Immobilienfonds basiert auf Wertsteigerungen der Objekte. Dieser Teil ist steuerfrei. Der restliche, auf die Mieteinnahmen entfallende Gewinn, wird als Einkünfte aus Kapitalvermögen besteuert. Werden diese Einkünfte in Ländern erzielt mit denen Doppelbesteuerungsabkommen bestehen, so sind diese -- eventuell unter Beachtung des Progressionsvorbehalts -- steuerfrei. Immobilienfonds, die nur im Ausland investiert sind, können auf diese Weise Ausschüttungen mit bis zu 100 prozentiger Steuerfreiheit erzielen.

Fondsvermögen

Die Fonds sammeln Geld für gewerbliche Liegenschaften, wie Bürohäuser, Einkaufszentren, Hotels und City-Quartiere. Wohnimmobilien spielen nur eine marginale Rolle. Es wird sowohl in Bestandsimmobilien als auch in Projektentwicklungen investiert. Die Fonds verfügen oft über mehr als 150 bebaute und unbebaute Grundstücke sowie grundstücksgleiche Rechte an verschiedenen Standorten.

Die Liegenschaften werden nach dem Prinzip der Risikostreuung ausgewählt. Ein offener Immobilienfonds muss mindestens zehn verschiedene Objekte besitzen. Zum Zeitpunkt des Erwerbs darf kein Objekt mehr als 15 % des Fondsvermögens betragen. Es dürfen höchstens 20 % in Grundstücke im Zustand der Bebauung, 30 % in Gebäude in Ländern mit Fremdwährungen ohne Absicherung des Währungsrisikos und 20 % in Beteiligungen an Immobiliengesellschaften investiert werden. Bis zu 49 % des Fondsvermögens dürfen für Beteiligungen an Immobiliengesellschaften, an denen das Fondsmanagement eine Kapitalmehrheit besitzt, verwendet werden.

Zu den prominenten Gebäude im Besitz offener Immobilienfonds zählen das Chilehaus und der ABC-Bogen in Hamburg, das Neue Kranzler Eck und die Potsdamer Platz Arkaden in Berlin, die Polygon-City in Ratingen, das Le Centorial und das La Defense Espace 21 in Paris, das Haagse-Poort-Gebäude in Den Haag, das Almada-Forum in Lissabon, das Radisson-SAS-Hotel in Brüssel, das Bürogebäude 444 North Michigan Avenue an der Magnificent Mile in Chicago, das Bürogebäude 140 Broadway in New York City und das Platinum in Shanghai.

Ihr Wert wird nicht nach Marktpreisen ermittelt. Unabhängige Sachverständige schätzen den Verkehrswert ein. Er richtet sich nach dem Ertragswert, entsprechend der deutschen Wertermittlungsverordnung. Alle den Wert beeinflussenden wirtschaftlichen und rechtlichen Aspekte, u.a. Marktkonformität und Nachhaltigkeit der Mieten, werden dabei einbezogen. Bei der Einschätzung haben die Gutachter einen gewissen Spielraum.

Um liquide zu sein, sind die Fonds verpflichtet, zwischen fünf Prozent und 49 Prozent Zinspapiere oder ähnliche schnell verfügbare Anlagen zu halten. Kredite dürfen jedoch nur für bis zu 50 % des Immobilienbestands des Fonds aufgenommen werden.

Zertifikate

Von einer Kapitalanlagegesellschaft werden Zertifikate herausgegeben, die einen Anteil am Fondsvermögen darstellen. Sie können vom Publikum erworben werden. In Deutschland werden Zertifikate bereits ab 50 Euro ausgegeben. Die Anzahl der Zertifikate kann entsprechend der Nachfrage gesteigert werden. Einzelne Fonds haben mehr als 400.000 Zertifikate im Umlauf. Sie sind übertragbar und müssen auf Wunsch des Besitzers von der Anlagegesellschaft zurückgenommen werden. Die Rücknahmepreise werden von einer Depotbank errechnet und börsentäglich veröffentlicht. Dabei wird das Nettofondsvermögen durch die Anzahl der ausgegebenen Anteile dividiert. Das Nettofondsvermögen setzt sich aus dem gutachterlich ermittelten Verkehrswert der vom Fonds erworbenen Immobilien und der Liquidität, abzüglich aller Verbindlichkeiten und Rückstellungen, zusammen.

Ausschüttung

Die Mieteinnahmen und andere Erträge werden nach Abzug von Zins- und Tilgungsleistungen, der Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten sowie der Absetzung für Abnutzung einmal jährlich an die Inhaber der Anteilscheine ausgeschüttet. Thesaurierende Immobilienfonds investieren dagegen Mieteinnahmen und andere Erträge automatisch in neue Liegenschaften. Die Investitionen nutzen den Anteilseignern ebenfalls, denn sie steigern den Wert der Anteilscheine.

