Stockwerkseigentum

Stockwerkseigentum bedeutet verbüchertes (also im Grundbuch eingetragenes) Eigentum an einem Stockwerk in einem Haus, das kein Superädifikat ist.

Stockwerkeigentum und Wohnungseigentum ist in der Praxis ein Kompromiss zwischen Alleineigentum (z. B. Eigenheim) und Kollektiveigentum und kann dementsprechend die Vorteile und auch die Probleme beider Eigentumsformen beinhalten.^[1] Im Gegensatz zum hellenistischen und germanischen Recht kannte das Römische Recht kein Stockwerkeigentum. Eine ähnliche Wirkung wie beim Stockwerkeigentum wurde für den Rechtsverkehr im Römischen Recht z. B. durch die Begründung eines Erbbaurechtes und erst später durch Ausnahmevorschriften ermöglicht.

Der Stockwerkeigentümer muss, wie der Wohnungseigentümer, viel Gemeinschaftssinn entwickeln, da er durch sein Sonderrecht im Gegensatz zum Mieter stärker an das Objekt (Recht) gebunden ist und sich der Umgebung und geänderten Bedingungen in flexiblem Masse anpassen. Die Grundsätze des Nachbarrechtes sind auch bei Stockwerkeigentum sinngemäß anwendbar.

Schreibweise: In Deutschland und Österreich wird überwiegend Stockwerkseigentum geschrieben, während in Liechtenstein und der Schweiz die Schreibweise Stockwerkeigentum (ohne "s") üblich ist.

Österreich - Deutschland

Real geteiltes Stockwerkeigentum kann heute in Österreich^[2] nicht mehr neu begründet werden. Bereits bestehendes Stockwerkeigentum ist allerdings noch gültig. Stattdessen kann Miteigentum nach ideellen Quoten an einer Liegenschaft begründet werden. Beim Wohnungseigentum steht einem Miteigentümer das alleinige Benutzungsrecht hinsichtlich einer Wohnung zu.

Auch in Deutschland gab es in der Zeit vor Inkrafttreten des BGB das Stockwerkeigentum. Dieses ist bestehen geblieben (Art 182 EGBGB), neues Stockwerkeigentum kann aber nicht mehr begründet werden. Stattdessen gibt es in Deutschland und Österreich nunmehr das Wohnungseigentum.

Fürstentum Liechtenstein - Schweiz

In Liechtenstein und der Schweiz wird der Begriff Stockwerkeigentum verwendet. Er findet seinen Ursprung in Art 170 SR bzw. Art 712a ff ZGB.

Stockwerkeigentum ist nach dem liechtensteinischen Sachenrecht (SR) und dem schweizerischen ZGB der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschließlich zu benutzen und innen auszubauen. Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äußeren Erscheinung beeinträchtigen (Art 170a SR; Art 712a ZGB).^[3]

Das Stockwerkeigentum im Sinne des schweizerischen und liechtensteinischen Sachenrechts ist kein real geteiltes Stockwerkeigentum im tatsächlichen Sinn des Wortes. Es handelt sich vielmehr beim Stockwerkeigentum im Sinne des schweizerischen und liechtensteinischen Sachenrechts um „qualifiziertes“ Miteigentum, das den Rechtsinstituten „Wohnungseigentum“ in Österreich und Deutschland deutlich näher steht, als dem real geteilten Stockwerkeigentum im germanischen oder hellenistischen Recht. Daher wäre es richtig, das Stockwerkeigentum im Sinne des schweizerischen und liechtensteinischen Sachenrechts als „qualifiziertes Miteigentum“ zu bezeichnen.

Eigentümergemeinschaft

Deutschland

Mit Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 2. Juni 2005 wurde in Deutschland, unter Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung, eine Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft anerkannt. Davor galt in Deutschland eine Wohnungseigentümergemeinschaft in der Rechtsprechung als nicht rechts- und parteifähig. Die Praxis hatte seit Jahren bereits Wohnungseigentümergemeinschaften Verträge selbsttätig und in eigenem Namen abschließen lassen.

