Hausmeister

Hausbesorger-Plakette über einem Türrahmen (Wien).

Ein Hausmeister oder Hauswart, in der Schweiz Abwart, in Österreich Hausbesorger bzw. Schulwart, (in Frankreich Concierge) wird in der Regel vom Hauseigentümer oder einer Hausverwaltung eingesetzt und übernimmt als Erfüllungsgehilfe des Auftraggebers sowohl Aufgaben der Hausverwaltung, -betreuung und Überwachung. Oftmals wird er auch mit Reinigungsaufgaben und Instandhaltungsaufgaben betraut, wobei größere oder spezielle Aufträge an Fachfirmen erteilt werden, die er wiederum überwacht. Seine Aufgaben sind hausspezifisch und werden meist in Verträgen bzw. Leistungsverzeichnissen geregelt. Er achtet auf die Einhaltung der Hausordnung bzw. der Mieterpflichten. Besondere Vorkommnisse meldet er - ist aber auch meist Ansprechpartner für Mieter bei Problemen.^[1]

Häufig wohnt ein Hausmeister auch in dem Gebäude, das er betreut. Bei einer solchen Hausmeisterwohnung handelt es sich insbesondere bei größeren oder öffentlichen Anlagen rechtlich in der Regel um eine Werkdienstwohnung.

Hausmeister in Deutschland

In Deutschland gibt es für den Hausmeister keinen direkten Ausbildungsgang ^[2] und die Bezeichnung ist rechtlich nicht geschützt. Es gibt inzwischen aber eine Vielzahl von Lehrgängen, Seminaren und Vorträgen von privaten und öffentlichen Trägern, die insbesondere der Aus-, Fort- und Weiterbildung dienen und z.T.sogar mit staatlich anerkannten Abschlüssen enden.^{[3] [4]} Es ist üblich, dass die Bewerber einen oder mehrere Handwerksberufe erlernt haben, da zu ihren Aufgaben auch kleinere Reparaturen gehören. In vielen Fällen übertragen ihnen die Wohnungs- und Hauseigentümer sowie Hausverwaltungen weitere Aufgaben wie das Anfertigen von Übergabeprotokollen bei Mieterwechsel, Zählerablesungen, das Überwachen von Handwerkern oder die Kontrolle von Aufmaßen. Weitere typische Aufgaben eines Hausmeisters sind Objektbetreuungen, Grünanlagenpflege, Entrümpelungen, Winterdienst und Ähnliches.

Oft werden Hausmeister bei Nachbarschaftsstreitigkeiten, Ruhestörungen oder anderen Belästigungen (z. B. Rauchentwicklung beim Grillen) und Verstößen gegen die Hausordnung aufgefordert einzugreifen, obwohl sie nur in wenigen Fällen eine rechtliche Befugnis dazu haben. Oft handelt es sich um ausschließlich die Streitenden betreffende, zivilrechtliche Auseinandersetzungen; dann kann der Hausmeister lediglich den Hauseigentümer oder die Wohnungseigentümerversammlung über den Sachverhalt informieren.

Hausmeister in Österreich

Das Hausbesorgergesetz, 1969 vom österreichischen Parlament beschlossen, ist ein Teil des Arbeitsrechts. Es geht zurück auf Gesindeordnungen. Um 1900 stellte die Judikatur klar, dass das Hausbesorgerdienstverhältnis keine Variante einer Gesindeordnung sein könne. Der rechtliche Eigencharakter verlangte eine sondergesetzliche Regelung. Ein niederösterreichisches Landesgesetz vom 15. Juni 1910^[5] stellte deshalb die ersten Richtlinien für Hausbesorger und Hauseigentümer über den Hausbesorgerdienstvertrag auf. 1913 erfolgte eine Revision.^[6] 1921 schuf das Bundesland Wien durch Landesgesetz die „Wiener Hausbesorgerordnung“.^[7] Sie war nach der Aufhebung durch den Verfassungsgerichtshof im Mai 1922^[8] Vorbild für die am 13. Dezember 1922 als Bundesgesetz beschlossene Hausbesorgerordnung.^[9] Die HBO 1922 wurde einige Male abgeändert, vor allem 1957 durch eine Gesetzesnovelle. Als deren wesentliche Verbesserung des Hausbesorgerrechtes gilt die Aufhebung der Anwesenheitspflicht für den Hausbesorger und die Verankerung seines unmittelbaren Entgeltanspruches gegenüber dem Hauseigentümer. Die erste größere Novelle zur HBO 1922 erfolgte somit nach rund 35 Jahren.

