Schrottimmobilien

Der Begriff Schrottimmobilie hat sich als Schlagwort eingebürgert für Sachverhalte, in denen um den bankfinanzierten Erwerb von Eigentumswohnungen gestritten wird. Wesentliches Merkmal einer Schrottimmobilie ist, dass sie zu einem deutlich überteuerten Preis gekauft bzw. verkauft wurde, heute einen wesentlich niedrigeren (oder gar keinen) Wert mehr hat und dass der Kauf einem Immobilienbetrug entsprechend erfolgte.

In der Regel werden die strittigen Geschäfte von einem Treuhänder abgeschlossen. Die Erwerber sind oft Verbraucher, die den Immobilienerwerb als Steuersparmodell oder zur Altersvorsorge nutzen wollten; die Hoffnungen auf Vorteile aus dem Erwerb erfüllen sich jedoch in der Regel nicht. Derzeit beschäftigen die deutsche Justiz viele Klagen auf Rückabwicklung solcher Verträge.

Sachverhalt

Das Steuersparmodell sah vor, durch Verlusterwirtschaftung in anderen Bereichen neben dem eigentlichen Lohn, diesen Verlust mit den eigentlichen Einnahmen zu verrechnen und so die Steuerlast zu mindern. Anfang der 1990er Jahre kam die Immobilienbranche auf die Idee, Immobilienanlagen in breiteren Kreisen der Gesellschaft – also auch bei „kleinen Leuten“ – zu vermarkten. Über 300.000 Anleger investierten in derartige Steuersparmodelle und kauften überteuerte Immobilien. Die Finanzierung wurde von großen deutschen Banken – insbesondere der Badenia-Bausparkasse und der heutigen HypoVereinsbank – übernommen, selbst dann, wenn die Anleger über kein Eigenkapital verfügten. Sowohl der Immobilienerwerb, als auch die Kreditaufnahme wurden oft von Strukturvertrieben vermittelt, die die Anleger zu Hause aufsuchten und zu dem Geschäft überredeten.

Die Vermittler dieser Geschäfte gaben in der Regel an, die Immobilie würde sich allein durch Steuervorteile und Mieteinnahmen rechnen. Die Rechnung ging jedoch regelmäßig nicht auf; die Mieteinnahmen blieben weit unter der Garantie, und die Steuerrückzahlungen reichten nicht aus, um das Darlehen zu bedienen.

Die Bezeichnung „Schrottimmobilien“ hat sich eingebürgert, weil diese Immobilien nicht das einbringen, was die Vermittler zunächst versprachen. Obwohl der Begriff eher umgangssprachlich anmutet, hat er auch Eingang in die obergerichtliche Rechtsprechung gefunden.

Juristische Probleme

Schrottimmobilienfälle haben eine Reihe juristischer Fragen aufgeworfen, die höchstrichterlich zunächst teilweise unterschiedlich beantwortet wurden; die Unterschiede sind beigelegt, und der Europäische Gerichtshof (EuGH) und der Bundesgerichtshof haben die meisten Fragen inzwischen durch Grundsatzurteile geklärt.

Interessenlage

Die Entwicklungen der Immobilienanlagen blieben häufig hinter den Erwartungen der Anleger oder hinter den Versprechungen der Vermittler zurück. Etwaige Schadensersatzansprüche gegen Verkäufer, Vermittler oder Mietgaranten erwiesen sich dazu vielfach als wirtschaftlich wertlos. Diese Schadensersatzschuldner waren entweder ohnehin vermögenslos oder – regelmäßig – als GmbH organisiert. Forderungen gegen diese ließen sich nach deren Konkurs meist nicht realisieren.

Der einzige solvente Vertragspartner war danach die finanzierende Bank. Diese wollte ihre vertraglichen Ansprüche auf Zins und Tilgung erhalten und gegebenenfalls vollstrecken können sowie vom Schicksal der Immobilienanlage unbehelligt bleiben. Der Kreditnehmer war demgegenüber daran interessiert, sich von den Kreditverbindlichkeiten zu befreien, geleistete Zinsen und Tilgungen zurück zu erlangen und sich von der verlustreichen Immobilienanlage zu trennen.