Österreich

In Österreich ist die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 2 Abs 5 iVm § 18 Abs 1 WEG 2002 ausdrücklich eine juristische Person mit (Teil-)Rechtsfähigkeit, die in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und geklagt werden kann. Dabei wird die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Verwalter vertreten oder, wenn ein solcher nicht bestellt ist, durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer. Ein gegen die Eigentümergemeinschaft ergangener Exekutionstitel kann jedoch nur in die bestehenden Rücklage (§ 31 WEG 2002) oder in die von den Wohnungseigentümern geleisteten oder geschuldeten Zahlungen für Aufwendungen (§ 32 WEG 2002) vollstreckt werden (§ 18 Abs 4 WEG 2002).

Schweiz

Das schweizerische Bundesgericht ist der Rechtsansicht, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft teilrechtsfähig ist, indem sie „gewisse körperschaftliche Züge“ und „im Bereich der gemeinschaftlichen Verwaltung eine beschränkte Vermögens- und Handlungsfähigkeit mit entsprechender Prozess- und Betreibungsfähigkeit“ aufweist . Es handle sich bei der schweizerischen Stockwerkeigentümergemeinschaft um eine gesetzlich angeordnete „Rechtsgemeinschaft des Sachenrechts“,^[4] die zur Wahrung der Interessen der Stockwerkeigentümer besteht, jedoch nach herrschender Lehre und Rechtsprechung in der Schweiz nicht um eine juristische Person. In der Schweiz wurde auch anlässlich der Einführung der Rechtsinstituts des Stockwerkeigentums ausdrücklich die Rechtsfähigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft ausgeschlossen.^[5]

Liechtenstein

In Liechtenstein wurde nicht, wie in der Schweiz , anlässlich der Rezeption der Bestimmungen über das Stockwerkeigentum ein Vorbehalt über die Möglichkeit der Qualifikation der Stockwerkeigentümergemeinschaft als teilrechtsfähige juristische Person abgegeben. Die Ausgestaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft im liechtensteinischen SR zeigt deutlich die körperschaftliche Ausgestaltung und die grundsätzliche Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit. Daher ist für Liechtenstein, wie auch in Deutschland und Österreich, davon auszugehen, dass die Stockwerkeigentumsgemeinschaft in diesem Rahmen eine juristische Person darstellt und diese juristische Person Teilrechtsfähigkeit hat, welche sie befähigt, eigenständig Rechte zu erwerben und Pflichten einzugehen (siehe Art 170l SR).

Gemäß Art 933 PGR sind die Bestimmungen der dort geregelten „einfachen Rechtsgemeinschaften“ zudem auf einige Miteigentums- und die Stockwerkeigentumsgemeinschaft mit bestimmten, ideellen Quoten (Art 933 Abs 1 erster Fall PGR) und alle übrigen Gemeinschaften (Art 933 Abs 3 PGR) subsidiär heranzuziehen (nicht jedoch für die Gesamthand - Art 933 Abs 2 PGR, die persönlichen Gemeinschaften, wie zB Erbengemeinschaft und die Gütergemeinschaft etc. - Art 933 Abs 1 zweiter und dritter Fall PGR).

Auf einige Miteigentümergemeinschaften und die Stockwerkeigentumsgemeinschaft sind somit neben den bürgerlich-rechtlichen Normen des SR und des FL-ABGB auch gesellschaftsrechtliche Normen des PGR anzuwenden, auf andere hingegen nur die Normen des Sachenrechts (SR) und FL-ABGB.

Neuere Entwicklungen

Das System des Stockwerkeigentums und des Miteigentums zu Wohnzwecken wird derzeit in der Schweiz und in vielen anderen Ländern als zu wenig weitgehend befunden, und es gibt seit einigen Jahrzehnten Überlegungen, ein „kleines Wohnungseigentum“ zu schaffen.^[6] Dies könnte z. B. im Rahmen des Baurechts („Raumrecht“ – Art 779m – 779r ZGB^[7]) erfolgen oder im Rahmen des Stockwerkeigentums („Raumeigentums“ – Art 712a ff ZGB). Auch andere Systeme eigentumsähnlicher Mietrechte sind bekannt und wurden bzw werden untersucht (z. B. Wohneigentumsförderungsstrukturen des Gemeinwesens in Australien, Wohneigentumsfinanzierungsmodelle in den USA wie z. B. Housing Partnerships, etc.).