Der wohl sehr lange Zeitraum ist sicherlich zu einem erheblichen Teil in der damaligen innenpolitischen und wirtschaftlichen Struktur Österreichs begründet. In der Zweiten Republik war daher die Gewerkschaft Persönlicher Dienst, insbesondere auch nach 1957, ständig bemüht, die soziale und arbeitsrechtlich unbefriedigende Stellung des Hausbesorgers aufzuzeigen und zu verbessern. Im Sommer 1967 überreichte der ÖGB dem Bundesministerium für soziale Verwaltung einen Entwurf zur Neufassung der HBO. Darauf gestützt beauftragte der damalige Sozialminister Grete Rehor mit der Ausarbeitung eines Ministerialentwurfs.

Das Gesetz wurde am 11. Dezember 1969 einstimmig vom Nationalrat verabschiedet. Seit 1. Juli 1970 ist es wirksam; seit 2000 gilt es nur noch für die Altfälle, da der weitgehende Kündigungsschutz und die amtliche Festsetzung der Tarife durch den Landeshauptmann als nicht mehr zeitgemäß empfunden wurden (siehe auch Artikel Hausbesorger). Seitdem ist der „Hausbetreuer“, wie er zur Unterscheidung vom auslaufenden „Hausbesorger“ nunmehr genannt wird, arbeitsrechtlich ein normaler Beruf ohne spezielle Vorrechte.

Hausmeister in der Schweiz

In der Schweiz gibt es die Ausbildung zum eidgenössisch diplomierten Hausmeister / eidgenössisch diplomierte Hausmeisterin.^[10] Das Bundesamt für Berufsbildung und Technologie (BBT)^[11] bietet diese höhere Fachprüfung (HFP) ^[12] seit 2006.

Hausmeisterinnen und Hausmeister sind die Vorgesetzten der im Hausdienst tätigen Personen, wie Hauswart mit eidg. Fachausweis^[13], Fachfrau/Fachmann Betriebsunterhalt ehemals Betriebspraktiker^[14] und Hilfspersonen. Sie sind verantwortlich für Gebäudekomplexe, Überbauungen oder mehrere, zusammenhängende Liegenschaften.

Spezialisierte Dienstleister

Heute gibt es häufig Dienstleister, die nicht an ein Objekt gebunden sind und die als Unternehmen oder auf selbständiger Basis („Fliegende Hausmeister“) auf die Pflege und technische Betreuung von Immobilien spezialisiert sind. Die Gesamtheit der von ihnen ausgeübten Tätigkeiten nennt man zunehmend „Facility Management“. Treffender wäre der Begriff "Facility Services" (Gebäudedienstleistungen), da diese Dienstleister nur im Auftrag handeln und die Entscheindungen über ihr Tun und Lassen („Management“) von anderen getroffen werden.

Vielmehr erwartet man von solchen Dienstleistern eine große Bandbreite angebotener Leistungen in hoher Qualität, häufig auch eine handwerkliche Ausbildung. Großkunden beziehungsweise Eigentümer großer Objekte werden in aller Regel die Vorlage von Referenzen sowie eine jederzeitige Verfügbarkeit oder eine entsprechende personelle Ausstattung verlangen. Zum Umfang der Tätigkeiten gehört in solchen (aber – bedingt durch Modernisierung und Technisierung – mehr und mehr auch in kleineren Objekten bzw. für kleinere oder selbständige Dienstleister, neben der Haus- und Gartenpflege vor allem die Überwachung und Bedienung aller technischen Anlagen wie Heizungs-, Klima-, Aufzugs-, Garagenanlage etc.