Widerrufbarkeit des Kreditvertrages nach dem Haustürwiderrufsgesetz (HWiG)

Im Anschluss an mehrere Urteile des Europäischen Gerichtshofs hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu Verbraucherkrediten bei dem Erwerb von Kapitalanlageimmobilien wiederholt korrigiert, um den Verbraucherschutz zu verbessern.

Anwendbarkeit und Voraussetzungen des HWiG

Nach früherem Recht konnten Verbraucher Verträge, zu denen sie in einer Haustürsituation verleitet worden waren, nach dem Haustürwiderrufsgesetz widerrufen; der Widerruf war auch noch lange nach Vertragsabschluss möglich, wenn eine ordnungsgemäße Belehrung über ihr Widerrufsrecht fehlte. Handelte es sich allerdings um Verbraucherkredite, erklärte sich das HWiG nach der vorherrschenden Meinung für unanwendbar; allein anwendbar sollte auf diese Verträge das Verbraucherkreditgesetz (VerbrKrG) sein. Das VerbrKrG regelte die Voraussetzungen eines Widerrufs, die vorzunehmende Belehrung, das Erlöschen des Widerrufsrechtes und die Rechtsfolgen eines Widerrufs anders als das HWiG; bestimmte Kredite (Realkredite) waren danach überhaupt nicht widerrufbar.

In der sogenannten Heininger-Entscheidung vom 13. Dezember 2001 – C-481/99 – hat der Europäische Gerichtshof die Unanwendbarkeit des HWiG auf Verbraucherkredite beanstandet. Nach der daraufhin geänderten Rechtsprechung kann ein Anleger einen Verbraucherkredit auch nach dem HWiG widerrufen, wenn er diesen als Haustürgeschäft geschlossen hat.

Dies galt in der Praxis allerdings nur mit erheblichen Einschränkungen. Hatte nämlich, wie in Schrottimmobilienfällen regelmäßig, ein Dritter, z.B. ein Vertriebsmitarbeiter des Verkäufers, den Verbraucher in einer Haustürsituation auf den Kreditvertrag angesprochen, so bestand nach früherer Rechtsprechung das Widerrufsrecht des Verbrauchers gegenüber dem Kreditinstitut nur dann, wenn die Bank die Haustürsituation beim Verbraucher kannte oder hätte kennen müssen. Diese Einschränkung hat der EuGH in der sogenannten Crailsheimer-Volksbank-Entscheidung vom 25. Oktober 2005 – C-229/04 – als richtlinienwidrig beanstandet. Der BGH hat sie darauf hin fallen gelassen. Nach richtlinienkonformer und vom Wortlaut des § 1 HWiG gedeckter Auslegung muss sich ein Vertragspartner, der nicht selbst die Vertragsverhandlungen führt, die in der Person des Verhandlungsführers objektiv bestehende Haustürsituation ohne weiteres zurechnen lassen.

Rechtsfolgen des Widerrufs

Die Folgen des Widerrufs richten sich danach, ob der Kreditvertrag mit dem Erwerbsvertrag für die Immobilie (Kauf, Fondsbeitritt) wirtschaftlich verbunden war. Waren beide Verträge wirtschaftlich getrennt, bleiben sie es auch nach Widerruf des Darlehens. Der Erwerbsvertrag bleibt in diesem Fall vom Widerruf des Darlehnsvertrages unberührt, das Darlehen wird nach HWiG rückabgewickelt.

Da bei einem Finanzierungsdarlehen nur Geld hin und her fließt, gilt das auch für dessen Rückgewähr: der Verbraucher muss dann die empfangene Valuta an die Bank zurückgewähren. Ein Anspruch auf Bearbeitungskosten und/oder ein Disagio steht der Bank nicht zu. Die überlassene Valuta hat der Verbraucher marktüblich zu verzinsen. Die Bank hat ihrerseits dem Verbraucher dessen auf das Darlehen erbrachten Zins- und Tilgungsleistungen zu erstatten. Daneben hat dieser gleichfalls einen Anspruch auf eine marktübliche Verzinsung der von ihm auf das Darlehen gezahlten, der Bank zur Nutzung zur Verfügung stehenden Raten.

