Immobilienblase

Eine Immobilienblase ist eine Form einer Spekulationsblase. Hierbei kommt es auf einem regional und nutzungsspezifisch abgegrenzten Teilsegment des Immobilienmarktes zu einer deutlichen Überbewertung von Immobilien, die sich durch einen dramatischen Preisverfall innerhalb kurzer Zeit normalisiert.

Geschichtliche Immobilienblasen

• 1343–1346 Norditalien^[1]
• 1926 Landboom in Florida^[2]
• 1990 Büroimmobilien in Japan
• Anfang der 1990er Jahre Schweiz^[3]
• 1990er Jahre Mexiko
• 1999–2002 Büroimmobilien in den Neuen Bundesländern in der Bundesrepublik Deutschland (aufgrund steuerlicher Förderung)
• 2007 private Wohnimmobilien in den USA^[4], Finanzkrise ab 2007
• 1985 resp. 2002 bis Sommer 2007 Spanien^[5]
• 2008 Irland

Ursachen für Immobilienblasen

Kreditinduzierte Immobilienblasen

Kreditinduzierte Immobilienblasen resultieren aus einer deutlichen Ausweitung oder Verbilligung^[6] des Angebots an Immobilienfinanzierungen. Die Ursachen hierfür sind vielfältig. Der Effekt ist häufig auf fehlende Markttransparenz oder fehlende Regulierung zurückzuführen.

Durch eine deutliche Ausweitung des Kreditangebots durch die systematische Ausweitung der Kreditgewährung auch an Darlehensnehmer mit geringer Bonität ("Subprime-Kredite") entsteht eine erhebliche zusätzliche Immobiliennachfrage, die auf ein, aufgrund der Begrenzung der Ressource Boden, beschränktes Angebot trifft. Z. B. geschah das in den USA bis 2007. Dies führt in der Folge der steigenden Nachfrage zu steigenden Immobilienpreisen. Der gleiche Mechanismus wirkt bei einer deutlichen Verbilligung der Kreditkosten z. B. durch ein Sinken des Zinsniveaus. Jeder Kreditnehmer kann sich in der Folge "mehr" Immobilie bei gleichbleibender laufender Belastung leisten. Auch hier führt die erhöhte Nachfrage zu steigenden Immobilienpreisen. Unterbleibt, wie in den USA geschehen, bei einem Zusammentreffen derartiger Faktoren eine Intervention durch die zuständigen Aufsichtsgremien, z. B. weil die positiven konjunkturellen Folgen der starken Immobilienpreissteigerung gewollt sind,^[7] und fehlt auch die Gegenreaktion des Marktes auf die steigende Kreditnachfrage (durch steigende Kreditkosten bzw. Zinsen) entwickelt sich eine Immobilienblase. Es kommt zu einer sich selbst tragenden Entwicklung, da immer mehr Nachfrage immer höhere Preise rechtfertigt.

Fiskalinduzierte Immobilienblasen

Durch staatliche Eingriffe in den Immobilienmarkt, z. B. durch spezielle steuerliche Anreize, kann es ebenfalls zu erheblichen Fehlentwicklungen am Immobilienmarkt kommen. Träge staatliche Steuerungspolitik und träge Marktentwicklung (der Bau einer Immobilie ist regelmäßig ein Vorhaben mit erheblicher Laufzeit) führen zu einer zu spät erkennbaren Fehlentwicklung.

So wurden in Deutschland nach der Wiedervereinigung erhebliche Investitionen in den neuen Bundesländern, unter anderem in Büroimmobilien, induziert. Grund dafür waren steuerliche Anreize für Investoren auf dem Immobilienmarkt. Diese lösten einen Bauboom aus, der, nach mehrjähriger Dauer bis zur Fertigstellung der Gebäude, auf eine deutlich zu geringe Nachfrage traf, in dessen Folge der Wert dieser Immobilien empfindlich abstürzte.

Im Zusammenhang mit der Einführung des Euros im Jahre 2002 versuchten in Spanien zahlreiche Personen und Firmen, Schwarzgeld in Peseten durch Immobilienkäufe zu 'waschen'. Dies löste einen Preisanstieg aus. Zudem sanken die Kreditzinsen (Nominalzinsen und Realzinsen) deutlich. Der Markt entwickelte eine Eigendynamik, die erst im Sommer 2007 stoppte.^[8][9]

Ausblick

Zahlreiche Beobachter befürchten in China eine Immobilienblase.^[10]

Quelle

1. ↑ The Monetary Policy of Fourteenth Century Florence von Carlo Maria Cipolla
2. ↑ http://www.safehaven.com/article-5813.htm
3. ↑ [1]
4. ↑ http://en.wikipedia.org/wiki/United_States_housing_bubble
5. ↑ http://www.welt.de/finanzen/article4090334/Ferienimmobilien-sind-drastisch-im-Preis-gefallen.html
6. ↑ http://www.quadlet.com/RE/REReport.html
7. ↑ Benedikt Fehr: Der Weg in die Krise. Frankfurter Allgemeine Zeitung, Frankfurt am Main, 18. März 2008 (abgerufen am 30. April 2009)
8. ↑ http://www.diw.de/documents/publikationen/73/diw_01.c.82227.de/08-17-1.pdf
9. ↑ http://emagazine.credit-suisse.com/app/article/index.cfm?fuseaction=OpenArticle&aoid=276397&coid=7805&lang=DE
10. ↑ capital.de Juni 2011

Literatur

• Wolfgang Münchau: Vorbeben: Was die globale Finanzkrise für uns bedeutet und wie wir uns retten können, Hanser Fachbuch, 2008, ISBN 978-3-446-41390-0
• Lucas Zeise: Ende der Party – Die Explosion im Finanzsektor und die Krise der Weltwirtschaft, Papyrossa-Verlag, Köln 2008, ISBN 978-3-89438-396-1.