Wertentwicklung

Die Wertentwicklung offener Immobilienfonds wird von der jährlichen Ausschüttung und der Wertentwicklung der Anteilscheine bestimmt. Zwischen 1975 und 2003 bewegte sich die Wertentwicklung offener Immobilienfonds nach Berechnungen des Bundesverbandes Investment und Asset Management (BVI) zwischen +5,6 und +3,3 %. Einen Höhepunkt erreichte sie 1992 mit 9,4 %.

Im Jahr 2006 erwirtschafteten erstmals offene deutsche Immobilienfonds offiziell Verluste.

Da der BVI dennoch auch im Jahr 2007 wider besseres Wissen weiter behauptete, dass offene Immobilienfonds in der Vergangenheit auf Jahressicht niemals ein negatives Ergebnis erzielt hätten, wurde am 6. März 2007 vom Landgericht Frankfurt eine einstweilige Verfügung gegen den BVI erlassen, der es diesem Verband bei Androhung eines Ordnungsgeldes untersagte, diese Behauptung weiter aufzustellen (Aktenzeichen 2-03 O 97/07).

Die erstaunlich stabile und bis zum Jahr 2006 immer positive Wertentwicklung der offenen deutsche Immobilienfonds seit 1959 – unabhängig davon, ob die zugrundeliegenden Preise am deutschen Immobilienmarkt stark rauf- oder runtergingen - wirft ohnehin Fragen nach der Qualität der dieser Wertentwicklung zugrundeliegenden Sachverständigengutachten auf.

Fondsmanagement

Um die Verwaltung eines Fonds kümmert sich treuhänderisch die Kapitalanlagegesellschaft (KAG). Dabei wird unter Verwaltung die Vermögensverwaltung verstanden, nicht die Bewirtschaftung der Gebäude. Für ihre Tätigkeit berechnet sie dem Anleger Gebühren, u.a. einen einmaligen Ausgabeaufschlag von fünf bis 5,5 Prozent. Die KAG muss in Deutschland die Rechtsform einer Aktiengesellschaft oder einer GmbH haben und über ein ausreichendes Eigenkapital verfügen. Will sie einen Fonds auflegen, soll sie mindestens 2,5 Millionen Euro Anfangskapital besitzen. Das Geld muss vollständig eingezahlt sein. Übersteigt das Fondsvermögen drei Milliarden Euro, muss die KAG weitere Eigenmittel in Höhe von mindestens 0,02 % der drei Milliarden Euro übersteigenden Summe aufbringen.

Geschichte

Offene Immobilienfonds wurden 1938 erstmals in der Schweiz aufgelegt. 1959 legten die Bayerische Hypotheken- und Wechsel-Bank sowie die Bayerische Vereinsbank einen ersten Fonds dieses Typs in Deutschland auf. Nach der Einführung eines gesicherten rechtlichen Rahmens 1969 wuchs die Beliebtheit der offenen Immobilienfonds. Zwischen 1972 und 2006 stieg ihre Anzahl in Deutschland von acht auf 31. Es gibt den Fondstyp inzwischen auch in Spanien, Österreich (seit 2004) und Frankreich (seit 2006, Organisme de placement collectif dans l’immobilier – OPCI).

Fondskrise

Offene Immobilienfonds galten lange Zeit als regelrechter Gewinngarant. Zwischen Januar 2000 und Juli 2003 legten ihre Kurse in Deutschland um bis zu 4,8 Prozent jährlich zu, das Mittelfeld kam auf durchschnittlich knapp 4 Prozent jährlich. Kein einziger Fonds meldete Verluste. Als besonders sicher galten Fonds mit langfristigen Mietverträgen. Wenn ihre Restlaufzeit zehn oder 20 Jahre betrug, war eine Wertberichtigung der Zertifikate unwahrscheinlich und die Investoren waren vom Auf und Ab am Immobilienmarkt geschützt. Seit Anfang 2004 gerieten die auf deutsche Immobilien konzentrierten offenen Fonds zunehmend in Schwierigkeiten, weil viele Bürogebäude mit stagnierenden und fallenden Mieten kämpften oder kaum vermietbar waren. Die Ausschüttungen der betroffenen Fonds verringerten sich. Aus Angst vor einer Abwertung des Verkehrswerts wurden oft mehr Immobilienzertifikate zurückgegeben als liquide Mittel bei den Kapitalanlagegesellschaften vorhanden waren. Davon nicht betroffen waren zunächst offene Immobilienfonds, die vor allem auf den Erwerb von Liegenschaften in ausländischen Wachstumsmärkten setzten. Sie konnten zur gleichen Zeit Mittelzuflüsse verbuchen. Im Vorfeld der Finanzkrise ab 2007 ergaben sich jedoch auch hier Schwierigkeiten, soweit die Fonds in US-Immobilien engagiert waren.^[1]

Aktuell

Januar 2009: Eine Reihe offener Immobilienfonds hat derzeit die Rücknahme von Fondsanteilen für (vorerst) teilweise bis zu 12 Monate ausgesetzt. Dies geschehe zum Schutz der Anleger, da zur Erfüllung der Rückgabewünsche (vor allem von Großinvestoren) Vermögenswerte unter dem Einfluss der Finanzkrise nur mit erheblichen Abschlägen liquidierbar seien. Zum Teil werden regelmäßige Auszahlpläne weiter bedient, auch entgegen der Feststellung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), die die Ungleichbehandlung der Anleger für unzulässig erklärt hat.