Waren Kredit- und Erwerbsvertrag demgegenüber wirtschaftlich verbunden, so führt der Widerruf der Darlehensvertragserklärung gem. § 1 HWiG auch zur Unwirksamkeit des finanzierten Geschäfts. Dem Darlehensgeber steht danach kein Anspruch aus § 3 HWiG gegen den Darlehensnehmer auf Rückzahlung des dem Partner des finanzierten Geschäfts zugeflossenen Darlehensbetrags zu, sondern ein unmittelbarer Bereicherungsanspruch gegen den Geschäftspartner des Darlehensnehmers. Dies hat der BGH schon mit Urteil vom 17.09.1996 – XI ZR 164/95 = BGHZ 133, 254 entschieden. Er hat seine Rechtsprechung nochmals bestätigt mit Urteil vom 25.04.2006 – XI ZR 193/04: Wenn der nach § 1 Abs. 1 HWiG widerrufene Darlehensvertrag und der finanzierte Fondsbeitritt ein verbundenes Geschäft im Sinne von § 9 Abs. 1 VerbrKrG bilden, erfordert der Zweck der gesetzlichen Widerrufsregelung, dass dem Darlehensgeber nach Widerruf kein Zahlungsanspruch gegen den Darlehensnehmer zusteht. Die Rückabwicklung hat in diesem Falle unmittelbar zwischen dem Kreditgeber und dem Partner des finanzierten Geschäfts, d.h. mit dem Veräußerer der Immobilie zu erfolgen.

Im Gegensatz hierzu hat der XI. Senat des BGH einen Kausalzusammenhang zwischen Abschluss Immobilienfonds und Kreditvertrag verneint, wenn zwischen Abschluss Immobilienfonds-Erwerb und Abschluss(!) Kreditvertrag mehr als 3 Wochen verstrichen sind (XI ZR 119/05). Das Widerrufsrecht für den Kreditvertrag erlischt in diesem Fall trotz Fehlens einer Widerrufsklausel nach HWiG im Kreditvertrag, auch wenn Erwerb Immobilienfonds und Antragstellung Kreditvertrag in einer Haustürsituation getätigt wurden.

Kein Widerrufsrecht für den Immobilienkaufvertrag nach dem HWiG

Die Widerrufsmöglichkeiten für einen (Immobilien-)Kaufvertrag richteten sich von jeher nach dem HWiG. Nach dessen § 1 Abs. 2 Ziffer 3 bestand kein Widerrufsrecht, wenn die Willenserklärung von einem Notar beurkundet worden war. Immobilienkaufverträge waren regelmäßig notariell beurkundet und damit nach dem HWiG nicht widerrufbar.

Der EuGH hat am 25. Oktober 2005 (Rechtssachen C-350/03 und C-229/04) entschieden, dass die Richtlinie dem Verbraucher kein Recht zum Widerruf des Immobilienkaufvertrages verleihe, auch wenn dieser Bestandteil des kreditfinanzierten Kapitalanlagemodelles ist. Die Richtlinie solle den Verbraucher zwar vor den Gefahren schützen, die sich insbesondere aus einem Vertragsabschlusses während eines Besuchs des Gewerbetreibenden beim Verbraucher ergeben, indem sie unter bestimmten Umständen ein Widerrufsrecht verschafft, doch sind Kaufverträge über Immobilien ausdrücklich vom Anwendungsbereich der Richtlinie ausgeschlossen. Der EuGH stellte jedoch andererseits auch fest, dass in Fällen, in denen der Verbraucher nicht über sein Recht zum Widerruf des Darlehensvertrages belehrt wurde, das Kreditinstitut die mit den fraglichen Kapitalanlagen verbundenen Risiken zu tragen hat. Welche Auswirkungen diese Entscheidung auf die Rechtspraxis haben wird, ist noch offen.