Daraus kann ein Problem für kleine Dienstleister erwachsen, wenn Kunden bei Beauftragung oder im Laufe der Auftragserfüllung die Erbringung von Leistungen erwarten, die seine fachlichen und/oder juristischen Fähigkeiten überschreiten. Berührt werden dabei Haftungsfragen, das Handwerks- und Gewerberecht u.a.m.. Hilfestellung gibt den Dienstleistern ggf. die zuständige IHK (Industrie- und Handelskammer), deren Mitglied sie zwangsweise sind. Insbesondere gilt dies für die Abgrenzung zulassungsfreier (erlaubter) handwerklicher Tätigkeiten von den zulassungspflichtigen Tätigkeiten, die eine Meisterqualifikation verlangen. Manchmal beobachten Handwerkskammern, ob Hausmeister Tätigkeiten ausführen, für die ein Meisterbrief vorgeschrieben ist.

2003 wurde die Vorschriften für einige Handwerksbereiche gelockert, d.h. Hausmeister dürfen seitdem mehr Tätigkeiten ausführen als zuvor.

Die Diskussion um die Ausbildung bis hin zur Meisterpflicht in Deutschland hält an.

Einzelnachweise

1. ↑ [1] Ausbildung Hausmeister, BERUFEnet – ein Angebot der Bundesagentur für Arbeit
2. ↑ [2] Ausbildung Hausmeister, BERUFEnet – ein Angebot der Bundesagentur für Arbeit
3. ↑ [3]Thüringen,Weiterbildung und Ausbildung zu/als Hausmeisterservice/Hausmeisterdienste in Nordhausen
4. ↑ [4]Bundesagentur für Arbeit, Berufenet, Hauswart / Haustechniker
5. ↑ Gesetz vom 5. Juni 1910, wirksam für das Erzherzogtum Österreich unter der Enns, betreffend Erlassung einer Hausbesorgerordnung für das Gebiet der k.k. Reichshaupt- und Residenzstadt Wien und der Städte Baden, Krems, Mödling, St. Pölten, Wiener Neustadt, LGBl. NÖ 176/1910; 25. Stück vom 12. August 1910, S. 231
6. ↑ Gesetz vom 1. Februar 1913, wirksam für das Erzherzogtum Österreich unter der Enns, betreffend einer Hausbesorgerordnung für das Gebiet der k. k. Reichahupt- und Residenzstadt Wien und der Städte Baden, Krems, Mödling, St. Pölten, Wiener Neustadt, LGBl. NÖ 33/1913; 8. Stück vom 26. Februar 1913, S. 53
7. ↑ Gesetz vom 19. mai 1921 betreffend die Erlassung einer Hausbesorgerordnung für das Gebiet der Stadt Wien, LGBl. Wien 78/1921; 45. Stück vom 29. August 1921, S. 143
8. ↑ Kundmachung des Bürgermeisters als Landeshauptmannes vom 29. März 1922 betreffend die Aufhebung des vom Verfassunggerichtshofe als verfassungswidrig erkannten Gesetzes vom 19. Mai 1921, L. G. Bl. für Wien Nr. 78; LGBl. Wien 55/1922; 23. Stück vom 31. März 1922, S. 72
9. ↑ Bundesgesetz vom 13. Dezember 1922 über den Dienstvertrag der Hausbesorger (Hausbesorgerordnung), BGBl. 878/1922; 181. Stück vom 18. Dezember 1922 S. 1864
10. ↑ [5] Trägerschaft der höheren Fachprüfung Hausmeister in der Schweiz
11. ↑ [6] Schweizerisches Bundesamt für Berufsbildung und Technologie
12. ↑ [7] Informationen des BBT zur höheren Berufsbildung
13. ↑ [8] Trägerschaft der schweizerischen Berufsprüfung zum Hauswart mit eidg. Fachausweis
14. ↑ [9] Trägerschaft der Ausbildung zum Fachfrau/Fachmann Betriebsunterhalt in der Schweiz