Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks anfällt. Der Steuersatz beträgt grundsätzlich 3,5 % der Bemessungsgrundlage (Seit dem 1. September 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen - siehe Art. 105 Abs. 2a GG). Die Grunderwerbsteuer wird in der Bundesrepublik Deutschland auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes erhoben. Die Grunderwerbsteuer steht den Bundesländern zu, die diese an die Kommunen weiterreichen können.

Grunderwerbsteuerpflichtige Vorgänge

Der Grunderwerbsteuer unterliegen gemäß § 1 Abs. 1 GrEStG nur Rechtsvorgänge, die sich auf inländische Grundstücke beziehen. Die einzelnen grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbsvorgänge sind in § 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) bezeichnet. Der wesentlichste Vorgang hierbei ist nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Kaufvertrag. Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Grundstück zu übereignen (§ 433 Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB)). Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den Kaufpreis zu zahlen und das gekaufte Grundstück abzunehmen (§ 433 Abs. 2 BGB).

Die Grunderwerbsteuer knüpft an das Vorliegen eines rechtswirksamen Verpflichtungsgeschäfts an. Sie entsteht, wenn ein notarieller Vertrag vorliegt, in dem sich der Verkäufer verpflichtet hat, dem Käufer ein Grundstück zu übereignen und der Käufer sich andererseits verpflichtet hat, das Grundstück abzunehmen und den Kaufpreis zu zahlen. Die Grunderwerbsteuer entsteht unabhängig davon, ob der Kaufpreis bereits entrichtet worden ist. Das gleiche gilt für ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründet. Lediglich dann, wenn ein solcher Anspruch nicht existiert, stellt das Gesetz auf die Auflassung oder den auflassungslosen Eigentumsübergang ab, beispielsweise beim Meistgebot oder dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung.

Entstehen und Fälligkeit der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer entsteht mit Verwirklichung eines rechtskräftigen Erwerbsvorgangs gemäß § 14 GrEStG i.V.m. § 38 Abgabenordnung. Der Eintritt der Rechtskraft kann dabei z. B. von den Genehmigungen der Vertragsparteien, vom Wohnungsverwalter (bei Erwerb einer ETW) oder der Genehmigung des Eigentümers des belasteten Grundstücks (beim Erwerb eines Erbbaurechts) abhängen. Erfolgt der Erwerb durch Angebot und Annahme, so wird erst durch rechtswirksame Annahme ein Erwerb verwirklicht. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides fällig.

Stundung der Grunderwerbsteuer

Eine Stundung der Steuer ist grundsätzlich nicht möglich, weil es sich bei der Grunderwerbsteuer um eine so genannte Verkehrsteuer handelt.

Ausnahmen von der Besteuerung

Nicht alle Vorgänge unterliegen der Steuerpflicht. Die wichtigsten Ausnahmen von der Besteuerung sind:

• § 3 Nr. 1 GrEStG: Die Gegenleistung beträgt nicht mehr als 2.500,00 €. Beachte: Dieses ist kein Freibetrag, sondern eine Freigrenze. Das bedeutet, dass ein Erwerb i. H. v. 2.500 € steuerfrei ist, für einen Erwerb i. H. v. 2.500,01 € jedoch Grunderwerbsteuer von 87 € zu zahlen ist.
• § 3 Nr. 2 GrEStG: Steuerbefreiung im Falle einer Schenkung eines Grundstücks unter Auflage: Schenkungen eines Grundstücks unter der Auflage eines Nießbrauchs (Wohnrechts) zugunsten des Schenkenden sind laut Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 29. Januar 1992 gemäß § 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG vollständig von der Grunderwerbsteuer befreit. Soweit dem Beschenkten Auflagen auferlegt sind, die ihn zu Geld- oder Sachleistungen (z. B. Rentenzahlungen, Übernahme von Grundstücksbelastungen und anderen Verpflichtungen des Schenkenden) verpflichten, ist er insoweit nicht i.S. des § 7 (1) Nr. 1 ErbStG auf Kosten des Zuwendenden bereichert. Der Wert dieser Geld- oder Sachleistungen unterliegt somit gemäß § 3 Nr. 2 der Grunderwerbsteuer.
• § 3 Nr. 3 GrEStG: Der Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses. Den Miterben steht der überlebende Ehegatte gleich, wenn er mit den Erben des verstorbenen Ehegatten gütergemeinschaftliches Vermögen zu teilen hat, oder wenn ihm in Anrechnung auf eine Ausgleichsforderung am Zugewinn des verstorbenen Ehegatten ein zum Nachlass gehöriges Grundstück übertragen wird. Den Miterben stehen außerdem ihre Ehegatten und – nach dem Urteil des Finanzgerichts Münster (EFG 1969, Seite 139) – die Kinder der Miterben gleich.