Erleichterte Schadensersatzansprüche wegen Aufklärungsverschulden der Banken

Nicht selten haben die Vermittler die Anleger über die Werthaltigkeit der Immobilie durch unrichtige Angaben vorsätzlich getäuscht. Hierin liegt regelmäßig eine schwere Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten. Anders als in Normalfällen muss sich die Bank das vorsätzliche Verschulden der Vermittler, obwohl es sich um keinen ihrer Mitarbeiter handelt, entgegenhalten lassen, wenn Kredit- und Erwerbsvertrag miteinander verbunden sind. Bei unverbundenen Geschäften gilt im Ergebnis Ähnliches, wenn die Bank mit einem arglistig täuschenden Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objektes institutionalisiert zusammenwirkt, deren Angaben grob unrichtig sind und der Vermittler dem Kunden Kreditantragsformulare der Bank, Sparkasse oder Bausparkasse vorlegt. Die Bank haftet hier allerdings nicht für zugerechnetes fremdes sondern für eigenes Verschulden aufgrund vermuteten eigenen Wissens.

Die unterlassene Widerrufsbelehrung des Darlehenskunden nach dem HWiG kann nach bisheriger Ansicht des BGH keinen Schaden verursacht haben, wenn der Verbraucher den notariell beurkundeten Immobilienkaufvertrag vor dem Darlehensvertrag abgeschlossen hat. Dann hätte es, wie der BGH meint, der Verbraucher auch bei Belehrung über sein Recht zum Widerruf des Darlehensvertrages nicht vermeiden können, sich den Anlagerisiken auszusetzen. Diese Rechtsprechung widerspricht allerdings möglicherweise den Vorgaben des EuGH in den Urteilen vom 25. Oktober 2005, da Grundlage einer dieser Entscheidungen auch ein Sachverhalt war, in dem der Kaufvertrag vor dem Kreditvertrag abgeschlossen wurde, ohne dass dies den EuGH zu einer anderen Bewertung als in den Fällen, in denen der Kreditvertrag vor dem Kaufvertrag abgeschlossen wurde, veranlasst hätte.

Verjährungsproblematik

Hinsichtlich der von den Banken und Bausparkassen in zahlreichen Prozessen regelmäßig eingewandten Einrede der Verjährung war lange umstritten, ob die seit der Schuldrechtsreform einschlägige dreijährige regelmäßige Verjährungsfrist ab dem 1. Januar 2002 kenntnisunabhängig zu laufen begonnen hatte und somit mit Ablauf des 31. Dezember 2004 Verjährung eingetreten war (wofür der Wortlaut der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB zu sprechen schien) oder ob die 3-Jahres-Frist erst nach Kenntniserlangung vom Anspruch bzw. grob fahrlässiger Nichtkenntnis zu laufen beginnt (der § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB n.F. also hinzuzulesen ist). Der BGH hat nunmehr mit Urteil vom 23. Januar 2007 (Az. XI ZR 44/06) sich der letzteren verbraucherfreundlichen Auffassung angeschlossen und damit die bisherige überwiegende Meinung bestätigt.

Unwirksame Vertretungen

In vielen Fällen war die Vollmacht, die typischerweise den sog. Treuhändern zum Abschluss der Verträge erteilt wurde, wegen Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig. Eine wirksame Vertretung des Anlegers bei Abschluss des Darlehnsvertrages kam dann nur in Betracht, wenn die Bank auf den Rechtsschein einer wirksamen notariellen Ausfertigung, die dem Original gleichgestellt ist, die ihr vorgelegt wurde, vertrauen durfte.