Gesetzliche Rahmenbedingungen

Bitte beachte den Hinweis zu Rechtsthemen!

Die Fonds unterliegen in Deutschland als so genanntes Immobilien-Sondervermögen dem Investmentgesetz (InvG). Sie haben die dem Schutz des Anlegers und seiner Investition dienenden Vorschriften bei der Anlagepolitik, der Darstellung des Fondsvermögens und der Veröffentlichungspflicht zu beachten. Sie werden dabei von der Depotbank und einem unabhängigen Gutachterausschuss kontrolliert. Die Kapitalanlagegesellschaften müssen sich als Spezialkreditinstitute zudem nach strengen gesetzlichen Vorschriften richten und werden von der deutschen Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) kontrolliert.

Steuerliche Merkmale

Die Fonds sind von der Körperschaftsteuer- und der Gewerbesteuer befreit. Anleger müssen jedoch für die Ausschüttung Einkommensteuer und Kapitalertragsteuer zahlen. Bereits im Ausland versteuerte Erträge, Verkaufsgewinne aus Immobilien und Wertpapieren sowie Gebäudeabschreibungen und abzugsfähige Bauzinsen wirken sich steuermindernd aus. Die Minderungen können bei einem Schwerpunkt des Fonds im Ausland bis zu 100 Prozent reichen.

Investitionsstrategien

Bei Immobilienfonds werden grundsätzlich die buy-and-hold (kaufen-und-halten) sowie die buy-and-sell (kaufen-und-verkaufen) Strategie^[2] verfolgt:

Buy-and-Hold

(Siehe auch en:Buy and hold)

Buy-and-Hold-Strategien zeichnen sich durch eine verhältnismäßig langfristige Orientierung aus. Mit einem Zeithorizont von oft 10-12 Jahren wird in Vermögenswerte investiert. Der Großteil der Rendite soll bei einer solchen Strategie durch die laufenden Einnahmen z.B. aus Vermietung und Verpachtung, aber auch aus Überschüssen durch zum Beispiel Gebäudemanagement, erzielt werden.

Buy-and-Sell

Im Gegensatz zur Buy-and-Hold-Strategie ist der Zeithorizont bei der Buy-and-Sell-Strategie wesentlich kürzer, meist nur 5 Jahre oder weniger. Bei dieser Strategie wird auf kurzfristige Gewinne spekuliert, die unter anderem aus schnellen Sanierungen, günstigem Kauf aus z.B. Insolvenzmassen oder sehr gewinnbringendem Verkauf, entweder im Ganzen an einen strategischen Investor oder in Einzeltranchen an beispielsweise ehemalige Mieter, resultieren können. Während bei der Buy-and-Hold-Strategie ein relativ langer Zeithorizont eingeplant ist, wird bei dieser Strategie nur mit einem vorübergehenden Investment gerechnet. Dadurch sind die (Brücken-) Finanzierungen in der Regel auch eher kurzfristig angelegt, was im Falle von unerwartet auftretenden Problemen beim Wiederverkauf der Anlagen zu nicht unerheblichen Finanzierungsengpässen führen kann. Hieraus resultiert ein erhebliches Risiko.

Literatur

• Walter Klug: Offene Immobilienfonds: Zeit für stabile Werte. Fritz Knapp Verlag, Frankfurt am Main 2004, ISBN 3-8314-0768-1
• Stephan Bone-Winkel: Das strategische Management von offenen Immobilienfonds. Müller, Köln 2000, ISBN 3-932687-15-9
• Christoph Loos: Strategien institutioneller Immobilieninvestoren: Ein kompetenzbasierter Strategieansatz am Beispiel offener Immobilienfonds. Lang, Frankfurt am Main, ISBN 3-631-54596-7

Fußnoten

1. ↑ „Die Turbulenzen brachen aus, als einige wenige Fonds mit Anlagen in strukturierten Finanzprodukten, die mit jüngeren US-„Subprime“-Hypotheken unterlegt waren, die Rücknahme von Anteilen aussetzten.“ Pdf-Datei BIZ, 78. Jahresbericht „I. Einleitung: Das Ende einer unhaltbaren Situation“
2. ↑ http://www.0i-2.com/content/69/Prinzip.html