Beachte: Werden bei einem Erbfall die geerbten Anteile nicht als „ungeteilte Erbengemeinschaft“ sondern als Bruchteile in das Grundbuch eingetragen, kann zu einem späteren Zeitpunkt die Vergünstigung des § 3 Nr. 3 GrEStG nicht mehr in Anspruch genommen werden, weil durch die Aufteilung in Bruchteilseigentum der Nachlass geteilt ist.

• § 3 Nr. 4 GrEStG: Der Erwerb durch den Ehegatten des Veräußerers.
• § 3 Nr. 5 GrEStG: Der Erwerb durch den geschiedenen Ehegatten des Veräußerers, wenn er im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung erfolgt.
• § 3 Nr. 6 GrEStG: Der Erwerb durch eine Person, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt ist.

Gemäß § 1589 Satz 1 BGB sind Personen, deren eine von der anderen abstammt, in gerader Linie verwandt. Gemäß § 1589 Satz 2 BGB sind Personen, die nicht in gerader Linie verwandt sind, aber von derselben dritten Person abstammen – z. B. Geschwister, Tante, Onkel –, in der Seitenlinie verwandt. Der Verwandtschaft in gerader Linie kommt die Adoption gleich (§§ 1741 ff. BGB). Die Befreiung des Grunderwerbs durch ein adoptiertes Kind gemäß § 3 Nr. 6 GrEStG ist jedoch nur möglich, wenn die Annahme als Kind durch das Vormundschaftsgericht im Zeitpunkt des Grunderwerbs bereits ausgesprochen war. Den Verwandten in gerader Linie stehen die Stiefkinder sowie deren Ehegatten gleich. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 19. April 1989 (BStBl II 1989, Seite 627) entschieden, dass die Eigenschaft als Stiefkind im Sinne von § 3 Nr. 6 Satz 2 GrEStG nicht vom Fortbestand der Ehe abhängig ist, durch welche das Stiefkindschaftsverhältnis begründet wurde.

• § 7 GrEStG: Befreit ist auch die Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum in Flächeneigentum. Wird ein Grundstück, das mehreren Miteigentümern gehört, von den Miteigentümern flächenweise geteilt, so wird die Steuer nicht erhoben, soweit der Wert des Teilgrundstücks, das der einzelne Erwerber erhält, dem Bruchteil entspricht, zu dem er am gesamten zu verteilenden Grundstück beteiligt ist.

Grundstücke

Unter Grundstücken im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes sind Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts (§§ 873 ff BGB) zu verstehen. Zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören neben dem Grund und Boden auch die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen. Den Grundstücken stehen gleich

1. Erbbaurechte,
2. Gebäude auf fremdem Boden,
3. dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte im Sinne des § 15 des Wohnungseigentumsgesetzes und des § 1010 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Nicht zu den Grundstücken werden gerechnet:

1. Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören,
2. Mineralgewinnungsrechte und sonstige Gewerbeberechtigungen,
3. das Recht des Grundstückseigentümers auf den Erbbauzins.
4. Zubehör i.S.d. § 97 (1) Satz 1 BGB: Zubehör sind bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnisse stehen (Inventar wie z. B. die miterworbene Einbauküche, sonstige Möbel, und alle weiteren Gegenstände die nicht fest mit dem Grund und Boden oder dem Gebäude verbunden sind).
5. Aus dem Wohngeld gebildete Rücklagen.

Bemessungsgrundlage

Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 GrEStG). Zur Gegenleistung rechnet alles, was der Erwerber aufwendet, um das Grundstück zu erhalten. Gegenleistung ist in der Regel der Kaufpreis. Hinzu kommen z. B. schuldrechtlich übernommene Darlehnsverbindlichkeiten (Grundpfandrechte), dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen, übernommene sonstige Grundstücksbelastungen (z. B. Renten-, Wohn- und Nießbrauchsrechte), die vom Erwerber übernommenen Vermessungskosten, die vom Erwerber übernommene Verpflichtung z. B. die Maklerkosten für den Veräußerer zu zahlen (Vertrag zu Gunsten Dritter § 328 ff. BGB), beim Erwerb eines Erbbaurechts die Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses an den jeweiligen Grundstückseigentümer.

Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2. GrEStG gilt bei einem Tausch als Gegenleistung die Tauschleistung des anderen Vertragsteils einschließlich einer vereinbarten zusätzlichen Leistung.