Wichtige Entscheidungen

• EuGH vom 12. Dezember 2001 – Rs. C-481/99, NJW 2002, 281 "Heininger"
• Vorlagebeschluss des OLG Bremen vom 27. Mai 2004 – 2 U 20/02, NJW 2004, 2238
• BGH vom 14. Juni 2004 – II ZR 395/01, NJW 2004, 2731 Text
• In Abkehr zur bisherigen Rechtsprechung: BGH vom 12. Dezember 2005 - II ZR 327/04.
• "Finanzierung von Schrottimmobilien nach wie vor nicht frei widerrufbar" LG München I, Urteil vom 31. Januar 2006, Az.: 28 O 19301/02 >> Pressemitteilung des LG München I vom 17.02.2006
• EuGH, Urteil v 25.10.2005, C 350/03, "Schulte ./. Badenia"
• EuGH, Urteil v 25.10.2005, C 229/04, " Crailsheimer Volksbank"
• Urteil des OLG Bremen 2. März 2006 zur Umsetzung der Vorgaben des EuGH
• BGH XI RZ 255/04 vom 14.Februar 2006
• BGH, Versäumnisurteil vom 15.02.2005 - XI ZR 396/03 betreffend Gesellschafterhafung siehe Betrachtung [1] und Referat WM-Kreditrechtstagung [2]
• Urteile des XI. Zivilsenates vom 25.04.06, siehe dazu die Pressemitteilung Nr. 62/2006
• BGH, Urteil vom 25.04.2006 - XI ZR 193/04
• Aufhebung Kausalzusammenhang "BGH vom 9.5.2006 XI ZR119/05"
• BGH, Urteil vom 16.05.2006, XI ZR 6/04, [3] siehe dazu die Pressemitteilung Nr. 77/2006
• OLG Karlsruhe, Urteile vom 21.06.2006, 15 U 50/02 und 15 U 64/04, Vgl. Pressemitteilung vom 14.07.2006 [http://www.olgkarlsruhe.de/servlet/PB/menu/1200889/index.html?ROOT=1180141, Der Volltext der Entscheidungen ist am Ende der Pressemitteilung abrufbar
• Pressemitteilung des BGH zum Urteil vom 20. März 2007 – XI ZR 414/04

Literatur

• Carsten Schäfer: Der Streit um Kredite für Schrottimmobilien geht weiter, in: F.A.Z vom 2. März 2005, Nr. 51, S. 25
• Jürgen Schmidt-Räntsch: Die aktuelle Rechtslage bei sog. Schrottimmobilien, in: Monatsschrift für deutsches Recht (MDR), Jahrgang 2005 (Heft 1), S. 6 ff.
• Caroline Meller-Hannich: Haustürgeschäft, Immobilienkauf, Kreditvertrag und der enttäuschte Anleger - die Grenzen der richtlinienkonformen Auslegung und die Grenzen der Auslegung von Richtlinien, in: Zeitschrift für Wirtschafts- und Bankrecht (WM) Jahrgang 2005 (Heft 25) S. 1157 ff.
• Ansgar Staudinger: Die Zukunft der "Schrottimmobilien" nach den EuGH-Entscheidungen vom 25.10.2005, in: Neue Juristische Wochenschrift (NJW) Jg. 2005 S. 3521 ff. (Heft 49)
• Klaus Richter, Thorsten Käseberg: Haustürwiderrufsrichtlinie und „Schrottimmobilien,“ in: EuzW Jg. 2006, S. 46 - 49.
• Martin Häublein: Rechtsfolgen unterlassener Belehrung über das Verbraucherwiderrufsrecht nach den Urteilen des EuGH vom 25.10.2005, in: Neue Juristische Wochenschrift (NJW) Jg. 2006, S. 1553 ff. (Heft 21)

Siehe auch

• Neue Heimat
• Immobilienbetrug

Weblinks

• Brisante Papiere belasten Badenia, Bericht des ARD-Politik-Magazins "Report Mainz" v. 19.03.2007
• BGH verhandelt Schadenersatzklage gegen Badenia am 20.03.2007 - Mitteilung der ARD / des SWR v. 20.03.2007
• NDR-Reportage: "Die Immobilienfalle" - Wie eine Bank ihre Kunden ausplünderte
• Rechtssprechungsübersicht ZBBDat Spezial „Immobilienfinanzierung“
• MDR INFO Service Schrottimmobilien
• Pressemitteilung des EuGH zur Entscheidung vom 25. Oktober 2005 (Rechtssachen C-350/03 und C-229/04)
• Mehr zum BGH-Urteil vom 16.05.2006
• Folgen des EuGH-Urteils vom 25. Oktober 2005: BGH-Urteil Az: II ZR 327/04 vom 12. Dezember 2005

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