Dabei sollen die heutigen Mieter mit geringerer Finanzkraft in die Lage versetzt werden, Wohnungseigentum dauerhaft oder auf Zeit zu erwerben. Zur Verwirklichung wurden verschiedene System durchdacht, die auch z. B. eine Vermischung von Mietrecht mit Sachenrecht oder die Vermischung von Stockwerk- und Miteigentumsregeln zur Folge hätten.^[8]

Literatur

• Gerald Kohl: Stockwerkseigentum. Geschichte, Theorie und Praxis der materiellen Gebäudeteilung unter besonderer Berücksichtigung von Rechtstatsachen aus Österreich. Duncker & Humblot, Berlin 2007, ISBN 978-3428122943, (Schriften zur Europäischen Rechts- und Verfassungsgeschichte, 55).
• Gabriele Freudling: Echtes altrechtliches Stockwerkseigentum in Bayern, Zeitschrift der Savigny-Stiftung für Rechtsgeschichte, Germanistische Abteilung, Bd. 116, Wien-Köln-Weimar 1999, S. 384 ff.
• Antonius Opilio, Arbeitskommentar zum liechtensteinischen Sachenrecht, Band I, Art 170 ff, EDITION EUROPA Verlag, 2009, ISBN 978-3-901924-23-1.

Einzelnachweise

1. ↑ Im Volksmund wird daher nicht zu Unrecht davon gesprochen, dass „ein halbes Haus ist eine halbe Hölle“ sein kann
2. ↑ In Österreich ist real geteiltes Stockwerkseigentum seit der Erlassung des Gesetzes vom 30. März 1879 betreffend die Theilung von Gebäuden nach materiellen Antheilen (RGBl 50/1879) zur Begründung nicht mehr zugelassen (§ 1). Der Geltungsbereich des Gesetzes wurde durch Art. XVI, RGBl 77/1897 auch auf Tirol und mit RGBl 44/1900 auch auf Vorarlberg ausgedehnt.
3. ↑ Beim sog. qualifizierten Miteigentum , dem Stockwerkeigentum nach liechtensteinischem und schweizerischem Recht, bestehen neben dem einfachen (gewöhnlichen) Miteigentum, dass die Stockwerkeigentümer an der gesamten Sache haben, Sonderrechte (kein Sondereigentum oder Alleineigentum am Stockwerk). Diese dinglich wirkenden Sonderrechte berechtigen den jeweiligen Miteigentümer, der diese Sonderrechte innehat, grundsätzlich jeden anderen Miteigentümer und auch Dritte von der Vertretung, vom Gebrauch, der Nutzung und Benutzung der Miteigentumssache, soweit dies vom Sonderrecht umfasst wird, auszuschließen und die ihm zugewiesenen Räume innen baulich frei aus- und umzugestalten.
4. ↑ BGE 125 II 348, 350f.
5. ↑ Siehe „Botschaft des Bundesrates an die Bundesversammlung zum Entwurf eines Bundesgesetzes über die Änderung des vierten Teils des Zivilgesetzbuches (Miteigentum und Stockwerkeigentum) vom 7. Dezember 1962, BBl 1962 II 1461 ff, 1492.
6. ↑ Vgl. z. B. David Dürr „Kleines Wohnungseigentum, Ein neuer Vorschlag zur Eigentumsstreuung“, Schriftenreihe Woh-nungswesen des Bundesamts für Wohnungswesen, Band 68, 1999.
7. ↑ Vgl Vorentwurf einer Teilrevision des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Immobiliar- und Grundbuchrecht), März 2004, Bericht VE 2004. Art 779m ff VE-ZGB.
8. ↑ Diese Vermischung von Prinzipien des Sachenrechts ist in der Schweiz jedoch auch auf Kritik gestossen. Auch die Schaffung des Raumrechts selbst wird nicht als zielführend angesehen (siehe Stellungnahme des Verbands schweizerischer Grundbuchverwalter vom 6. Oktober 2006 zur Teilrevision des ZGB.

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