Der Erwerb eines Grundstücks im Zwangsversteigerungsverfahren unterliegt gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 4 i.V.m. § 9 Abs.1 Nr. 4 GrEStG der Steuer. Die Steuer berechnet sich vom Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben.

Einheitliches Vertragswerk

Ein einheitlicher Vertrag liegt zivilrechtlich dann vor, wenn die auf den Kauf des unbebauten Grundstücks und die Errichtung eines Gebäudes abzielenden Verträge nach dem Willen von Verkäufer und Käufer derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander stehen und fallen sollen. Nach ständiger Rechtsprechung des BFH ist dann Gegenstand des Erwerbsvorgangs das unbebaute Grundstück mit dem noch zu errichtenden Gebäude, also ein bebautes Grundstück.

Bei der deutschen Praxis wird somit auf die Bauleistung zusätzlich zur Umsatzsteuer auch die Grunderwerbssteuer fällig. Um prüfen zu lassen, ob diese Praxis mit dem europarechtlichen Umsatzsteuer-Mehrfachbelastungsverbot des Art. 401 der Mehrwertsteuer-Systemrichtlinie 2006/112/EG des Rates vom 28. November 2006 vereinbar ist, hat das Niedersächsische Finanzgericht 2008 dem Europäischen Gerichtshof einen entsprechenden Fall zur Vorabentscheidung vorgelegt (EuGH, Aktenzeichen C-156/08).^[1][2]

Wert der Gegenleistung

Die Ermittlung des Wertes der Gegenleistung (z. B. Höhe des Erbbauzinses, des Wohnrechts, des Nießbrauchs, der Kaufpreisraten, der Rente) richtet sich nach dem Bewertungsgesetz.

Kaufpreisminderung

Eine Beurkundung der Vereinbarung über eine Kaufpreisminderung ist nur dann erforderlich, wenn sie vor Erklärung der Auflassung des Grundstücks erfolgt. Gemäß § 16 (3) GrEStG wird auf Antrag die Steuerfestsetzung geändert, wenn die Gegenleistung für das Grundstück herabgesetzt worden ist. Die Änderung führt zur Erstattung des entsprechenden Steuerbetrages. Dies ist im Regelfall nur innerhalb von 2 Jahren nach Entstehung der Steuer möglich oder wenn es sich um einen Sachmangel gem. § 437 BGB handelt.

Umlegung von Grundstücken

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 28. Juli 1999 – II R 25/98 – entschieden, dass alle in einem förmlichen Umlegungsverfahren nach dem Baugesetzbuch durch Ausspruch einer Behörde erfolgenden Eigentumsänderungen an Grundstücken von der Steuer befreit sind, wenn der neue Eigentümer in diesem Verfahren als Eigentümer eines im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücks beteiligt ist.

Steuersatz

Gemäß § 11 GrEStG beträgt die Steuer 3,5 % der Bemessungsgrundlage (bis 1997 waren es noch 2 %); sie ist auf volle Euro abzurunden. Das Finanzamt kann im Einvernehmen mit dem Steuerpflichtigen von der genauen Ermittlung des Steuerbetrags absehen und die Steuer in einem Pauschbetrag festsetzen, wenn dadurch die Besteuerung vereinfacht und das steuerliche Ergebnis nicht wesentlich geändert wird.

Seit dem 1. September 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen (siehe Art. 105 Abs. 2a GG). In Berlin beträgt der Steuersatz seit dem 1. Januar 2007 4,5 % ^[3] in Hamburg seit dem 1. Januar 2009 ^[4].

Steuerschuldner

Nach § 13 GrEStG sind die Steuerschuldner regelmäßig die an einem Erwerbsvorgang (s. o.) beteiligten Personen als Gesamtschuldner – also Käufer und Verkäufer gleichermaßen. Das Finanzamt wendet sich zunächst an denjenigen, der sich vertraglich zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet hat. In der Regel ist dies der Erwerber. Allerdings: Zahlt dieser nicht, wird das Finanzamt den Veräußerer zur Grunderwerbsteuer heranziehen. Daran ändert auch eine vertragliche Vereinbarung nichts, nach der der Erwerber den Veräußerer von der Zahlung der Grunderwerbsteuer freistellt, denn diese Vereinbarung betrifft nur das so genannte „Innenverhältnis“ zwischen Veräußerer und Erwerber.

Aufhebung der Steuerfestsetzung

Gemäß § 16 (1) Nr. 1 GrEStG wird auf Antrag die Steuerfestsetzung aufgehoben, wenn ein Erwerbsvorgang (z.B. Kauf) rückgängig gemacht wird, bevor das Eigentum am Grundstück auf den Erwerber übergegangen ist, wenn

1. die Rückgängigmachung durch Vereinbarung, durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechts oder eines Wiederkaufsrechts innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer stattfindet;
2. die Vertragsbedingungen nicht erfüllt werden und der Erwerbsvorgang deshalb auf Grund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht wird.

Ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung bereits erteilt worden, kann die Steuerfestsetzung nur dann aufgehoben werden, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Notar zurückgegeben worden und die Löschung einer ggf. im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung bewilligt worden ist. Ist der Erwerber bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und erwirbt der Veräußerer das Eigentum an dem veräußerten Grundstück zurück, so wird auf Antrag sowohl für den Rückerwerb als auch für den vorausgegangenen Erwerbsvorgang die Steuerfestsetzung aufgehoben, sofern eine der drei Alternativen des § 16 (2) GrEStG erfüllt ist. Für die Aufhebung einer Steuerfestsetzung ist allerdings immer die Wiederherstellung des ursprünglichen Rechtszustandes, sowie die tatsächliche Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs erforderlich.

Rückgängigmachung eines Kaufvertrages

Ein Kaufvertrag kann rückgängig gemacht werden durch

1. zivilrechtliche Aufhebung des Vertrages nach dem BGB
2. notariellen Aufhebungsvertrag
3. privatschriftlichen Aufhebungsvertrag; hierbei ist Voraussetzung, dass im Zeitpunkt der privatschriftlichen Vertragsaufhebung keine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Gemäß § 18 GrEStG sind die Notare verpflichtet, der zuständigen Grunderwerbsteuerstelle zusammen mit dem beurkundeten Kaufvertrag eine aus fünf Durchschriften bestehende Veräußerungsanzeige einzureichen. Eine Durchschrift enthält auf einer Seite die Daten des Vertrages und auf der anderen Seite als Blanko-Formular die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt und bestätigt die Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung. Obgleich die Zahlung der Grunderwerbsteuer keine Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung ist, sind die Grundbuchämter angewiesen, ohne Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung keine Eintragung vorzunehmen. Im Ergebnis ist damit eine Grundbucheintragung ohne vorherige Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht möglich.

Steuerpflichtige Vorgänge

Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt die Grunderwerbsteuerstelle gemäß § 22 GrEStG die so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese besagt, dass keine steuerlichen Bedenken gegen die Eintragung des Erwerbers als neuer Eigentümer im Grundbuch bestehen. Erst wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt worden ist, kann man also als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt die Grunderwerbsteuerstelle nur dann vor Gutschrift des Steuerbetrages, wenn die Grunderwerbsteuer sichergestellt ist. Das ist dann der Fall wenn

• die Grunderwerbsteuer überwiesen worden ist, und dies der Grunderwerbsteuerstelle durch Vorlage oder Übersenden des mit der Bestätigung („Auftrag wird/wurde ausgeführt“) versehenen Überweisungsauftrags nachgewiesen worden ist, oder
• die Grunderwerbsteuer überwiesen worden ist und dies der Grunderwerbsteuerstelle durch Vorlage oder Übersenden des Überweisungsauftrages und des Kontoauszuges, aus dem die Durchführung des Auftrages zweifelsfrei zu ersehen ist, nachgewiesen worden ist.

Steuerfreie Vorgänge

Hier erteilt das Finanzamt in der Regel unverzüglich nach Prüfung des ihm angezeigten Vorgangs die Unbedenklichkeitsbescheinigung. In vielen Fällen (z. B. wenn es sich beim Erwerber um den Ehegatten des Veräußerers oder einen Verwandten gerader Linie des Veräußerers handelt) kann von Seiten des Grundbuchamts auf die Erteilung einer Unbedenklichkeitsbescheinigung verzichtet werden.

Aufkommen

Das Aufkommen der Grunderwerbsteuer betrug im Jahr 2006 6,125 Mrd. € und im Jahr 2007 6,952 Mrd. €.^[5] Die Steuer steht den Ländern zu.

Einzelnachweise

1. ↑ Mitteilung im Amtsblatt der Europäischen Union
2. ↑ Doppelbesteuerung bei Hauskauf auf der Kippe. In: Welt Online. 19. Mai 2008. Abgerufen am 1. Januar 2009.
3. ↑ Berliner Grunderwerbsteuersatz
4. ↑ Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer vom 16. Dezember 2008, HmbGVBl. 2008, S. 433 http://hh.juris.de/hh/gesamt/GrEStFestG_HA.htm
5. ↑ Bundesfinanzministerium

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